§ 7. Договор купли-продажи недвижимого имущества

1. Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой разновидность договора купли-продажи и обладает рядом специфических признаков. Купля -продажа недвижимости регулируется общими нормами параграфа 1 главы 30 ГК РФ и специальными положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, а также нормами земельного и жилищного законодательства.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Данный договор имеет особый предмет – недвижимое имущество. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются:

–  предмет договора, т. е. условие о недвижимом объекте, подлежащем передаче (ст. 554 ГК РФ);

–  цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);

–  при продаже жилых помещений – перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);

–  условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Для продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, необходимо согласие собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 1 ст. 298 ГК РФ,  п. 2 ст. 18, п. 1 ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»,  ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 г. № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях»).

Положения п. 1 ст. 556 ГК РФ предусматривают особый порядок исполнения договора купли-продажи недвижимости. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Иное может быть установлено законом или договором.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

 Предмет договора продажи недвижимости.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относится условие о предмете продажи – недвижимом имуществе, к которому согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В договоре должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

При отсутствии в договоре этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Цена и порядок оплаты по договору продажи недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст. 424 ГК РФ (исполнение договора по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги), не применяются.

По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). При заключении договора на торгах (ст. 447 ГК РФ) цена устанавливается по результатам торгов.

В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Так, например, при выкупе земли из государственной или муниципальной собственности собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, цена земли определяется в соответствии с п. 1 и 2 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

При решении вопроса о необходимости привлечения независимого оценщика для определения цены продажи недвижимости следует учитывать, что согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение обязательной оценки имущества осуществляется лишь в случае вовлечения в сделку имущества, принадлежащего полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В случае, если цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Форма договора продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.

В силу требований ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Это означает, что договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права от продавца (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Порядок регистрации перехода права собственности на недвижимость предусмотрен Федеральным законом от 21.07.1997 г. №  122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122 – ФЗ, Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457).

Передача прав на земельный участок при продаже здания, сооружения.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК).

При приобретении лицом права собственности на здание, сооружение или другую недвижимость его права на земельный участок, на котором они расположены, зависят от характера прав на этот участок предыдущего собственника здания (сооружения). Если предыдущий собственник здания (сооружения) являлся одновременно и собственником земельного участка, к приобретателю по общему правилу переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием (сооружением) и необходимый для их использования (ст. 273 ГК РФ, п. 4 ст. 35ЗК РФ). Так, в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения и сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится, как правило, вместе с земельным участком. Исключение составляют только два случая, когда отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, может проводиться отдельно от земельного участка:

–  при отчуждении части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

–  при отчуждении здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.