Достроить дом своими силами
В настоящий момент многие дольщики, объединившись, достраивают их недостроенные квартиры за счет собственных средств. Таких примеров уже достаточно по всей стране.
Вряд ли такой способ можно считать единственно правильным, однако часто ничего другого не остается: либо расстаться с мечтой о собственном жилье, либо еще раз вложиться и достроить весь дом. Ведь недострой с неопределенным статусом - лакомый кусок для алчных коммерческих структур, которые с удовольствием готовы заполучить за бесценок недостроенный дом, чтобы затем еще раз продать в нем квартиры. Такая операция весьма прибыльна, поэтому над каждым более или менее интересным недостроенным домом "описывают круги" предприимчивые деятели, желающие лишить дольщиков оплаченных квартир и продать их еще раз. Часто только скорейшее завершение строительства силами самих дольщиков может помочь защититься от подобных рейдеров. Причем достраивать дом необходимо при одновременной защите интересов дольщиков, чтобы достроенные квартиры стали именно их собственностью.
На этом пути дольщики сталкиваются с массой проблем. Одна из главных - как собрать со всех дольщиков дома суммы, необходимые для оплаты строительных работ и последующей сдачи дома в эксплуатацию. Далеко не все граждане-дольщики готовы вносить доплату, причем по разным причинам. У кого-то просто финансовые трудности, кто-то не доверяет уже никому, даже своим товарищам по несчастью, кто-то выжидает и т.д. - причин масса.
Для того чтобы решение о завершении строительства многоквартирного дома стало обязательным для всех будущих собственников, следует принять такое решение на том же общем собрании будущих собственников, которое согласно ст. 136 ЖК РФ принимает решение о создании ТСЖ в строящемся доме. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, владеющие более 50% будущих площадей дома, проголосовали на общем собрании за завершение строительства за счет дольщиков.
С каждым из сомневающихся дольщиков-неплательщиков приходится работать индивидуально, убеждать их. Ведь в любом случае вложить деньги в завершение строительства окажется экономически выгоднее, чем вкладываться в новую стройку. Основным аргументом для убеждения может быть такой: уже заплаченные 4 - 5 лет назад денежные средства, с учетом перманентного роста стоимости квадратного метра жилья на рынке, сейчас оказываются в 3 - 5 раз меньшими суммами, нежели стоимость жилья сегодня. Поэтому, даже доплатив за завершение строительства еще раз такую же сумму, дольщик все равно получит квартиру по цене заметно ниже рыночной.
Механизм работы с теми дольщиками, которые не могут либо не хотят доплачивать, тоже существует. Таким дольщикам ТСЖ предлагает уступить права требования на их квартиры, получив при этом денежные средства от нового дольщика, который при оформлении уступки прав сразу же вносит и доплату на завершение строительства. При этом выигрывают все: отчаявшийся дольщик получает от покупателя денежные средства, покупатель приобретает права на квартиру по выгодной цене, а ТСЖ (ЖСК) получает средства на завершение строительства. Если нет возможности найти покупателя быстро, ТСЖ может выкупить у дольщика права на его квартиру за приемлемую сумму, чтобы затем реализовать квартиру на рынке и окупить затраты на ее достраивание.
К сожалению, найдутся и такие дольщики, которые не захотят вообще ничего платить. Однако и с ними следует работать. Соседи таких неплательщиков могут самостоятельно предъявить к ним денежные претензии. Ведь согласно ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Общее собрание собственников помещений большинством голосов принимает решение о внесении дополнительных платежей на улучшение общего имущества в многоквартирном доме, установив порядок их внесения. Следовательно, каждый дольщик, оплативший средства на достройку, может предъявить требования к своему недоплатившему соседу о взыскании с него неосновательного обогащения. Ведь сосед получил улучшение своего имущества и как минимум общего имущества жильцов за счет тех, кто оплатил за достройку. Возможно, получив от соседей десятки исковых заявлений, в рамках которых еще могут быть наложены обеспечительные меры на его квартиру, слишком экономный дольщик задумается: или решить вопрос с доплатой, или переуступить права на квартиру новому дольщику, которого устроят условия по доплате.
Подобные исковые заявления может подать и само ТСЖ, выступая от имени входящих в него дольщиков, а также застройщик дома. Основой для таких обращений будет решение общего собрания будущих собственников о достраивании за счет средств дольщиков, определив такой взнос как обязательный. Согласно п. 3 и 4 ст. 137 ЖК РФ "в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов". А также "товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов". Таким образом, у ТСЖ есть все основания в судебном порядке потребовать от неплательщиков не только взыскания суммы доплат на завершение строительства, но и возмещения убытков, связанных с несвоевременным внесением этих платежей.
Также важным является блок вопросов, связанных непосредственно с ведением строительно-монтажных, пусконаладочных, отделочных и иных необходимых для достраивания дома работ. Такой "строительный" блок является сложным и специфичным, поэтому для его сопровождения нужен специалист. Как правило, среди пострадавших граждан-дольщиков такой специалист находится. Он поможет правлению ТСЖ (ЖСК) разобраться в хитросплетениях строительной документации, договориться с подрядчиками и т.п. Если же такого человека среди дольщиков не найдется, придется воспользоваться услугами стороннего консультанта по вопросам строительства, которому потребуется заплатить вознаграждение. Однако привлечение такого специалиста, безусловно, окупится, ведь не придется переплачивать подрядчикам из собранных с дольщиков средств.
Как показывает практика, объединившимся дольщикам все же удается с минимальными потерями достроить свой дом, постигая на ходу азбуку взаимодействия со строительными организациями.
Еще одним важным направлением является взаимодействие дольщиков с органами власти. Хорошо, если местные власти помогают всеми силами достроить дом, хотя, к сожалению, так бывает не всегда.
Начнем с того, что получить "добро" от властей на завершение строительства силами дольщиков бывает ох как непросто.
Чтобы начать официально работы по достраиванию дома, дольщикам необходимо выступить в инвестиционном контракте в качестве застройщика. Этому часто жестко сопротивляется сам прежний застройщик, а иногда и чиновники.
Только органам власти, местным администрациям бывает под силу убедить нерадивого застройщика уйти и передать стройплощадку дольщикам.
Может оказаться так, что застройщик исчез, по юридическому адресу не находится, попросту бросил стройку. В данной ситуации следует убеждать местную администрацию заключить с ТСЖ (ЖСК) новый инвестиционный контракт, предметом которого будет уже завершение строительства жилого многоквартирного дома и ввод его в эксплуатацию.
Также очень большие проблемы с переуступкой прав застройщика по инвестиционному контракту возникают в случае, если застройщик находится в процедуре банкротства. В такой ситуации любая переуступка прав застройщиком возможна только с согласия арбитражного управляющего либо собрания кредиторов. Проблемы дольщиков, вызываемые банкротством застройщика, будут рассмотрены ниже.
Впрочем, известны случаи, когда дольщики объединялись в ЖСК и, отчаявшись получить официально права на достройку собственного дома, достраивали его, даже не став стороной инвестконтракта, а затем предъявляли дом администрации и строительному надзору, как говорится, явочным порядком.