Оренда землі
Оренда землі в нашій державі як форма виробничих відносин на селі вперше юридично була закріплена Земельним кодексом України в 1992 р. Проте відповідно до його норм найбільш важливі ланки орендних відносин регулювалися державою, що було свідченням недостатнього рівня розвитку відносин власності взагалі та відсутності чіткого визначення поняття права власності на землю зокрема. Не існувало належної персональної відповідальності за її стан і результати використання. З прийняттям низки нормативно-правових актів щодо подальшого вдосконалення земельних відносин створено необхідне середовище для впровадження орендних
земельних відносин ринкового типу. Юридично такі відносини були закріплені Законом України «Про оренду землі» (жовтень 1998 р.). Вони розглядаються як один з важливих важелів поліпшення використання землі завдяки її концентрації в руках тих сільськогосподарських товаровиробників, які спроможні раціонально використовувати цей основний засіб виробництва.
Оренда землі - це передача її власником у тимчасове (строкове) володіння та користування іншим фізичним або юридичним особам за відповідну плату, яку називають орендною.
Об'єктом оренди є земельні ділянки, що знаходяться у власності гро- мадян та юридичних осіб України, територіальних громад (комунальна власність), а також держави. Зазначені власники земельних ділянок водночас є і орендодавцями. Наприклад, орендодавцями земель, що знаходяться у власності територіальних громад, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради народних депутатів, а земель у державній власності - районні й обласні державні адміністрації, Рада міністрів АРК, Кабінет Міністрів України в межах їх повноважень. Орендодавці мають право здавати землю в оренду на строк до 50 років. Конкретний термін оренди визначається за погодженням сторін.
Право на оренду землі мають громадяни та юридичні особи України, її релігійні і громадські організації, іноземні держави, іноземні юридичні і фізичні особи, особи без громадянства. Законом передбачено, що орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути лише ті юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають відповідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.
В ринковій економіці широко використовується право застави земельних ділянок та їх суборенда. Але при цьому повинні витримуватися певні юридичні норми такого використання. Наприклад, земельна ділянка, що обтяжена заставою, може бути передана в оренду лише в разі згоди заставодержателя. Що ж стосується суборенди земельних ділянок, то згідно із Законом України «Про оренду землі» вона має ряд істотних обмежень. Скажімо, орендар має право передати в суборенду земельні ділянки сільськогосподарського призначення лише у разі і на строк його тимчасової непрацездатності, інвалідності, призову на строкову службу до Збройних Сил України, навчання з відривом від виробництва, обрання на виборні посади в органи місцевого самоврядування та органи державної влади України. При цьому договір суборенди не може суперечити договору оренди, а термін його укладання не має перевищувати строк дії останнього.
Орендні відносини між орендодавцями земельних ділянок і орендарями регулюються договором оренди, який укладається у письмовій формі. Невід'ємною складовою його є план (схема) земельної ділянки. Істотні умови договору оренди земельних ділянок - це місце розташування та розмір земельної ділянки; термін договору оренди; орендна плата; цільове
призначення та умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки; існуючі обмеження й обтяження щодо її вико- ристання; сторона, що несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Важливо знати, що відсутність у договорі оренди хоча б однієї з істотних умов є підставою для визнання такого договору недійсним, а також для відмови у його державній реєстрації.
З огляду на істотні умови договору оренди стає очевидним, що орендні земельні відносини мають різнобічний і складний характер, оскільки враховують багато виробничих, соціальних і навіть особистісних факторів. Якщо в нашій країні термін оренди земельних ділянок (паїв) переважно становить до 5 років з обов'язковою вимогою укладання його у письмовій формі, то, наприклад у США, договір оренди може бути укладений навіть усно, без юридичного оформлення, причому в більшості випадків строком на один рік, що дає змогу орендодавцям і орендарям значно розширити можливості вибору партнерів, знайти для себе вигідніші варіанти.
Орендар повинен чітко усвідомлювати власну відповідальність. Ефективною оренда землі може бути тільки тоді, коли орендар має достатню кількість матеріальних ресурсів і робочої сили, щоб забезпечити конкурентоспроможність своєї продукції. Іншими словами, оренда повинна бути прибутковою й економічно вигідною як для орендодавця, так і для орендаря.
Одним з найпринциповіших питань орендних відносин є визначення орендної плати. її рівень залежить від таких факторів: якості (родючості) земельної ділянки, її місцеположення, цін на сільськогосподарську продукцію, що виробляється на орендованій землі, попиту на цей ресурс та пропозиції його у відповідному географічному регіоні.
Орендна плата за земельну ділянку - це платіж, який орендар сплачує орендодавцеві за володіння і користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін і зазначаються в договорі оренди.
Орендна плата може встановлюватися в різних формах: грошовій, натуральній (за визначеною кількістю чи часткою врожаю, що отримується з орендованої землі), відробітній (надання різних послуг орендодавцю) і змішаній, в якій можуть бути поєднанні у певних співвідношеннях зазначені раніше форми орендної плати. Суть грошової орендної плати полягає в тому, що орендар виплачує орендодавцю наперед певну суму грошей за користування землею та іншим нерухомим майном. Така форма орендної плати для обох учасників орендних відносин має як недоліки, так і переваги.
Орендарю вигідно виплачувати фіксовану орендну плату грошима, оскільки за цієї умови він самостійно приймає управлінські рішення щодо виробництва, а весь додатковий прибуток від зростання продуктивності землі і цін на продукцію залишається в його розпорядженні. Однак він бере на себе і додатковий ризик від зниження цін на сільськогосподарську продукцію, а також обсягу її виробництва в неурожайні роки. Ця форма орендної плати
для орендаря є одним з видів постійних витрат, які потрібно покрити незалежно від того, який одержано виторг від реалізації продукції.
Фіксована орендна плата вигідна тим орендодавцям, які не мають досвіду роботи в сільському господарстві або не бажають брати на себе часткові управлінські функції щодо ведення сільськогосподарського виробництва, а також наражатися на ризик від можливого зниження доходів. Зрозуміло, що вони програють тоді, коли орендар веде виробництво високоефективно і коли поліпшується кон'юнктура на ринку сільськогосподарських товарів. Розмір фіксованої грошової орендної плати можна визначити різними способами. Найпростіший з них: помножити середню для даного району норму доходу від землі (у відсотках) на її ринкову вартість.
В нашій державі згідно з Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» (грудень 1999 р.) була встановлена мінімальна орендна плата в розмірі не менше одного відсотка вартості орендованої земельної частки (паю), визначеної за офіційною методикою, причому новостворені на базі реструктуризованих КСП підприємства приватного типу зобов'язані укладати договори оренди земельної частки (паю). Фактична орендна плата може бути більшою за мінімально встановлену і може виплачуватися в будь-якій формі за згодою сторін. У зв'язку з позитивними зрушеннями в розвитку сільського господарства у 2000 р. новим Указом Президента України від 14 лютого 2002 р. «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» підвищено мінімальну орен- дну плату до 1,5% від вартості землі для працівників сільськогосподарських підприємств і до 2 % для інших орендодавців, зокрема пенсіонерів. Із зміцненням економіки аграрних підприємств орендна плата буде й далі підвищуватися до 2,5 %, тобто до рівня країн ЄС.
Фіксовану орендну плату можна визначити також, виходячи з витрат власника землі, основний елемент яких також базується на ринковій вартості землі і сподіваній нормі прибутку (процент на вкладений капітал). Якщо, скажімо, вкладений фермером капітал на гектар становить 4 тис. доларів за процентної ставки 6 %, то витрати фермера по цій статті становитимуть 240 дол. До них слід додати (в розрахунку на 1 га) витрати на амортизаційні відрахування з меліоративних споруд, огорож, витрати на ремонт, податок на нерухомість, страхування. У такий спосіб обчислюють усю суму витрат власника землі. Це буде тією фіксованою грошовою орендною платою, яку виплачуватиме орендар за гектар землі. Зрозуміло, що ця орендна плата коливатиметься залежно від попиту і пропозиції землі для оренди в даному регіоні. Якщо є надлишок пропозиції й обмежена кількість бажаючих брати землю в оренду, то грошова орендна плата буде нижчою за розраховану, і навпаки.
Є також інші способи визначення фіксованої грошової орендної плати, скажімо, виходячи з грошової оцінки тієї сільськогосподарської продукції, яку одержав би власник землі за умови, що він здав би її в оренду за частку
врожаю.
Різновидом такої форми орендної плати є гнучка грошова орендна плата, розмір якої визначається за формулою:
Г = Ф • Іц • Іу,
де Ф - фіксована грошова орендна плата; Іц - індекс ціни на продукцію, що вирощується на орендованій землі, визначається діленням фактичної ринкової ціни у поточному році на базову ціну, що розраховується як середня величина за останні роки на місцевому елеваторі (ринку); Іу - індекс урожайності, що обчислюється діленням фактичної врожайності на базову, розраховану як середня за останні роки.
За взаємної згоди орендодавця й орендаря в основу розрахунку можна покласти лише один з наведених індексів. Але за будь-якого варіанта рівень базових цін і базової врожайності взаємно погоджується учасниками орендних відносин. Домовленість досягається швидко, якщо сторони переконались в обопільній психологічній сумісності, порядності, чесності, готовності йти на зустріч один одному у визначенні справедливих для обох сторін умов оренди. Перевага гнучкої грошової орендної плати для орендаря полягає в тому, що вона дає змогу розділити можливий ризик між орендодавцем і орендарем. При орендній платі часткою одержаного врожаю землевласник бере конкретну участь в управлінні виробництвом (у виборі культур для посіву, встановленні співвідношення їх площ, визначенні кількості внесення добрив і отрутохімікатів тощо). Водночас він відшкодовує частину змінних витрат, що безпосередньо позначаються на збільшенні врожайності сільськогосподарських культур (насіння, добрива, хімікати). Ці витрати розподіляються між землевласником і орендарем у тій самій пропорції, що й одержана продукція. В свою чергу співвідношення між часткою продукції, що передається власнику землі у вигляді орендної плати, і тією, що залишається у власності орендаря, встановлюється відповідно до співвідношення витрачених ними ресурсів.
Найбільш імовірні витрати, які несе землевласник, - це податок на землю, капіталовкладення в землю (амортизація і ремонт меліоративних систем, огорож), капітальні будівлі. Якщо ці витрати співвідносяться з витратами орендаря на паливо і ремонт, найману робочу силу, машини й обладнання, оплату власної праці, виплату відсотків на поточні витрати, скажімо, як 30:70, то це означає, що землевласник може претендувати на 30
% врожаю, а орендар - на 70 %. У тій самій пропорції між ними будуть роз- поділені витрати на насіння, мінеральні добрива, отрутохімікати.
Таке співвідношення є вихідним для початку переговорів про рівень орендної плати . Остаточне рішення залежатиме від позиції учасників орендних відносин на ринку оренди землі в даній місцевості з обов'язковим урахуванням якості цієї землі. Зрозуміло, що за інших однакових умов орендна плата часткою врожаю буде вищою при здачі в оренду кращих земель. Ця частка збільшується також при зростанні попиту на оренду, і навпаки.
У нашій державі розмір орендної плати регулюється законодавством.
Згідно з Указом Президента України нижня межа орендної плати за землю має становити не менше 3% від нормативної грошової оцінки земель. Поки що рівень орендної плати складає 1,43% або 140 грн. за 1 га (табл. 3.5).
Таблиця 3.5. Плата за оренду земельних ділянок і земельних часток (паїв) в Україні
Показники |
Роки |
|||||
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
|
Нормативна грошова оцінка, трн./га |
9205 |
9205 |
9205 |
9527 |
9527 |
9794 |
Орендна плата, грн./га |
112,0 |
112,0 |
117,0 |
125,0 |
132,0 |
140,0 |
% орендної плати від нормативної .грошової оцінки |
1,22 |
1,22 |
1,27 |
1,31 |
1,39 |
1,43 |
Узагальнення поглядів інших авторів на сутність і місце оренди землі в сучасних аграрних перетвореннях та аграрній політиці загалом, а також власні дослідження з цього питання дають підстави сформулювати бачення земельно-орендних відносин такими, що вони являють собою суспільно і стратегічно орієнтовану соціально-економічну й науково-виробничу систему, цільовим призначенням якої є забезпечення ефективного розв'язання проблем сучасної земельної реформи в частині оренди землі. При цьому окремі складові такого визначення розглядаються наступним чином:
категорія "оренда землі" приймається у її загальноприйнятому розумінні як передача власником земельної ділянки у тимчасове користування іншій особі на засадах, які забезпечуватимуть необхідну суспільну та соціально-економічну віддачу;
категорія "земельно-орендні відносини" розглядається як цілеспрямовано й ефективно діюча сукупність суспільних, правових, соціальних, організаційних та інших відносин, що в установленому порядку складаються і діють (проявляються) безпосередньо в оренді землі та навколо неї, в тому числі обов'язково в частині відносин власності між суб'єктами оренди землі;
категорія "система земельно-орендних відносин " орієнтує на те, що вся сукупність складових таких відносин у вигляді їх відповідних підсистем (субсистем) повинна діяти як єдиний організаційно-виробничий механізм, у якому всі його елементи всебічно, до деталей опрацьовані (відшліфовані) й діють у взаємозв'язку та взаємозалежності, завдяки чому ефективно проявляють закладений у кожному з них потенціал і забезпечують прояв їхньої сукупної синергії;
категорія "суспільно - й соціально-економічна орієнтація" у даному випадку означає, що, як відзначалося вище, земельно-орендні відносини повинні підпорядковуватися необхідності вирішення у нерозривній єдності не тільки соціально-економічних, а й більш загальних - суспільних інтересів і потреб, що містять у собі оренда землі та відповідні їй земельно-орендні
відносини, й соціально-економічних інтересів зайнятих у системі "земельно- орендні відносини";
категорія "стратегічно-цільове призначення земельно-орендних відносин" розуміється таким чином, що вони (відносини) як і її носій - "оренда землі" мають розвиватися з орієнтацією на суспільні та соціально- економічні очікування від них у визначеному періоді часу. При цьому приймається, що однією з найважливіших передумов досягнення стратегічних критеріїв земельно-орендних відносин є успішне виконання мети і завдань найближчих та оглядових (середньострокових) періодів;
категорія "розв'язання проблем земельної реформи" вказує на те, що земельно-орендні відносини розглядаються не як самоціль, а як складова, один з інструментів розв'язання проблем, що мають місце у земельній реформі.
У більш загальному розумінні земельно-орендні відносини як і земельна реформа є серцевиною всієї сукупності нинішніх аграрних реформувань. Ефективне проведення оренди землі та здійснення відповідних їй земельно-орендних відносин повинні розглядатися як важливий інструмент доведення до логічного завершення не тільки земельної реформи, а й усієї сукупності сучасних аграрних перетворень. Водночас наведене розуміння сутності земельно-орендних відносин розглядається як відображення в них їхнього багатоцільового суспільного, соціально- економічного та виробничо-господарського призначення.
З використанням розглянутих вище положень на рисунку 3.1 наведено модель системи земельно-орендних відносин. Вона орієнтує на те, що сукупність правових, соціальних, економічних, виробничих та організаційних відносин при оренді землі має підпорядковуватися інтересам забезпечення взаємовигідних дій орендарів і орендодавців відносин власності.
Рис. 3.1. Концептуальна модель земельно-орендних відносин
Оскільки саме на інтересах власності базується вся система оренди
землі, вони спонукають суб'єктів орендних відносин - орендарів і орендодавців до співпраці, зумовлюють потребу періодичних удосконалень
організації оренди землі, стають підставою для періодичних переглядів умов оренди або й дострокового припинення відповідних договорів. Ступінь забезпечення інтересів власності при оренді землі є тією основою, яка
в одних випадках надає їй соціальної та організаційної стабільності, або, навпаки, за інших обставин стає чинником, який не тільки зумовлює необхідність перегляду умов оренди, а й спричинює соціальну напругу навколо неї.
При всьому тому, що оренда землі стає результатом відповідної добровільної співпраці орендарів і орендодавців, у відносинах, що складаються навколо неї, винятково важливою є участь у них держави. Формуючи відповідну нормативно-правову базу, вона покликана здійснювати контроль за її дотриманням у процесах оренди землі, регулювання її тощо. На цій основі об'єктивно необхідними є усвідомлення того, що в земельно-орендних відносинах беруть участь не два суб'єкти - орендарі й орендодавці як це трактується наразі, а три суб'єкти: з одного боку
держава як фундатор і гарант таких відносин, з іншого - безпосередні учасники земельно-орендних відносин - орендодавці та орендарі. Схему їхньої взаємодії у процесах оренди землі наведено на рисунку 3.2.
Рис. 3.2. Схема організаційного забезпечення оренди землі
Отже, визначальна функція держави у земельно-орендних відносинах - це забезпечення їх ефективного функціонування. Інструментами розв'язання цієї проблеми є формування, удосконалення, забезпечення ефективних земельно-орендних відносин, а
також захист інтересів власників земельних ділянок, що здаються в оренду. Способом ефективного здійснення таких функцій держави має стати послідовний моніторинг земельно-орендних відносин уповноваженими на це
державними інституціями.