Тема 7. Понятие стоимости недвижимости и независимой оценки

1. Понятие стоимости недвижимости

2. Виды стоимости недвижимости

3. Основные принципы к оценке объектов недвижимости

4. Понятие независимой оценки. Стандарты оценки.

-1-

Недвижимость также как и товар имеет два свойства:

1. потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены технического развития и общественными потребностями. Факторы, которые формируют потребительную стоимость: плодородие и местоположение земельного участка, количественная и качественная характеристика зданий и сооружений, уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника. Полезность-форма выражения потребительной стоимости

2. меновая возникает в процессе обмена объектов недвижимости. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное воздействие всех рыночных факторов. Месторасположение определяет величину затрат, выступает необходимым элементом технологии, элементом удобства для покупателя. Большое значение на формирование цены земли оказывает спрос и предложение. Цена- денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта наилучшего использования. Недвижимость является товаром стоимость которого имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

-2-

1. Стоимость в обмене как выражение меновой стоимости носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке:

• рыночная определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости. Рыночная цена - наиболее вероятная цена по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства

• ликвидационная - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта и расходами на её проведение

• залоговая - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую арендатор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заёмщика

• страховая - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости. Это остаточная стоимость замещения

• арендная – величина арендной платы, на которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки

• утилизированная – стоимость материалов и элементов, оставшихся после сноса строения, без учёта стоимости дополнительного ремонта и подготовки к продаже

2. стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости. Она обусловлена полезностью объекта недвижимости при определённом варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями

• инвестиционная – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях

• балансовая – стоимость объекта отраженная в балансе предприятия, скорректированная на все переоценки основных фондов

• налогооблагаемая – устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости

• восстановительная - сумма прямых и косвенных затрат по сметам на строительство данного объекта недвижимости в текущих ценах с использованием таких же материалов

• стоимость замещения

-3-

Поскольку оценка недвижимости — субъективный процесс, то важно, чтобы оценщик не только соблюдал правила профессиональной этики, был независим в своих суждениях, но и был профессионально грамотен, максималь­но точно учитывал все многообразие факторов, которое влияет на цену недвижимо­сти, правильно интерпретировал имеющиеся данные. Для этого и существуют прин­ципы, которым он должен следовать при оценке недвижимости.

Принципы оценки недвижимости — методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку не­движимости влияет на стоимость недвижимости.

Наиболее распространенная сегодня классификация принципов оценки недви­жимости, основывается на следующей формуле: оценка недвижимости — это про­цесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка. Можно выделить три основных элемента сделки: субъект, объект, рыночная среда. Поэтому можно выделить и три группы принципов. Это:

• принципы, основанные на представлениях пользователя;

• принципы, связанные с объектами недвижимости;

• принципы, связанные с рыночной средой.

Особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наибо­лее эффективного использования объекта недвижимости.

Принципы, основанные на представлениях пользователя

Это:

• принцип полезности;

• принцип замещения;

• принцип ожидания.

Принцип полезности.

Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он мо­жет быть полезен его пользователю. Полезность — способность данного объекта не­движимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное вре­мя (не вообще, а именно в данных условиях).

Принцип замещения.

Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сум­му большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или пост­роен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, макси­мальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базиру­ются все три основных метода оценки недвижимости: метод сравнительного анали­за продаж (МСП), затратный подход (ЗП), доходный подход (ДП).

С точки зрения МСП применение этого принципа означает: при наличии альтер­нативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.

С точки зрения ЗП принцип замещения означает: никто из рациональных поку­пателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строитель­ство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения ДП принцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечи­вающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.

Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, со­гласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъек­та, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, миними­зацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения.

Принцип ожидания.

С позиции общей экономической идеи рациональных ожиданий ценность любо­го объекта в глазах его приобретателя определяется теми выгодами, которые ему может принести обладание этим объектом. Соответственно этому стоимость объек­та недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Та­ким образом, стоимость недвижимости есть функция от будущих денежных пото­ков от нее, приведенных к их настоящей стоимости.

Принципы, связанные с объектом недвижимости

Данные принципы связаны прежде всего с землей, на которой расположен объект. Это:

• принцип остаточной продуктивности земли;

• принцип предельной продуктивности (принцип вклада);

• принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;

• принцип сбалансированности;

• принцип экономического размера;

• принцип экономического разделения.

Принцип остаточной продуктивности земли.

В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой со­здаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капи­тала, труда и земли.

Соответственно этому стоимость созданного продукта за определенный период времени представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, мате­риалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Рента (доля стоимости созданного продукта, приходящегося на землю), следова­тельно, равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расхода­ми предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд, — с другой, за определенный период времени. (В свою очередь, величина ренты, соотнесенная с альтернативными вариантами вложения средств, использованных для приобрете­ния земли, определяет цену земли.)

Практически принцип остаточной продуктивности земли может быть использо­ван (и используется в так называемой «технике остатка») для определения прием­лемой цены, которую можно заплатить заземлю при определении целесообразности нового строительства:

Если возможная величина цены реализации строящегося объекта (загород­ного дома) составляет $ 100 тыс., затраты на строительство — $70 тыс., необхо­димая норма прибыли 20 %, то возможная сумма, которую будет согласен заплатить застройщик за землю, составит: Цена земли ° 100 000 - 70000 - (70000 х 0,2)⁼ 16 000.

Принцип вклада.

Вклад — сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина та­кого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Как можно заметить, теоретической основой принципа вклада (как и ряда следующих принципов оценки) является концепция предельной производи­тельности, согласно которой максимальная эффективность достигается тог­да, когда предельный доход становится равным предельным затратам, связан­ным с его получением. Соответственно этому дополнительные затраты имеют смысл до тех пор, пока они приносят доход, больший, чем сами затраты.

Например, если к загородному дому из предыдущего примера добавить бас­сейн, то его стоимость возрастет на $10 тыс., но дополнительные затраты — на $ 45 тыс. Очевидно, что в этом случае создание бассейна нецелесообразно.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.

Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определен­ной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляю­щимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополни­тельные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получения затраты.

Принцип сбалансированности.

Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соот­ношение между факторами производства, при которых обеспечивается максималь­ная стоимость земли.

Принцип экономического размера.

По сути — это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер — это величина площади земли, которая необходима для достижения опти­мального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями. Например, при площади загородного дома в 100 м² оптимальным размером земельного участка, обеспечивающего максимизацию стоимости объекта не­движимости, является для данного рынка участок площадью в 1/10 га. Умень­шение размера участка, как и его увеличение, снижает стоимость объекта, так как не обеспечивает оптимального размера землепользования.

Принцип экономического разделения.

Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости.

Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недви­жимости может быть более разумным аренда земли (например, долгосрочная).

Принципы, связанные с рыночной средой

Это: принцип зависимости; принцип соответствия; принцип спроса и предложения;

принцип конкуренции; принцип изменения.

Принцип зависимости.

Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным об­разом, зависит от внешней среды, в которой находится объект.

При этом в качестве факторов внешней среды выступают экономические, эколо­гические, юридические и иные факторы.

Особое значение имеют экономические факторы — близость объекта к транс­портным путям, торговым, культурным и другим объектам, связь с которыми определяет ценность объекта для его пользователя.

Зависимость ценности объекта для его пользователя от его близости к тем или иным объектам получает свое выражение в таком понятии, как «экономическое ме­стоположение недвижимости».

В зависимости от типа недвижимости на экономическое местоположение объек­та влияют разные факторы. Например, для жилой недвижимости это может быть близость к маршрутам общественного транспорта, объектам социальной инфра­структуры; для торговых предприятий — близость к пассажиропотокам и пр.

Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местополо­жение объекта на его ценность для потребителя и какой вариант использования мо­жет быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, можно отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое).

Принцип соответствия.

Характеристики объекта недвижимости — архитектурно-планировочные реше­ния, уровень удобств и услуг — должны соответствовать друг другу и отвечать по­требностям и ожиданиям рынка.

Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определе­нии требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предпола­гает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу. Например, применение высококачественных и дорогостоящих материалов для отделки жилых объектов элитной категории (например, мрамора для ван­ной комнаты) оправдано, но использование этого материала при строитель­стве объектов, рассчитанных на представителей среднего класса, не имеет смысла и даже экономически убыточно.

Именно этот тезис и лежит в основе уже упоминавшейся формуле: «цена = каче­ству ° потребителю».

Эта формула для каждого типа и каждой категории недвижимости должна быть наполнена своим конкретным содержанием. И от того, насколько точно оценщик или иной профессиональный участник рынка — брокер, девелопер — понимает эту связь, настолько он будет успешен в своей деятельности.

Принцип спроса и предложения.

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на сто­имость данного объекта недвижимости.

Принцип конкуренции.

Смысл принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости как во внутриот­раслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвы­сокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее сниже­нию до среднеотраслевого уровня и это должно быть принято во внимание оценщиком.

Принцип изменения.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщи­ком при определении стоимости недвижимости.

Итоговый, синтезирующий принцип, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). ННЭИ — такой вариант использования объекта, выбранный из возмож­ных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осу­ществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

В этом принципе, как видно из определения, четыре составляющие:

• физическая возможность;

• юридическая правомочность;

• финансовая осуществимость,

• экономическая эффективность.

В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых зе­мельных участков.

Если же участок занят, то применение этого принципа разбивается на два этапа:

1. Определение наилучшего варианта землепользования.

2.Определение наилучшего варианта использования имеющегося на участке строения.

В каждый конкретный момент жизненного цикла влияние факторов будет сложным, что затрудняет определение стоимостного эквивалента. Наиболее спокойной будет динамика потребительной стоимости, более активной будет динамика, наибольшей изменчивостью характеризуются стоимостные эквиваленты объектов товаров. Поэтому необходимо проведение различных экспертиз:

1. технические экспертизы. Это исходные, обязательные экспертизы, это анализ технических параметров воспроизводства объектов недвижимости

2. экономические экспертизы. Анализ стоимостной оценки факторов влияния (колебания рыночной конъюнктуры, параметры финансовой системы, уровень риска, уровень налогообложения)

3. экспертизы месторасположения (инфраструктура, зонирование, топография, описание границ и т.д.)

С позиции экономики недвижимости оценку следует понимать как определение уровня потребительной стоимости, общей стоимости или стоимости в использовании по сравнению с максимальным значением

Сервейинг - реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает в себя все виды планирования в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта

-4-

Регулирование оценочной деятельности – система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемых сообществом оценщиков, государственными органами.

В этой связи существуют:

Стандарты оценки

Кодекс профессиональной этики

Лицензирование, сертификация, аттестация

В РФ оценочная деятельность на этапе становления. Создано Российское Общество Оценщиков. Регулирует эту деятельность ФЗ РФ №135 «Об оценочной деятельности», который вводит лицензирование оценочной деятельности. Лицензирующий орган-Министерство имущественных отношений РФ.

В июле 2001г.- «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Задачи: обеспечение взаимопонимания субъектов оценки, формирование нормативной базы, установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчётов по оценке, содействие соблюдению законодательства.

Оценка недвижимости- процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

Оценка недвижимости выступает как:

1. адресный процесс (связан с конкретным объектом недвижимости)

2. процесс привязанный к определённому типу операций, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта

3. процесс, привязанный к определённым участникам

4. процесс, привязанный к определённому моменту во времени (результаты оценки действительны лишь в пределах ограниченного периода)

Стоимость недвижимости находится в зависимости от: характеристик недвижимости (месторасположение, технические характеристики), состава и качества передаваемых прав, содержания проводимых с имуществом операций, мотивации участников сделки, условий совершения и финансирования сделки.