2. Содержание договора

Сторонами договора ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Особенности субъектного состава получателя и плательщика зависят от вида договора ренты. Например, получателем в пожизненной ренте может быть только физическое лицо, а в постоянной ренте физическое лицо и некоммерческие организации. Плательщиками могут быть любые физические и юридические лица.

Предмет договора. По общему правилу под выплату ренты может быть передано любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Вместе с тем, для отдельных видов ренты предусмотрены особенности предмета. Например, пожизненное содержание с иждивением возможно только в отношении, жилого дома, земельного участка и другого недвижимого имущества.

Форма договора. Данный договор относится к числу немногих гражданско – правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ). Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

Виды договора ренты. ГК выделяет три разновидности рентного договора – постоянную ренту (§2 гл. 33), пожизненную ренту (§ 3 гл. 33) и пожизненное содержание с иждивением (§ 4 гл. 33). Специфическими признаками договоров постоянной ренты выступает особый субъектный состав договора, предмет, бессрочность, объем и виды прав и обязанностей сторон.

§ 2. Договор постоянной ренты

Содержание договора. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это

не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться гражданам, а также некоммерческим организациям, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК РФ).

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью.

Форма и размер постоянной ренты. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Также договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).

Закон устанавливает минимальную границу размера платежей. Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а если она не установлена в соответствующем субъекте Российской Федерации – не менее установленной в со-

ответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

В настоящее время прожиточный минимум установлен Федеральным законом от 24 октября 1997 года № 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации». За III квартал 2013 г. он составляет для трудоспособного населения – 7429 рубля.

Сроки выплаты постоянной ренты. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Права сторон на выкуп постоянной ренты

Право плательщика на выкуп постоянной ренты

Плательщику ренты предоставлено право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа независимо от причин и в любое время. Для осуществления данного права установлены следующие условия.

Во - первых, закон устанавливает то, что такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Во -вторых, договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора. 

Кроме того кодекс устанавливает императивное правило, согласно которому условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно (ст.592 ГК РФ).

Право получателя ренты на выкуп постоянной ренты.В отличие от плательщика ренты получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком только в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом. Таковыми является следующее.

Во - первых, плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

Во – вторых, плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587 ГК РФ).

В-третьих, плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором.

В-четвертых, недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Кроме того, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты и в других случаях, предусмотренных договором (ст. 593 ГК РФ).

Выкупная цена постоянной ренты. На практике могут возникнуть трудности при определении выкупной цены ренты. Ведь рента – длящееся правоотношение, а требование о ее выкупе может быть заявлено как по истечении нескольких месяцев, лет, десятилетий и других временных периодов. Так, при заключении договора выкупная цена составляла один размер, а при заявлении требования о ее выкупе – это может быть гораздо более высокая сумма (в зависимости от инфляции, удорожания уровня жизни, изменения цен на предмет ренты и других факторов).

Закон устанавливает ряд правил относительно определения размера выкупа. Прежде всего Гражданский кодекс РФ закрепляет правило о том, что выкуп постоянной ренты, как по требования плательщика ренты, так и ее получателя производится по цене, определенной договором постоянной ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Статьей 594 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.

Интересны правила о риске случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. При этом распределение риска случайной гибели зависит от того, за плату или бесплатно передано имущество под выплату ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст.595 ГК РФ).