Тема 7.Договор продажи недвижимости. Особенности продажи предприятия.

Основные вопросы

1.Договор купли-продажи недвижимости: понятие, особенности.

2.Объект, предмет и стороны в договоре купли-продажи недвижимости. Понятие и виды недвижимого имущества. Купля-продажа будущей недвижимой вещи. Правовые последствия заключения договора купли-продажи недвижимости несобственником.

3.Форма договора купли-продажи недвижимости. Проблема государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и ее решение действующим ГК РФ.

4.Момент перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи. Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. «Дачная амнистия».

5.Цена как условие договора купли-продажи недвижимости.

6.Передача недвижимости по договору купли-продажи: понятие, способы, юридическое значение передачи. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества.

7.Особенности купли-продажи зданий, сооружений и другой недвижимости, находящейся на земельном участке.

8.Купля-продажа земельных участков.

9.Особенности купли-продажи жилых помещений.

Задачи

№1. Между муниципальным образованием «Город Кедровый» и ООО «Строитель» был заключен договор, согласно которому ООО «Строитель» обязался возвести на принадлежащем муниципальному образованию земельном участке многоквартирный жилой дом. Договор предусматривал, что в качестве оплаты по договору ООО «Строитель» имеет право получить в собственность несколько жилых помещений в строящемся жилом доме общей площадью 500 кв. м. После завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию представитель ООО «Строитель» обратился в Департамент имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства города Кедровый с требованием передачи в собственность 10 однокомнатных квартир в построенном им жилом доме. На это требование Департамент ответил отказом, указав, что соответствующее условие договора является недействительным, поскольку при заключении договора его предмет в части определения объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче обществу, не согласован. Муниципальное образование готово оплатить выполненную ООО «Профи» работу по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную работу в городе Кедровом. ООО «Строитель» обратилось в суд с требованием о понуждении муниципального образования к передаче спорного недвижимого имущества.

Вопрос: Как разрешить спор?

Какова правовая природа заключенного договора? Нормами каких законов регулируются отношения сторон? Какова судебная практика по аналогичным проблемам?

Возможно ли заключение договора купли-продажи относительно еще не существующего недвижимого имущества?п.2 ст 455 ГК Почему? Обоснуйте свой ответ.

Статья 709. Цена работы

1. В договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

2. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

№2.Супруги Никитины продали бревенчатый дом в поселке Богашево супругам Адамовым. Факт подписания акта о передаче дома Адамовым обе семьи решили отметить по русскому обычаю вместе. При приготовлении праздничного обеда произошло короткое замыкание в электропроводке дома. Вспыхнул пожар, который Никитины и Адамовы не смогли погасить своими силами. К моменту приезда пожарной команды дом уже сгорел. Дом был застрахован на имя супругов Никитиных. Супруги Адамовы подали иск в суд, в котором просили считать договор купли-продажи незаключенным, так как регистрация перехода права собственности на дом не производилась, и потребовали у Никитиных возврата уплаченных по договору денежных средств.

Вопрос: Подлежит ли иск удовлетворению?

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.