18. Договор аренды. Понятие. Виды. Права и обязанность сторон. Содержание договора. Основание для расторжения договора.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Это возмездный договор. Консенсуальный договор. Является распространенным видом гражданско-правовых отношений практически во всех сферах жизни.

Форма договора:

• Устно – только между гражданами на срок менее года.

Если срок более 1 года, то в письменной форме. И если одна сторона – юридическое лицо.

• Если это аренда недвижимости, то государственная регистрация.

Субъекты по договору аренды: граждане, юридические лица.

Предмет договора аренды: Движимое имущество; Недвижимое имущество; Имущество должно быть индивидуально определенное и не потребляемое.

Основное содержание договора: Имущество может передаваться во владение и пользование; Пользование (доступ к имуществу); Имущество сдается в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (например, техническим паспортом), если иное не предусмотрено договором аренды.

Виды арендной платы:

• Может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом

• Может устанавливаться отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• Определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся квартально или единовременно

• Установленной для полученных в результате использования арендованного имущества продукции или же иных доходов

• Предоставления арендатором определенных услуг

• Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду

Срок договора аренды

• Определяется самими сторонами (в договоре)

• По закону считается, что договор заключен на неопределенный срок (по желанию каждой стороны он может быть расторгнут в любое время, однако сторона, которая хочет рас­торгнуть договор, должна предупредить об этом другую сторону (по движимому имуществу за 1 месяц, по недвижимому имуществу за 3 месяца.

Обязанности арендодателя:

• Передать имущество в состоянии, определенном условиями догово­ра (в пригодном для использова­ния).

• Производство капитального ре­монта передаваемой вещи (если не сказано иное в договоре)

• Предупредить арендатора о пра­вах третьих лиц.

Обязанности арендатора

• Использовать имущество в соответствии с договором и назначением имущества.

• Своевременное внесение аренд­ной платы

• Производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества

• Возвратить имущество в состоя­нии согласно определенным усло­виям договора или в состоянии нормального износа

Арендатор в течение года не может заключить договор с другим лицом, если он отказал арендатору в осуществлении его преимущест­венного права на возобновление аренды. (Иначе по суду арендатор может перевести аренду на себя.)

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после ис­течения срока аренды, а арендодатель не возражает, то договор счита­ется заключенным на неопределенный срок на таких же условиях.

Вся продукция, плоды и доходы от использования имущества ста­новятся собственностью арендатора.

Права арендодателя

• Требовать уплаты аренды

• Требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сро­ков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установ­ленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), ес­ли иное не предусмотрено договором

• Требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуще­ством не в соответствии с его на­значением или условиями догово­ра, ухудшает состояние имущест­ва, более двух раз подряд не вносит арендную плату

Право арендатора

• Истребовать сданное внаем иму­щество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества

• Требовать расторжения договора и возмещения убытков, причинен­ных неисполнением договора

• При обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

• требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжение договора;

• удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недос­татков, уведомив об этом аренда­тора

• Требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество

Улучшение имущества арендатором

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора.

Неотделимые улучшения:

• сделаны ли они с согласия или без согласия;

• если сделаны с согласия арендодателя (то он возмещает их стоимость арендатору);

• если сделаны без согласия, то он не возме­щает их стоимость арендатору

Разновидности договора аренды:

Договор проката, Аренда транспортных средств, Аренда зданий и сооружений, Аренда предприятий, Лизинг (финансовая аренда).