7. Существенные условия гражданско-правового договора.

Особое значение закон придает существенным условиям. Договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Существенными признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также условия, относительно которых должно быть достигнуто соглашение по заявлению одной из сторон.

Предмет является существенным условием договора, поскольку без его определения невозможно заключить ни один договор. Это может быть имущество, подлежащее передаче, определенные действия, результат работы и т.д.

Для некоторых договоров существенные условия прямо указаны в законодательстве (договора страхования - ст. 832 ГК, договора доверительного управления имуществом - ст. 839 ГК). в отношении ряда договоров законодательство предусматривает перечень условий, подлежащих включению в договор. Это сделано, например, для договоров залога (ст. 320 ГК), поставки (п. 4 Положения о поставках товаров в РБ от 8 июля 1996 г.), лизинга (п. 2 Положения о лизинге на территории РБ от 31 декабря 1997 г.), строительного подряда (п. 16 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда от 15 сентября 1998 г.). Если при этом специально не выделяются существенные условия или условия, без которых договор признается незаключенным, то все перечисленные в таких случаях условия следует считать существенными.

Существенными считаются и те условия договора, относительно к-х д. б. достигнуто соглашение по предложению одной из сторон, хотя эти условия не составляют предмет договора, не признаны существенными по законодательству. Обычно такие условия отражают какие-либо особенности взаимоотношений сторон или представляют определенный интерес для одной из них. Так, стороны договора поставки могут предусмотреть в договоре условие об обязанности поставщика информировать покупателя об отгрузке товаров.

В ГК 1998 года открытым является вопрос, как определять существенные условия договора, если их перечень не содержится в закон-стве. В этих случаях существенными, помимо предмета и условий, согласовываемых по заявлению одной из сторон, будут условия, к-е необходимы для договоров данного вида. Именно так решался вопрос в ГК 1964 года. Под необходимыми следует понимать условия, выражающие природу договора и без которых договор вообще не может существовать как данный вид.

Юрид. значение существенных условий состоит в том, что с их наличием закон связывает само заключение договора. При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договор считается незаключенным.

8. Дискуссия о последствиях отсутствия в договоре существенного условия.

К существенным условиям, как уже было сказано, относятся условия, которые по заявлению одной из сторон должны быть согласованы.

Итак, существенными условиями являются условия:

- о предмете;

- названные в законодательстве существенными;

- названные в законодательстве как необходимые или обязательные для данного вида договора;

- условия, вытекающие из сущности данного договора;

- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В юридической литературе обсуждался вопрос о последствиях отсутствия в договоре хотя бы одного из существенных условий договора. Мнения разделились. M.В.Рабинович, М.И.Брагинский, Н.Д.Егоров считают, что такой договор следует рассматривать как несостоявшийся "незаключенный договор". В.П.Шахматов подверг это мнение критике. Он считает, что "последствия незаключенных сделок" определяются по правилам о недействительности сделок, поэтому нет необходимости различать "незаключенные" и "недействительные" сделки. Это мнение разделяет О.Н.Садиков.

Мнение В.П.Шахматова и О.Н.Садикова является ошибочным. Признание сделки недействительной может повлечь одностороннюю реституцию и даже недопущение реституции. Даже при двусторонней реституции одна из сторон может потребовать от другой стороны возмещение понесенных потерь. А признание договора незаключенным влечет единственное последствие - возврат каждой из сторон полученного другой стороне.

Мнение, согласно которому отсутствие в договоре хотя бы одного из существенных условий означает, что договор считается незаключенным, нашло отражение в ч. 2 ст. 525 и в ч. 2 п. 1 ст. 526 ГК.

Статья 525. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 526. Цена недвижимости в договоре

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 394 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.