Порядок выполнения работы:
1. Пользуясь внешней информацией (СМИ, официальные веб-сайты агентств недвижимости, частных объявлений), подготовить исходные данные для выполнения корреляционного анализа ценообразующих факторов. Заполнить собранные исходные данные в таблицу 1. Качественным характеристикам присвоить ранг по 10-ти бальной оценочной шкале (субъективное мнение оценщика, рекомендуется использовать информационную базу ПР №
Например: признак «тип жилого дома» с градациями «хрущевка», «современный панельный», «современный кирпичный», «старый фонд» и пр. (см. тему «Типология жилья»); признаку «этажность» можно сопоставить градации «первый этаж», «средние этажи», «последний этаж».
2. Выполнить расчет корреляционного анализа всех ценообразующих факторов (дата постройки, местоположение, этажность и прочие см ПР№ 3 по отношению к удельной цене объекта недвижимости. Расчеты выполнять в форме таблиц 2-5 (формы таблиц для разных ценообразующих факторов аналогичны).
Где, yi – удельная стоимость площади объекта аналога, руб/м2; xi - значение ценообразующего фактора (баллы).
3. На основании полученных результатов в таблице 2-5 и формулы (3) рассчитать коэффициенты корреляции по каждому фактору. Сделать вывод о влиянии каждого фактора на удельную цену объекта, пользуясь шкалой оценки зависимости между величинами. Аналогично выполнить расчет для остальных ценообразующих факторов.
4. По результатам корреляционного анализа выбрать наиболее значимый фактор (факторы) ценообразования и используя метод регрессии рассчитать базовую удельную стоимость площади м.кв. объекта недвижимости. Построение качественного уравнения регрессии включает три этапа:
выбор формулы уравнения регрессии (линейные (1), степенные (2));
определение параметров выбранного уравнения;
анализ качества уравнения и проверка адекватности уравнения эмпирическим данным, совершенствование уравнения.
Решение методом наименьших квадратов. Обозначим yi- удельную цену i-го объекта аналога, а xi- значение наиболее значимого фактора i-го объекта аналога (по результатам корреляционного анализа).Построить диаграмму рассеяния значений для определения вида yi и xi. Для наиболее коррелирующих факторов.
Пример диаграммы рассеяния значений
yi
xi
На основании диаграммы рассеяния можно сделать вывод о положительной зависимостиyi- удельной цены i-го объекта аналога иxi- значения наиболее значимого фактора i-го объекта аналога (т.е. yiбудет расти с ростом xi). Наиболее подходящая форма функциональной связи — линейная.
Ее зависимость можно записать в виде формулы :
(5)
Значения показателей для определения параметров А0 и А1вычислить в форме таблицы 6.
1. Выбрать четыре основных ценообразующих факторов:
1. Месторасположение в городе.
2. Месторасположение в доме (этаж).
3. Техническое состочние и период постройки дома.
4. Материал наружных стен.
2. Провести оценку в баллах каждого объекта в соответствии с перечнем ценообразующих факторов. Результаты записать в таблицу 1.
Критерии оценки в баллах ценообразующего фактораxi
10 баллов – «отлично»
9-8 баллов – «хорошо»
7-5 баллов – «удовлетворительно»
4-1 балла – «неудовлетворительно», «плохо», «очень плохо»
Таблица 1. Исходные данные для выполнения корреляционного анализа ценообразующих факторов.
№ объекта
n = 5 |
Цена кв.м квартиры по сделке
Тыс. руб./м.кв. |
Этаж/этажность, xi оценка в баллах |
Расположение в городе, xi оценка в баллах |
Техническое состояние квартиры, xi оценка в баллах |
Панель\ кирпич, xi оценка в баллах |
1 |
25,0 тыс.руб/ м2 |
10 |
|
|
|
2 |
|
5 |
|
|
|
3 |
|
2 |
|
|
|
4 |
|
|
|
|
|
5 |
|
|
|
|
|
3. Рассчитать коэффициенты корреляции по каждому
Таблицы 2-5. Расчет показателей корреляционного анализа для каждого из ценообразующих факторов и удельной стоимости площади (тыс.руб./м2) объекта.
Номер объекта i-го |
yi |
xi |
|
|
|
|
|
1 |
25 |
10 |
10-4=6 |
25- |
|
|
|
2 |
|
5 |
|
|
|
|
|
3 |
|
2 |
|
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
|
|
|
5 |
|
|
|
|
|
|
|
…. |
|
|
|
|
|
|
|
n |
|
|
|
|
|
|
|
|
∑ |
∑ |
∑ |
∑ |
∑в числитель формулы |
∑ в знаменатель формулы |
∑ в знаменатель формулы |
4. Определить наиболее коррелирующий с ценой фактор ценообразования.
5. Для выбранного фактора рассчитать параметров А0 и А1
Таблица 6. Значения показателей для расчета параметров А0 и А1
Номер Объекта i-го |
yi |
x1i |
yi2 |
x1i2 |
x1i*yi |
1 |
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
3 |
|
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
|
5 |
|
|
|
|
|
…. |
|
|
|
|
|
n |
|
|
|
|
|
∑ |
|
|
|
|
|
6. Подставить полученные значения в таблице 6 в формулы для расчета параметров А0и А1 в уравнение (5) и вычислить базовую удельную цену м.кв. площади Y для каждого объекта недвижимости из 5-ти.
(5)
7. Оформить результаты расчета в таблице 7. Сделать вывод о величине отклонения фактических данных о стоимости от расчетных.
№ объекта n = 5 |
цена кв.м квартиры по сделке тыс. руб./м.кв. |
xi оценка в баллах |
|
δ = ((y − ŷ) ÷ y) • 100 |
Соответствует/не соответствует норме |
1 |
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
3 |
|
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
|
5 |
|
|
|
|
|