№4. Мокроусовой на праве собственности принадлежала квартира в г.Томске. Пока ее муж находился в длительной командировке, Мокроусова продала квартиру в Томске Маликову и переехала жить к своему близкому другу Смирнову. Переход права собственности на квартиру был зарегистрирован в установленном законом порядке. В проданной квартире вместе с Мокроусовой в течение 15 лет проживал ее муж Мокроусов, зарегистрированный по месту жительства в квартире родителей по другому адресу. Супруги Мокроусовы во время совместного проживания часто ссорились, неделями не разговаривали друг с другом, однако брак не расторгали. Возвратившись из командировки, Мокроусов не мог попасть в квартиру, в которой он проживал, поскольку новый собственник квартиры поменял замки.

Вопрос: Вправе ли Мокроусов оспорить в судебном порядке продажу квартиры женой без его согласия?

Нет, не вправе, она является собстевнником, это ее имущество.

Возможна ли описанная в задаче ситуация в условиях действующего законодательства? Обоснуйте свой ответ.

Вариант условия: квартира принадлежит на праве общей долевой собственности супругам Мокроусовым. Возможна ли продажа квартиры при таких условиях одним из супругов?

Исходя из условий задачи, не совсем ясно, когда была приобретена квартира: до брака или во время. Рассмотрим каждый из вариантов.

• В том случае, если Мокроусова приобрела квартиру до брака (или во время брака, но по безвозмездным сделкам), тогда Мокроусов оспорить в судебном порядке квартиру не может, поскольку у него нет никаких оснований для этого.

• Если же Мокроусова приобрела квартиру находясь в браке, тогда согласно ст. 34 (п. 1 и п. 2) СК РФ, квартира будет считаться общим имуществом супругов. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ:

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В данном случае нотариального удостоверенного согласия получено не было, значит у Мокроусова есть основание для обращения в суд с целью признания сделки по продажи квартиры недействительной по основанию, предусмотренным статьей 168 ГК:

Сделка, нарушающая требования закона(нарушено требование абз. 1 п. 2 ст. 35 СК) или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Срок в данном случае начинает течь с момента, когда Мокроусов обнаружил, что сменились замки в квартире.

Вариант задачи:

В случае, если это долевая собственность супругов, то продажа должна пройти по правилам ст. 250 ГК:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Мокроусов имеет несколько вариантов поведения в этом случае:

• Согласно п. 3 ст. 250, Мокроусов имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

• Обратиться в суд в течение 3 лет с требованием признать сделку ничтожной по п. 2 ст. 168 ГК РФ.

СК Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

№5. 2 марта 2015 года между ООО «Арго» и фермером Иванцовым был заключен договор аренды здания амбара с условием о переходе права собственности на него по истечении одного года с момента заключения договора в случае полной уплаты фермером всех арендных платежей. Иванцов своевременно и в полном объеме исполнял свои обязанности по оплате и через год после заключения договора обратился к ООО «Арго» с требованием о регистрации перехода права собственности на соответствующее недвижимое имущество. Представитель ООО «Арго» пояснил, что поскольку договор не был зарегистрирован в установленном порядке, он не является заключенным, в связи с чем у ООО «Арго» не возникло обязанности по передаче в собственность фермера спорной недвижимости. Иванцов обратился за консультацией в Юридическую клинику ТГУ. Могут ли как-то помочь студенты-юристы фермеру? Как?

Какую консультацию необходимо дать Иванцову? Какие нормы применяются при регулировании отношений по аренде недвижимого имущества с последующим правом его выкупа? Подлежат ли договоры, согласно действующему гражданскому законодательству, регистрации? И, если да, то где?

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации.

В том случае, если такой договор не был зарегистрирован, то формально в силу положений ГК РФ договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но не зарегистрированный в установленном порядке, должен считаться незаключенным и не порождающим правовых последствий, предусмотренных ГК РФ для этого вида договора. Однако, как разъяснено в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации (то есть подписали соответствующий договор), объект аренды передан пользователю и принят им без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то считается, что такое соглашение и в отсутствие его государственной регистрации связывает стороны обязательством, которое подлежит исполнению в соответствии с его условиями.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ),

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Гарант:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора, должен быть заключен в письменной форме.

ЗДЕСь договор аренды заключен на 1 год, соответс регистрировать не надо.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными

3. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, по окончании определенного соглашением срока, фермер может получить в собственность имущество.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

АС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества

Отсюда следует, что данный договор будет регулироваться положениями аренды зданий и сооружений и положениями о купле-продаже недвижимости.Данный договор отвечает всем существенным условиям обеим договорным конструкциям (условие о предмете и оплате по договору аренды и предмете, и цене (цена как совокупность всех платежей) по договору купли-продажи).

Регистрация в данном случае не требуется, поскольку исходя из толкования п. 3 ст. 421 ГК правила о договоре, элементы которого содержатся в смешанном договоре, применяются исходя из существа отношений в договоре. Совершенно, очевидно, что изначальная воля сторон была направлена на передачу имущества. Более того, необходимость регистрации отпадает, поскольку здесь будущий приобретатель и арендатор совпадают в одном лице. Поэтому следует руководствоваться правила ст. 550 ГК, которая требование о регистрации не содержит.

Соответственно, имеет место быть отказ от исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (предмет в договоре индивидуализирован), соотвественно согласно абз. 3 ч. 1 ст. 556 (очевидно, что представители ООО «Арго» отказывались от подписания документа о передаче недвижимости):

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество.

Иванцов может подать в суд с требованием о передаче индивидуально-определенного имущества в собственность по ст. 398 ГК.

6.Прокурор Томской области в интересах ОГУП «Спецавтохозяйство» обратился в суд с иском к Департаменту собственности Томской области, Управлению Росреестра по Томской области и ОАО «Энергосбыт» о признании недействительным договора купли-продажи нескольких объектов недвижимого имущества, которые находились на земельном участке, переданном продавцу в аренду сроком на 49 лет. Прокурор исковые требования мотивировал тем, что договор купли-продажи является притворной сделкой (ст.170 ГК РФ). По его мнению, купли-продажа недвижимости прикрывала отчуждение земельного участка, право пользования которым перешло к покупателю без соблюдения обязательной процедуры торгов.

Кроме того, при заключении договора купли-продажи не производилась оценка отчуждаемых объектов в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ. В связи с этим просил в порядке реституции возвратить отчужденные объекты в собственность Томской области. В суде было установлено, что покупатель произвел оплату приобретенных объектов, перечислив их стоимость в бюджет области, объекты были переданы по акту покупателю.

Суд первой инстанции иск прокурора удовлетворил. Апелляционная инстанция оставил решение без изменения. Суд кассационной инстанции отменил оба судебных акта и в иске прокурору отказал. Заместитель Генерального прокурора РФ обратился в ВС РФ с представлением об отмене постановления суда кассационной инстанции, оставив без изменения решение суда первой инстанции и апелляционное определение второй инстанции.

Как вы думаете, каковы перспективы рассмотрения представления заместителя Генерального прокурора в ВС РФ? Решите спор. Дайте оценку обстоятельствам дела. Известна ли вам судебная практика по аналогичным делам?

Дополнительный вопрос: как вы думаете, может ли суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимости как притворный, если он исполнен обеими сторонами и переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке?

Известна ли вам судебная практика по изложенной проблеме?

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

87. Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.