7. Основания расторжения договора и выселения

В каком бы порядке и на каких основаниях не проводилось выселение, оно всегда является принудительной мерой государственно-правового воздействия. Но выселение не всегда является мерой юридической ответственности. В зависимости от обстоятельств по договору социального найма выделяют выселение:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

В соответствии со ст. 85 Жилищного кодекса РФ выселение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений происходит в случае, если:

– дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

– жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

– жилое помещение признано непригодным для проживания;

–  в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

– жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Согласно ст. 90 Жилищного кодекса РФ, если в течение более 6 месяцев наниматель и проживающие с ним члены его семьи не вносят плату за жилое помещение без уважительных причин, то они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Статья 91 Жилищного кодекса закрепляет основания для выселения без предоставления другого жилого помещения. Согласно данной статье, если жилое помещение используется нанимателем и членами его семьи не по назначению, систематически нарушаются права и законные интересы соседей или наниматель и члены его семьи бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то наймодатель предупреждает нанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилища, то наймодатель устанавливает разумный срок для их устранения. В противном случае по требованию наймодателя виновные граждане выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут по желанию нанимателя в любое время, но с согласия других граждан, которые постоянно с ним проживают, предупредив об этом письменно наймодателя за 3 месяца.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в случаях, если:

– наниматель не вносит плату за жилое помещение в течение 6 месяцев, если не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

– действия нанимателя и других граждан приводят к разрушению или порче жилого помещения.

Для устранения нарушений нанимателю может быть предоставлен срок не более года, если в течение него он не устранит данные нарушения или не примет мер для их устранения, то суд выносит решение о расторжении договора найма жилого помещения.

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в случае, если помещение становится непригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии, а также в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.