Спрос и предложение на рынке недвижимости региона
Сегодня в Кирове отмечается существенный дисбаланс между спросом и предложением на высококачественные помещения: при незначительном предложении наблюдается значительный спрос. Существующие предложения на рынке коммерческой недвижимости зачастую не соответствуют заявленным параметрам потенциальных арендаторов и инвесторов, в основном по месторасположению и объёмам предлагаемых площадей. Тем не менее, в настоящий момент очень важно, чтобы новые проекты коммерческой недвижимости Кирова, как торговой, так и офисной, были реализованы, поскольку являются составляющими деловой и торговой среды.
Торговая
недвижимость: состояние и перспективы
Торговля является одной из наиболее динамично развивающихся сфер экономики города. Кировский рынок торговой недвижимости довольно дефицитен, но качество его достаточно высокое и в его развитии сегодня наблюдаются изменения. Прослеживается динамика в строительстве и открытии новых торговых центров, хотя пестрящие вывески с крупными надписями «Торговый центр» в городе не всегда соответствуют этому понятию. По большому счету, настоящий торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально спланированных зданиях (или их комплексе). В Кирове же под этим понятием может скрываться любой супермаркет, реконструируемый из жилого или административного помещения.
Предлагаемые к аренде либо продаже торговые площади рассредоточены по всем районам города. Высокий спрос по-прежнему стабильно ориентирован на центральный и юго-западный районы города, где расположены основные транспортные и жилые артерии: улицы Ленина, Воровского, Октябрьский проспект. В юго-западном районе компания «Сеть коммерческой недвижимости» планирует возведение трёхэтажного ТЦ «Россия», площадью 33500 кв.м. В центральном микрорайоне предложения на торговые площади практически отсутствуют. Процент незанятых (свободных) площадей более всего отмечен в северо-западном и северо-восточном районах города.
На рынке торговой недвижимости по-прежнему сохраняется тенденция перевода жилого фонда в нежилой, т.е. перепланировка квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, под магазин. Хотя за последние 2 года количество квартир, переводимых в нежилой фонд, значительно сократилось, в центральной части города, где наблюдается дефицит торговых площадей, активно начали осваиваться вторые этажи домов. Кроме этого, популярностью пользуются опять же главные улицы города: Октябрьский проспект, К.Маркса, Ленина, Воровского.
Что касается арендных ставок, то в последнее время они практически не изменились. Самые высокие на сегодняшний день ставки на торговые площади (1200-1400 руб. за кв.м в месяц) в торговых центрах «Европейский», «Росинка», «Глобус», что соответствует позиционированию этих объектов на рынке. Самые низкие арендные ставки – в среднем 500 руб.кв.м. в месяц – в районе Лепсе, ОЦМ и Филейки.
Цена
при продаже может составлять от 60 до
100 тыс.руб. за кв.м. Величина ставки
зависит от этажности: цокольные, вторые
и далее следующие этажи стоят дешевле.
В целом прогнозировать рост ставок
специалисты не берутся, но утверждают,
что рост цены 1 кв.м. торговой недвижимости
ожидается на уровне 10-20%.
Спрос на торговую недвижимость есть всегда, но наблюдается волнообразные спады. Перед новым годом, когда заканчиваются сроки арендных договоров, происходит «миграция» арендаторов.
Кировские офисы: что имеем, что хотим
Рынок офисной недвижимости Кирова начал развиваться относительно недавно. На сегодняшний день в городе функционируют всего 2 современных офисных центра: «Русь» и бизнес-центр на Горького,5. В основном под офисы сдают или продают гостиничные номера, помещения на предприятиях или в административных зданиях. Средняя стоимость предложения продажи офисной недвижимости в пределах 40-50 тыс. за кв.м., базовые арендные ставки от 300 до 500 руб. за кв.м. в месяц. Цена зависит от месторасположения помещения (либо на «красной линии», либо во дворе), от района, этажа, внутренней отделки и удачной планировки. Наиболее востребованы под офис помещения площадью не менее 100 кв.м, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход, отдельные внутренние помещения.
Сегодня поступает очень много предложений по размещению бизнеса в нашем регионе от крупных консалтинговых корпораций и финансовых структур. Спросом пользуются офисные площади большого формата (от 200-300 кв.м), есть спрос и на помещения площадью 500-600 кв.м. к сожалению, таких площадей Киров пока предложить не может. Планируемое строительство бизнес-центров откроет новые возможности для расширения и развития бизнеса, будет ликвидным и перспективным. По словам руководителя коммерческого отдела ООО «Сеть коммерческой недвижимости» Ирины Макаровой, строительство офисных помещений объёмом 5000 кв.м. покрыл бы спрос, который есть на них в данный момент.
Устойчивая
тенденция к увеличению капиталовложений,
ресурсный и производственный потенциал,
наличие правовой базы по поддержке
отечественных и иностранных инвесторов,
социальная и политическая стабильность,
положительная финансовая репутация
промышленных предприятий делают
кировский регион максимально
привлекательным для инвестиций.
Вторичное жильё г. Кирова
Рынок недвижимости в полной мере ощутил на себе кризисные явления. После ажиотажного спроса в декабре, продажи квартир и коммерческой недвижимости резко сократились.
Рынок недвижимости существенно изменился за последние полгода. Во-первых, ажиотажный спрос окончательно спал (после декабря 2014), не выявляется искусственного завышения или срочного понижения стоимости среднего квадратного метра по всем сегментам недвижимости. Рынок, по всем видам недвижимости (это и торговая, и коммерческая недвижимость, новостройки, земля, вторичное жилье) находится в состоянии истощенного спроса. В силу общей экономической ситуации, за 1 квартал 2015 года покупательская активность упала на 43,2%, рынок аренды на 56,9%. Основные причины - это снижение уровня доходов населения, резкий рост ипотечных ставок (за последние несколько лет 60% сделок на рынке недвижимости осуществлялось с помощью кредитных средств), обвал цен по некоторым сегментам недвижимости. В результате чего, кривая индекса стоимости выпала из умеренного канала и показала в пик кризиса неспособность привязать цены к валюте.
Недвижимость оказалась неспособной расти вслед за долларом. И несмотря на почти двукратное ослабление рубля относительно мировых валют, прирост рублевой стоимости за 6 месяцев составил всего лишь 12%. То есть, цены на недвижимость полностью утратили способность индексироваться в валюте.
Спрос
в цифрах, % от общего спроса
Жилая недвижимость в Кирове ( на 20 марта 2015)
1-2 комн. квартиры в строящихся домах- 22%
3-4 комн. квартиры в строящихся домах- 13%
1-2 комн. квартиры вторичный рынок- 24%
3-4 комн. квартиры вторичный рынок- 14%
Индивидуальное жилье- 17%
Коттеджи, таунхаусы- 7%
Земельные участки и садоводства- 3%
Коммерческая недвижимость в Кирове ( на 20 марта 2015)
Торговая недвижимость (покупка)- 2%
Торговая недвижимость (аренда)- 14%
Административные помещения (покупка) - 11%
Административные помещения (аренда) - 29%
Производственные помещения (покупка)-6%
Производственные помещения ( аренда)- 12%
Многофункциональные здания – 18%
Незавершенные строительством объекты - 5%
Земельные участки под строительство коммерческих зданий - 3%
Факты:
В 2015 году спрос на новостройки будет зависеть от продажи квартир на вторичном рынке, станут нормой альтернативные сделки. В марте 2015 года 60% инвестиционных строительных проектов приостановлено. 2015 год – год бифляции. Это состояние экономики, при котором процессы инфляции и дефляции происходят одновременно: товары первой необходимости дорожают, а длительного пользования, наоборот, дешевеют.