Принципи і методи надання послуг з оцінки майна

О

Принципи оцінки - це правила оцінки, які враховують основні чинники, що впливають на вартість майна при його оцінці.

цінюючи майно, оцінювач дотримується таких принципів:

• розумної обережності оцінок;

• корисності;

• врахування попиту та пропозиції;

• заміщення - жоден інвестор не сплатить за об'єкт нерухомості суму більшу, ніж може бути сплачена ним у ринкових умовах за об'єкт, що має еквівалентну корисність;

• очікування - вартість об'єкта нерухомого майна, пропорційна доходу або іншим вигодам, які можуть бути отримані від володіння (комерційного використання) цього об'єкта в майбутньому;

  • найбільш ефективного використання;

  • оптимального розмір;

  • альтернативності оцінок ( методів оцінок).

Залежно від об'єкта розрізняють такі види експертної оцінки майна:

• експертна оцінка цілісних майнових комплексів підприємств;

• експертна оцінка акцій (часток, паїв) у статутних фондах господарських товариств;

• експертна оцінка нематеріальних активів;

• експертна оцінка рухомого майна;

• експертна оцінка нерухомості.

Етапи оцінки вартості майна:

1) Збір інформації про об'єкт оцінювання.

2. Інвентаризація майна.

3. Аудиторська перевірка фінансової звітності підприємства.

4. Складання акта обстеження та технічного стану об'єкта оцінювання.

5. Експертне або масове оцінювання.

6

Метод оцінки вартості майна - конкретний порядок, комплекс дій, що застосовується для оцінки вартості об'єкта.

) Складання акта оцінювання вартості майна або звіту про його експертне оцінювання та висновків експерта про оцінну (ліквідаційну) вартість майна.

7) Затвердження результатів оцінювання.

У закордонній і вітчизняній практиці під час оцінювання вартості майна найбільшого поширення набули три методи:

• метод балансової вартості;

• метод ринкової вартості (метод витрат та метод аналогів);

• метод капіталізованої вартості – побудований на концепції теперішньої вартості майбутнього чистого грошового потоку оцінюваного підприємства.

Нерідко на практиці, оцінюючи вартість активів, застосовують деякі модифікації зазначених методів або їх комбінації.

Характеристика основних послуг з оцінки майна

• І

  Головна мета інвентаризації – визначити наявність і стан майна за даними бухгалтерського обліку, урегулювати інвентаризаційні різниці та відбити результати інвентаризації в передавальному (розподільному) балансі.

  нвентаризація майна.

Від того, наскільки повно та правильно здійснено інвентаризацію майна підприємства, залежить об'єктивність оцінки його вартості.

• О

  Цілісний майновий комплекс - це господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг).

  цінка вартості підприємства як цілісного майнового комплексу.

Вартість підприємства як цілісного майнового комплексу не дорівнює арифметичній сумі вартостей окремих майнових об'єктів підприємства, а коригується на вартість гудвілу. Гудвіл - це ділова репутація підприємства, нематеріальний актив, вартість якого становить різницю між балансовою вартість активів підприємства та його звичайною вартістю як цілісного майнового комплексу і утворюється завдяки управлінському мистецтву, вивідним позиціям на ринку тощо.

• О

  Корпоративні права - це право власності на частку (пай) у статутному фонді (капіталі) підприємства разом із правом на управління, отримання відповідної частки його прибутку, а також частки активів у разі ліквідації цього підприємства згідно з чинним законодавством.

  цінка вартості корпоративних прав. Приймаючи інвестиційні рішення, інвестори порівнюють очікувані доходи від вкладання коштів у певний об'єкт із доходами від інших, альтернативних можливостей інвестування.

Кабінет Міністрів України затвердив Методику оцінювання державних корпоративних прав, яка придатна для оцінювання вартості корпоративних прав також і недержавних підприємств. Згідно з цією методикою вартість корпоративних прав підприємств рекомендується оцінювати методом капіталізованої вартості або методом балансової вартості.

Оцінка об'єктів нерухомості. Нерухомість оцінюють такими загальновизнаними методами: ринкової вартості (метод аналогів і метод затрат); балансової вартості; капіталізованої вартості. Щодо специфічних видів нерухомості неодмінно застосовують спеціальні методи оцінювання та спеціальні технічні прийоми, здебільшого - метод ринкової вартості, зокрема метод аналогів і метод витрат.

Нерухомість можна оцінювати також методом капіталізованої вартості доходів від експлуатації будівель і споруд. Одним із найпростіших способів отримання доходів від об'єктів нерухомості є передача їх в оренду. Щоб визначити чистий операційний дохід від здачі нерухомості в оренду потрібно від валового доходу відняти експлуатаційні витрати.

На підставі виконаного експертного оцінювання будівель (споруд) заповнюють сертифікат об'єкта експертного оцінювання. Сертифікат в одному примірнику оформляють щодо кожного інвентарного об'єкта, який оцінювався, і додають до звіту про експертне оцінювання.

Оцінка вартості нематеріальних активів і рухомого майна підприємств. До нематеріальних активів належать право власності на винахід, право власності на фірмове найменування, право користування земельною ділянкою, право власності на програми для ЕОМ, гудвіл та інші.

Е

Нематеріальні активи - це об'єкти інтелектуальної, у тому числі промислової власності, а також інші аналогічні права, визнані об'єктом права власності підприємства.

кспертне оцінювання вартості нематеріальних активів виконують такими методами: визначенням теперішньої вартості відтворення; капіталізацією прибутку для визначення сумарної вартості нематеріальних активів, не відбитих у бухгалтерському балансі на дату оцінювання; поєднанням обох зазначених методів.

Нематеріальні активи за теперішньою вартістю відтворення оцінюють у вигляді різниці між відновною вартістю та проіндексованою сумою зношення. Норму зношення нематеріальних активів установлюють на підставі їх початкової вартості та визначеного терміну корисного використання (не більш як 10 років). Цим методом оцінюють вартість нематеріальних активів, які перебувають на балансі підприємства.

Оцінюючи рухоме майно, слід керуватися такими вимогами:

• ураховувати можливості найефективнішого використання об'єкта;

• ідентифікувати адекватний ринок, що відповідає меті оцінювання;

• враховувати ринкові умови на момент оцінювання;

• враховувати дані про попередні факти продажу об'єктів оцінювання;

• використовувати всі загальновизнані методи оцінювання, застосування яких є фізично можливим і логічно не суперечить меті оцінювання.

Вартість рухомого майна оцінюють такими методами: ринкової вартості (з усіма його різновидами) та балансової вартості.

Зауважимо, що в разі продажу на аукціоні рухомого майна, яке за даними бухгалтерського обліку є повністю зношеним або функціонально застарілим, але придатним до експлуатації, приймається рішення про встановлення початкової ціни на нього в розмірі 30% первісної вартості або здійснюється експертне оцінювання такого майна з урахуванням його фактичного фізичного зношення.