1. Национального уровня

   1. уровень экономического развития страны

   2. исторические особенности формирования рынка недвижимости

   3. господствующие в стране идеология и политика

   4. специфика исторического этапа развития страны

   5. особенности текущей экономической политики

   6. состояние и характерные особенности финансовой системы страны

В США доля частной собственности более 70%, Италии и Испании - 80%. Данные факторы определяют общие направления развития рынка недвижимости.

2. регионального уровня, которые определяют спрос и предложение недвижимости:

• экономические (доходы населения, дифференциация населения, уровень развития бизнеса, доступность финансовых ресурсов, риски инвестиций в недвижимость, стоимость строительства, цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы)

• социальные (численность, структура населения, образовательный уровень, социальная структура, преступность)

• административные (налоговый режим, зональные ограничения, правовые и экономические условия на получение прав на застройку или реконструкцию, правовые и экономические условия совершения сделок)

• условия окружающей среды (инфраструктура, транспорт, экология)

-5-

Факторы спроса:

• платежеспособность населения

• изменение общей численности населения, прогнозы

• уровень дифференциации населения по доходу

• уровень миграции

• количество браков и разводов

• изменения во вкусах и предпочтениях населения

• условия и доступность финансирования

Увеличение спроса на рынке недвижимости ведёт к усилению активности на рынке недвижимости. Уменьшение платежеспособного спроса ведёт к депрессии на рынке недвижимости.

Факторы предложения (предложение неэластично в краткосрочном периоде)

• наличие резерва пустующих объектов недвижимости

• объекты нового строительства и затраты на него (интенсивность строительства, положение в строительной индустрии, текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на затраты, соотношение цены-затраты, затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков)

Если увеличивается численность населения и его покупательная способность исчезает предложение пустующих домов на рынке недвижимости. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, увеличиваются цены. Норма прибыли увеличивается, новое строительство становится выгодным.

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.