Метод сравнительной единицы.

За основу берутся затраты на сооружение аналогичного здания. Погрешность 15-20%.

Если известна общая площадь (объем) здания-аналога и общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1 м²,1 м³. В дальнейшем полученный результат умножается на площадь оцениваемого зда­ния:

Сз =CS(V)

где Сз — стоимость замещения здания,

С — величина затрат на единицу сравнения,

S (V) — площадь (объем) оцениваемого здания.

Важно понимание того обстоятельства, что и поэлементный метод и метод срав­нительной единицы предполагают правильный метод выбора аналогов — одного типа, примерно одной величины (иначе возможны существенные искажения).

Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС). УПСС- укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости

Со = С 1м²*So*Kп*Кн*Км*Кв*Кз*Кндс

Со - стоимость оцениваемого объекта

С 1м² – стоимость 1м² типичного объекта на базовую дату

So – площадь оцениваемого объекта

Kп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади

Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и типичным (для идентичного Кн=1)

Км - коэффициент, учитывающий месторасположение объекта

Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки

Кз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС, в %

Метод разбивки на компоненты

Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания. Например, есть данные об общей величине затрат на сооружение аналога и доле затрат на создание отдельных элементов здания в общих затратах: здание общей площадью 1000 м², общие затраты — $300 тыс. в том числе затраты на сооружение фундамента — 3 %. Оцениваемое здание — 500 м². Соответствен­но, затраты на сооружение фундамента в оцениваемом здании равны: $300 тыс. х 0,03:2 = 4500 долларов. Аналогичным образом можно найти сто­имость сооружения и других элементов здания. Просуммировав их, мы полу­чим полную стоимость.

Сзд = ﴾∑Vj*Cj)*Кн

С зд - стоимость строительства здания в целом

Vj – объем j-того компонента

Cj – стоимость единицы объема

n- количество выделенных компонентов здания

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1)

Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, трудозатраты), так и косвенные (накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование, проектирование, разработка ТЭО, получение разрешений на строительство и пр.).

Сметная стоимость строительства - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией. База для её расчёта - проект и рабочая документация, действующие сметные нормативы, отпускные цены на оборудование, мебель, инвентарь и др. Сметная стоимость включает: строительные работы, монтажные работы, затраты на приобретение оборудования, мебель, инвентарь.

Для определения сметной стоимости составляется сметная документация.

Локальные сметы - первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

Объектные сметы – аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчёты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчётов на отдельные виды затрат и состоят из 12 глав:

1. подготовка территории строительства

2. основные объекты строительства

3. объекты подсобного и обслуживающего назначения

4. объекты транспортного хозяйства и связи

5. объекты энергетического хозяйства

6. наружные сети и сооружения

7. благоустройство территории строительства

8. временные здания и сооружения

9. прочие работы и затраты

10. содержание структуры дирекции

11. подготовка эксплуатационных кадров

12. проектные и изыскательные работы

Методы расчёта затрат:

1. ресурсный – расчёт в текущих ценах тарифах ресурсов ведётся исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях, а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. Рассчитывается стоимость СМР (прямых и накладных)= затраты подрядчика. затраты подрядчика + прибыль = цена подрядчика. цена подрядчика + стоимость инженерного оборудования + косвенные затраты инвестора = затраты инвестора. затраты инвестора + его прибыль = восстановительная стоимость

2. ресурсно-индексный – сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости - относительные показатели, определяемые соотношением текущих стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы

3. базисно-индексный – перерасчёт затрат по срокам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. ПЗ˝99 = М˝91*КМ˝99+ЗП˝91*Кзп˝99+ЭМ4М⁴91*КЭМ4М99. ПЗ˝99-прямые затраты, приведённые к уровню 99 года. ЗП˝91- з/п. ЭМ4М⁴91-эксплуатация машин и механизмов. КЭМ4М99, КМ˝99, М˝91- индексы перерасчёта к тех. уровню1999

4. базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен и определяемых расчётами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства

-4-

Понятие «износ» в оценке недвижимости используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ — процесс распределения перво­начальных затрат на срок службы объекта. В оценке недвижимости износ — фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчи­танным на первом этапе применения затратного метода.

В оценке различаются три метода определения величины износа:

• метод разделения;

• метод срока жизни;

• рыночный метод.

Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие:

• физический износ Dp

• функциональный износ Df

• внешний износ De (0,1% от восстановительной стоимости здания)

Физический износ — утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов.

Dp=100*Ф(Ф+Д)/2Д2

Ф- фактический возраст здания

Д- долговечность

Функциональный износ — утрата объектом своих потребительских качеств с точ­ки зрения требований его потребителей (с точки зрения рынка). Пример: устарев­шая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный санузел).

Внешний износ — утрата объектом своих потребительских качеств в связи с из­менением его окружения. Факторами, вызывающими внешний износ, могут быть негативные изменения в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление в окружении малосовместимых объектов, например бензоколонки в спальном микрорайоне.

Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустрани­мый.

Устранимый износ — такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Например, затраты на разделение санузла в квартире составляют $2 тыс., а стоимость квартиры при этом возрастет на $3 тыс. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя из величины затрат, которые нужно понести для проведения необходимых работ.

Таким образом, оценщик должен оценить объект исходя из проведения соответ­ствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.

Неустранимый износ — тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость. Оче­видно, что он учитывается в размере износа.

Виды износа	Исправимый	Неисправимый
Физический	За счёт плохой эксплуатации. Это отложенный ремонт, затраты на который определяются затратами на полное восстановление повреждённых элементов и реконструкций	Все элементы, имеющие неисправимый физ.износ делятся на: 1. короткоживующие элементы имеют меньшую остаточную жизнь, чем всё сооружение, поэтому предусматривается их замена. Для расчёта их износа: -рассчитывается степень неисправимости физического износа = действительная жизнь/нормативный срок эксплуатации. - база для начисления износа = стоимость восстановления - исправимый физический износ - величина неисправимого износа = степень износа * базу начисления износа 2. долгоживущие у которых ожидаемая остаточная жизнь = остаточной экономической жизни всего сооружения. При расчёте износа используется та же схема, что и у короткоживущих элементов, только при начислении износа из стоимости восстановления – исправимый физический износ – остаточная стоимость элемента
Функциональный	Вызывается: - Недостатками, требующими добавление элементов - Недостатками, требующими замены или модернизации элементов - Сверхулучшениями Исправимый функциональный износ = стоимость существующих элементов – физ. износ- возврат материалов после разборки устаревших элементов + стоимость работ по демонтажу + стоимость работ по устройству новых элементов	Возникает, если: 1. существуют позиции, не входящие в стоимость нового строительства, но которые должны быть 2. существуют позиции, входящие в стоимость нового строительства, но которых не должны быть

Метод срока жизни.

Метод основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.

Срок физической жизни здания — срок, в течение которого здание физически возможно использовать.

Физическая жизнь - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (надёжность, долговечность). Это период времени от ввода объекта в эксплуатацию до его сноса.

Хронологический возраст – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Срок экономической жизни здания — срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).

Эффективный возраст — возраст, который соответствует физическому состоя­нию здания на момент оценки. Рассчитывается на основе хронологического возраста с учётом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста. Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффек­тивный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.

Оставшийся срок экономической жизни – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Задача оценщика — определить эффективный возраст здания

Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни.

Рыночный метод — сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).

Третий этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.

Корректировка производится по простой формуле:

ТС - СЗ - Д,

где ТС — текущая стоимость, СЗ — стоимость замещения, Д — износ.

-5-

Четвертый этап; определение стоимости земельного участка.

Стоимости земельного участка при использовании затратного метода определя­ется как свободного от какой-либо застройки с использованием следующих мето­дов:

• Метод сопоставимых продаж. Аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже.

• Метод переноса. Анализируется продажа здания, расположенного на анало­гичном участке, и цена продажи разделяется на цену здания и цену земли. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект.

• Метод капитализации ренты. Метод основан на расчете капитализированной арендной платы за землю.

• Цена = R/I = рыночная доходность/уровень доходности

• Рыночная цена-100 тыс., затраты на строительство-70 тыс., прибыль 20% от 70 =14.

• Цена земли:100-70-14=16

• Техника остатка для земли. Метод основан на применении принципа остаточ­ной продуктивности земли исходя из принципа ННЭИ земли.

• Метод нормативной цены земли

Пятый этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания про­водится по следующей формуле:

СН=ТС+СЗ,

где СН — стоимость недвижимости, ТС — текущая стоимость здания, СЗ — стоимость земельного участка.

-6-

При использовании этого метода рыночная стоимость рассчитывается по следующей формуле:

Vo = ∑ Ej * (1 + Y_(r-j)) ^r-j

Ej – сумма средств, выплаченная инвестором в порядке компенсации основных и прочих издержек j-того периода, приписанная к концу этого периода.

Y_(r-j) - общая норма отдачи на капитал, средняя для (r-j) периодов строительства, ближайших к дате оценки или

V = ∑ Ej/(1 + Y)^j

Но необходимо учесть: величину изменения дохода из-за износа и устаревания, затраты

Е пер (на ремонт и реконструкцию), которые частично компенсируют физический износ. Поэтому формула будет выглядеть следующим образом:

Vo=(∑Ej*(1+Yc) ^r-j)*(1+Y)^N-r- ∑Ij*(1+∆Ij)*(1+Y)^N-j (∑Erep*(1+Yc)^n-j)*(1+Y)^r-N

r ≤ g ≤ n ≤ N

Yc, Y- норма отдачи в период строительства, эксплуатации.

Данный метод расчёта рыночной стоимости используется при небольшой продолжительности его доходной эксплуатации.

Таким образом, общая формула для расчёта стоимости недвижимости:

С= С зем + С услуг - Д + Р

Р - прибыль

Д - износ всех видов

С з – стоимость прав собственности на земельный участок

С услуг - стоимость здания

1.Восстановительная стоимость здания (V_R) определяется по формуле:

V_R=c_t * B_v * k (1)

2. Для расчета физического износа здания (D_p) определяется восстановительная стоимость его конструктивных элементов, а затем рассчитывается их износ. Необходимые для расчета физи­ческого износа данные приведены в таблице 2.2.

3. Накопленный износ здания (D) определяется по формуле:

D=Dp+Df+De (2)

4. Остаточная стоимость здания (V_rem) определяется путем вычи­тания из его восстановительной стоимости величины накоплен­ного износа:

Vrem = Vr-D (3)

5. Стоимость земельного участка (V_L), относящегося к зданию, определяется на основе нормативной цены земли, которая при­нимается в размере 85-кратной ставки земельного налога:

Vl=85*Tl*Sl, (4)

6. Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного уча­стка:

V= Vrem+Vl (5)