Закони України

• "Про іпотеку" від 05.06.2003 №898-VI зі змінами та доповненнями

• „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” від 19.06.2003 N 979-IV 

• „Про фінансово-кредитний механізм та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” №978-IV від 19.06.2003

Принципи та методи здійснення іпотечного кредитування. Правовідносини при іпотечному кредитування

Оскільки іпотечний кредит є однією з форм кредиту, то йому притаманні загальні кредитно – фінансові принципи кредитування, а також специфічні, характерні лише для іпотеки, принципи.

Рис. 1. Система іпотечних принципів

Правовідносини між кредитором (іпотекодержателем) та позичальником (іпотекодавцем) при іпотечному кредитуванні регулюються Законом України „Про іпотеку”, а також умовами, визначеними в іпотечному договорі.

Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

1. Повні та точні відомості про іпотекодавця та іпотекодержателя.

2. Зміст та розмір основного зобов’язання, строк та порядок його виконання.

3. Опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки - цільове призначення.

4. на випуск заставної або її відсутність.

У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних істотних умов він вважається неукладеним (недійсним).

Основні види іпотеки залежно від методу здійснення застави нерухомого майна

Етапи надання іпотечних кредитів та характеристика основних видів іпотечних послуг.

Основні етапи надання іпотечних кредитів:

• Підготовчий етап: подання заяви, оцінка кредитоспроможності, оцінка незалежного підрядчика чи будівельної компанії (якщо вони задіяні в проекті); узгодження суми кредиту, визначення параметрів кредиту та порядку його погашення.

• Видача кредиту позичальнику: відбувається одноразово під заставу вже існуючої нерухомості, а при будівництві – періодичними перерахунками згідно затвердженого графіку.

• Контроль за погашенням кредиту: ускладнюється додатковими періодичними інспекціями об’єкта нерухомості, що є заставою.

• Погашення заборгованості та сплата платежів.

Дохідна іпотека

До дохідної нерухомості при іпотечному кредитуванні відноситься нерухомість, що включається в процес руху вартості та безпосередньо приносить дохід:

земля (для сільського господарства, промислового виробництва),

нерухомість промислового призначення (машини, обладнання),

комерційна нерухомість (офіси, оптові склади, приміщення для продажу).

При дохідній іпотеці найбільша увага приділяється оцінці нерухомого майна, що є заставою, оскільки його вартість (визначена, наприклад, затратним методом) може бути значно меншою, ніж дохід, який принесе даний об’єкт в майбутньому.

Крім того, при дохідній іпотеці ризик зміни кон’юнктури на ринку позичальника, оскільки кредит при дохідній іпотеці погашається за рахунок доходу, який вона приносить.

Дохідна іпотека поділяється на:

комерційну (заставою виступають приміщення офісів, магазинів, складів),

аграрну (землі сільськогосподарського призначення),

промислову (землі промислового призначення, машини, обладнання, цілісні майнові комплекси підприємств).

Комерційна іпотека

При комерційній іпотеці є два основні напрями іпотечного кредитування:

кредитування купівлі комерційної нерухомості;

кредитування покращення комерційної нерухомості, що виступає заставою.

В першому випадку нерухомість може купуватися позичальником як для тривалого її використання (здача в оренду, ведення комерційної діяльності), так і з метою перепродажу.

В другому випадку позичальник бере кредит на покращення вже існуючого нерухомого майна з метою його використання для отримання доходу, а саме нерухоме майно виступає заставою при кредитуванні.

Промислова іпотека

Характеристика відносин при промисловій іпотеці та сама, що і при комерційній іпотеці. При цьому особливістю є оцінка предмета застави – машин та обладнання, виробничих приміщень – оскільки на їх вартість впливає окрім фізичного ще й „моральне” старіння, яке значно більше зменшує їх вартість.

Якщо заставою виступає цілісний майновий комплекс підприємства, то: спершу визначається вартість будівель та споруд витратним, дохідним чи порівняльним (ринковим) методами; потім здійснюється пооб’єктна оцінка машин та обладнання даного комплексу з врахуванням всіх видів зносу та з нарахуванням частки доходу, отриманого за рахунок використання даної техніки; потім визначається сумарна вартість всього майнового комплексу.

Аграрна іпотека

У розрізі стосунків кредитора та сільськогосподарського підприємства застава землі сільськогосподарського призначення, або аграрна іпотека, має таку ж економічну сутність як і застава будь-якого іншого активу. Тобто кредитора цікавить земля як гарантія повернення кредиту, а не як природний ресурс.

Земля як об’єкт застави повинна мати ціну, яка дасть змогу її реалізувати та покрити збитки кредитора при неповерненні кредиту. Земельна ділянка, що виступає заставою при іпотечному кредитуванні повинна ефективно використовуватися, а не просто стояти.

Іпотечні відносини в сільському господарстві мають ряд особливостей, оскільки заставою при цьому виступають земельні ділянки сільськогосподарського призначення – Згідно законодавства України предметом застави можуть бути лише земельні ділянки, що перебувають у приватній власності громадян України. До 2010 року продовжено мораторій на купівлю-продаж землі в Україні.

При пільговому кредитуванні сільського господарства за участю держави кредит може погашатися готовою продукцією, яка оцінюється за ринковими цінами.

Житлова іпотека

Заставою при житловій іпотеці виступає житло. Система іпотечного кредитування житла являє собою комплекс взаємопов’язаних складових, завдяки яким відбувається рух вартості на основі одержання довгострокової позики для придбання житла його майбутнім власником під заставу.

Кредитуватися може купівля нерухомості на первинному ринку – фактично кредитування будівництва житла, або на вторинному ринку нерухомості вже існуючої квартири чи будинку.

Основні характеристики житлової іпотеки:

Частка кредиту становить 70 – 80% вартості житла (досвід зарубіжних країн довів, що вкладення 20 – 30% вартості житла є достатнім, щоб значно зменшити ймовірність неповернення кредиту).

Частка виплат за кредитом не повинна бути більше 25% доходу позичальника (в іншому разі кредит є доступним лише при умові державних субсидій).

При низькій інфляції кредит видається з фіксованою ставкою відсотків, а за високої інфляції впроваджуються альтернативні схеми іпотечного кредитування.

Проблемні питання, існуючі суперечності та перспективи розвитку ринку іпотеки в Україні

В

Недосконалість системи рефінансування та інструментів секюритизації іпотечних кредитів не дозволяє розвиватися іпотечному ринку далі.

Україні запроваджено три експерименти щодо кредитування житлового будівництва через уповноважений банк: за допомогою регіонального гарантійного фонду та через спеціальне агентство, а також через Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву.

Р

Якщо протягом двох – трьох років в Україні не буде створено систему рефінансування іпотечних кредитів, то іпотечний ринок повністю захоплять іноземні банки, у яких достатній рівень капіталізації та досвід роботи в цій сфері.

инок капіталів є дуже важливим джерелом рефінансування іпотечних кредитів для України, але для його успішного використання слід запровадити відповідну систему секюритизації іпотечних кредитів: система іпотечних кредитів та система цінних паперів, забезпечених заставою. В Україні більше сприятливих умов для впровадження системи, заснованої на іпотечних облігаціях, адже при її функціонуванні мінімальними є регулювання уряду та вплив політичних процесів, ніж при системі цінних паперів, забезпечених заставою.

З 01.01.2004 в Україні запроваджено обіг цінних іпотечних паперів: сертифікати Фонду операцій з нерухомістю, іпотечні сертифікати та іпотечні облігації. Проектом Закону „Про іпотечні цінні папери” визначено основні моменти емісії та обігу іпотечних облігацій, визначено їх види, вимоги до покриття по ним, можливих емітентів та їх зобов’язання.

Важливим питанням є розвиток інфраструктури для рефінансування операцій з іпотечного кредитування. Тому надзвичайно цікавою є так звана "малайзійська модель", суть якої полягає у ключовій ролі центрального банку, який за допомогою підконтрольної йому іпотечної установи другого рівня запроваджує рефінансування кредиторів первинного ринку.

В Україні створено Державну іпотечну установу (ДІУ), що буде викуповувати пули стандартних іпотечних кредитів в комерційних банків та на основі платіжних потоків, що генеруватимуть ці кредити, буде випускати іпотечні облігації та продаватиме їх інвесторам. Попередній прогноз обсягу зобов’язань, з якими буде працювати ДІУ, складає 1,5 млрд. грн.. Нагляд за роботою ДІУ здійснюватимуть представники Національного банку України, Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку, Міністерства фінансів, Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг України та Української іпотечної асоціації.