Раздел II. Обязательства по передаче имущества в пользование

Глава 5. Договор аренды

§ 1. Общие положения договора аренды (имущественного найма)

1. Понятие договора аренды (имущественного найма)

По договору аренды (или имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Понятия «аренда» и «имущественный наем» в российском законодательстве употребляются как тождественные.

При заключении договора аренды арендатору передаются лишь права временного владения и пользования (например, передача в аренду торгового помещения на один год) либо только временного пользования имуществом (например, разрешение пользоваться по договору аренды фортепьяно в музыкальном зале на один час два раза в неделю).

2.Признаки договора

Договор аренды возмездный, консенсуальный, двусторонне обязывающий (взаимный, синаллагматический). Договор аренды является консенсуальным, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, независимо от того, состоялась ли передача арендованного имущества арендатору. Признак возмездности заключается в том, что арендатор обязан предоставить арендодателю встречное предоставление в виде внесения арендной платы за полученное во владение и пользование имущество. Свойство взаимности означает, что каждая из сторон договора (арендодатель и арендатор) обладает правами и обязанностями в пользу другой стороны.

В случаях, предусмотренных законом, он также признается публичным и договором присоединения (например, договор проката).

3. Содержание договора

Предмет договора. Объектом аренды могут быть земельные участки, помещения, здания, сооружения, предприятия, транспортные средства и многое другое.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Это правило носит императивный характер, оно не может быть изменено соглашением сторон.

Виды договора аренды:

–  аренда зданий, сооружений, помещений;

–  аренда земельных участков;

–  аренда предприятий (как имущественного комплекса);

–  аренда транспортного средства (с экипажем и без);

–  прокат;

–  финансовая аренда (лизинг).

Стороны договора аренды. Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель) (ст. 606 ГК РФ). По общему правилу в роли арендодателя и арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права: дееспособные граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Если в качестве арендодателя выступает некоммерческая организация, сдача имущества в аренду допускается только в той мере, в какой это служит достижению целей, ради которых создана эта некоммерческая организация (ст. 50 ГК РФ).

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или иному лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатором по общему правилу может выступать любое лицо, закон никаких специальных требований не предъявляет (исключение составляет аренда предприятия, где арендатором может быть исключительно предприниматель).

Существенные условия договора аренды. Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

По общему правилу условие о размере арендной платы существенным условием договора не является. Закон не обязывает стороны договора аренды определять порядок и сроки внесения арендной платы непосредственно в договоре. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Вместе с тем в отношении договора аренды здания или сооружения, а также договора аренды земельного участка закон устанавливает иные правила, а именно: при отсутствии в договоре согласованного сторонами размера арендной платы договор не считается заключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Существенными условиями любого договора также являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Форма и государственная регистрация договора аренды. Общие требования к форме договора аренды содержатся в п. 1 ст. 609 ГК РФ. В соответствии с этими требованиями форма договора аренды может быть как письменной, так и устной. Письменная форма необходима в следующих случаях: договор аренды заключается на срок более года или если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом.

Договор аренды здания или сооружения, а также договор аренды предприятия всегда заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651,

 п. 1 ст. 658 ГК РФ). 

Государственная регистрация договора аренды. В п. 2 ст. 609

ГК РФ указывается, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Федеральным законом от 30.12.2012 г. № 302–ФЗ было отменено правило о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013 г. Однако государственная регистрация договоров аренды недвижимости была восстановлена с 04.03.2013 г.

Срок договора аренды. Согласно ст. 610 ГК РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон. Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора. Так, например, предельный срок договора аренды установлен:

–  ГК РФ в отношении договора проката–до 1 года (п. 1 ст. 627);

– Лесным кодексом РФ в отношении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности – от 10 до 49 лет (п. 3 ст. 72) и т. п.

В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Арендная плата. Ст. 614 ГК РФ обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Для договора аренды здания (сооружения) и договора аренды земельного участка условие о размере арендной платы является существенным, в отсутствие которого указанные договоры считаются незаключенными (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Размер арендной платы может устанавливаться по усмотрению сторон договора аренды либо определяться ценами, которые устанавливаются или регулируются уполномоченными на это государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1

ст. 424 ГК РФ).  

Права и обязанности сторон. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Такое предоставление предполагает возможность использовать имущество в соответствии с его назначением в течение срока аренды, поэтому арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1

ст. 611, п. 1 ст. 616 ГК РФ).

При полной или частичной невозможности пользования арендованным имуществом арендодатель несет ответственность перед арендатором в тех случаях, когда такая невозможность возникла вследствие имеющихся у арендованного имущества недостатков. В случае обнаружения таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое нарушенное право, обратившись к арендодателю с одним из требований, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ. В то же время арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ за пользование имуществом арендатор обязан своевременно вносить плату (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Обязанности арендатора по договору аренды заключаются в том, чтобы своевременно вносить арендную плату, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, если такие условия в договоре не определены, а также если иное не установлено законом или договором аренды, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 615, п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Содержание арендованного имущества осуществляется сторонами договора аренды в соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ. 

Прекращение договора аренды. Договор аренды может прекратить действие в случае:

–одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ предусмотрен законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ) или соглашением сторон (п. 3 ст. 450 ГК РФ);

– истечения срока договора аренды (ст. ст. 408, 610 ГК РФ);

– досрочного расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке (по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной условий договора, либо существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора в соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ);

– гибели объекта аренды по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон договора не отвечает (обязательства сторон в этом случае прекращаются по установленным ст. 416 ГК РФ основаниям из-за невозможности исполнения).