1.2 Виды сделок на вторичном рынке жилья, факторы формирования цены на рынке жилья

Сделками являются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно Гражданскому кодексу РФ сделки, осуществляемые на рынке жилой недвижимости должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Это определено ст. 164: «Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Закон прямо предусматривает необходимость государственной регистрации сделок в следующих случаях:

• ипотека (п. 4 ст. 339 ГК),

• продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК),

• продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК),

• договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК),

• рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК),

• аренда недвижимого имущества (за исключением случаев, установленных законом) (ст. 609),

• аренда зданий и сооружений на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК),

• аренда предприятий (п. 3 ст. 658 ГК),

• доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК).

Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью. Поэтому, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно.

Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны.

Ранее была дана классификация объектов вторичного рынка жилья, на основании которой, с учетом данных Приложения Г, можно дать классификацию видов сделок, используемых на вторичном рынке жилья (Приложение Д).

Сделки с переходом права собственности можно подразделить:

- Чистая покупка. Приобретается новая квартира без одновременной продажи старой.

- Чистая продажа. Продаётся старая квартира без приобретения новой.

- Мена одной квартиры на другую:

1) Обмен через куплю-продажу. Так называемая «альтернативная сделка», когда одновременно продаётся старая и покупается новая квартира.

2) Съезд через куплю-продажу

Альтернативная сделка, при которой одновременно продаются две квартиры, взамен которых приобретается одна новая.

3) Разъезд через куплю-продажу

Альтернативная сделка, при которой одновременно продаётся одна квартира, взамен которой приобретают две или более новых. Как разновидность – расселение коммунальной квартиры.

- Дарение. Само название такой сделки говорит о её безвозмездном характере. Поэтому к этой сделке прибегают не только близкие родственники, но и в том случае, когда, например, не удаётся получить согласие другого сособственника (соседа) на отчуждение недвижимости. При дарении такого согласия не требуется.

- Рента, пожизненное содержание с иждивением. Основная особенность таких договоров - обременение рентой недвижимого имущества и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства.

Основное преимущество вторичного рынка заключается в том, что покупателю предлагают реальный готовый товар, который можно увидеть и оценить. Оформляется такая квартира в вашу собственность быстро, и уже на следующий день вы можете идти знакомиться со своими соседями. На вторичном рынке продаются и покупаются «альтернативные квартиры», т.е. совершаются всевозможные виды обменов жилья через процесс купли-продажи: съезд/разъезд, расселение, обмен с вашей доплатой или доплатой вам. Поэтому вторичный рынок является реальным инструментом решения жилищных и финансовых проблем людей с небольшим достатком.

Самой распространенной сделкой, оформлением которой занимается агентство недвижимости, является купля-продажа квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Процесс покупки жилья столь же сложен и не однозначен, как и продажа. «По договору купли-продажи недвижимости имущества (договор продажи не движимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

Договор заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

С введением в действие Закона о государственной регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.

В договоре указываются стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При чем регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Сделки на рынке жилья могут осуществляться и с помощью договора мены. Правовое регулирование мены осуществляется ГК РФ. В пункте 1 ст. 567 ГК РФ дано определение понятия договора мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

К характеристикам здания, влияющим на вероятную цену объекта недвижимости – квартиры, относятся, прежде всего, такие как:

- год постройки;

- используемые строительные материалы;

- наличие или отсутствие инженерного оборудования (лифты, например);

- этажность;

- состояние здания;

- возможность подключения к информационным сетям и пр.

К характеристикам объекта-квартиры, влияющим на цену, относятся:

- площадь общая и жилая;

- количество комнат;

- площадь кухни;

- наличие балконов и лоджий;

- наличие подсобных помещений;

- расположение на том или ином этаже.

Среди факторов, отражающих условия сделки и влияющих на цену объекта, можно назвать такие как:

- потребность во в приобретении жилья у продавца («встречка»)

- использование ипотечного кредитования,

- рассрочки и пр.

Эти факторы также влияют на возможную цену квартиры.

Специалисты в области жилой недвижимости отмечают следующие факторы (табл. 2):

1. Макроэкономические

2. Социально-экономические

3. Политико-психологические.

Таблица 2 - Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Макроэкономические	Социально-экономические	Политико-психологические
1	2	3
Уровень ВВП (валовый внутренний продукт)	Демографическая ситуация	Национальные проекты в области жилищной политики
Инфляция	Миграция	PR-компании
Курс валют	Соотношение спроса и предложения	Доверие к рынку недвижимости
Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости	Уровень доходов населения
	Развитие рынка ипотечного кредитования

Среди объективных причин основными являются общий уровень инфляции в стране и пока еще высокие процентные банковские ставки по кредитам, к которым вынуждены сегодня прибегать не только застройщики, но и потребители жилья на вторичном рынке. В экономике, как известно, все взаимосвязано. Удорожание одного ведет к увеличению стоимости другого - это неизбежно.

Политико-психологические факторы и состояние политической стабильности в стране играют значительную роль на вторичном рынке жилья.

Состояние экономики также существенно влияет на стоимость недвижимости. В случае уверенного подъема экономики у тех людей, которые имеют средства и недвижимое имущество, появляются новые возможности для вложения свободных средств, причем инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются стабильными.

На этом фоне возникают другие потоки, также требующие вложения денег. Преуспевающие граждане стремятся расширить свой бизнес, наладить новые деловые контакты с крупными российскими и зарубежными инвесторами, а люди «простые» используют собственные накопления, в том числе и деньги от продажи движимого и недвижимого имущества, для их вложения в бизнес.

В этом случае интерес к вторичному рынку недвижимости несколько снижается, что сказывается на темпе роста цен. Вклад инвестиционного капитала в рынок недвижимости приводит к росту спроса, а соответственно, и росту цен, особенно на вторичном рынке жилья.

Еще одним фактором, влияющим на рост цен, является миграция населения. Вследствие отсутствия рабочих мест, постоянной задержки и невыплаты заработной платы, низкого уровня жизни многие граждане бывшего Союза и дотационных регионов покидают «места обетованные» и устремляются в крупные города. Следствие такой активности населения - цены на жилье начинают свой рост. Причем именно в тех регионах, которые вызывают доверие мигрантов.

Ипотечное кредитование стало очень популярным в последние годы, а пониженные ставки по процентам делают его еще более привлекательным. В самом деле: число выданных ипотечных кредитов растет, и это неудивительно. Сегодня достаточно иметь 15% от стоимости квартиры, чтобы стать ее обладателем. Высокий потенциальный спрос, обусловленный снижением ставки ипо- течного кредита (с 16 до 10%), уменьшением размера первоначального взноса (с 30 до 10%) в условиях ограниченного предложения привели к двукратному скачку цен на жилье. Банки конкурируют между собой, продолжая снижать кредитные ставки и размеры первоначального взноса. А дефицит предложений продолжает «взращивать» рост цен на квадратные метры. И ситуация по сей день сохраняется, несмотря на повышение ставок по кредитам в некоторых банках, реализующих «дешевые» американские деньги.

Политический фактор также нельзя сбрасывать со счетов - он влияет на формирование цены на кв. метр.

Уровень влияния факторов на стоимость недвижимости практически одинаков и взаимосвязан. Но как показывают исследования, представленные в работах Г. Стерника, чуть больше оказывают влияние все-таки социально-экономические факторы (Приложение Ж).