15.1. Учет доходов и расходов при оплате коммунальных услуг в составе арендной платы

Арендатор и арендодатель вправе заключить договор аренды с условием о включении коммунальных платежей в состав арендной платы. Такая возможность предоставлена гражданским законодательством (ст. 614 ГК РФ).

Примечание

Платеж за коммунальные услуги не может заменять арендную плату, а только увеличивает ее размер. Договор аренды, который устанавливает в качестве арендной платы внесение коммунальных платежей, может быть признан в суде незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Учет доходов и расходов в данном случае наиболее простой, поскольку оплата коммунальных услуг учитывается в доходах арендодателя и расходах арендатора вместе с арендной платой.

Однако такой способ оплаты невыгоден арендодателям, которые применяют УСН с объектом налогообложения "доходы". Ведь свои затраты на "коммуналку" они не смогут списать в расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ). Поэтому многие предпочитают оформить с арендатором посреднический договор и участвовать в расчетах за коммунальные услуги в качестве посредников.

Кроме того, следует предварительно оценить, как наиболее выгодно сформулировать условия об оплате "коммуналки" в договоре.

Так, размер арендной платы с учетом коммунальных платежей стороны могут установить в твердой (фиксированной) сумме. То есть в договоре аренды стоимость коммунальных услуг отдельно не выделять.

Например, организации "Гамма" (арендодатель) и "Дельта" (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 100 000 руб. и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения, водоотведения).

Однако такие условия подходят не всем.

Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется из месяца в месяц, поскольку объем их потребления является величиной непостоянной. Кроме того, в течение действия договора аренды могут увеличиваться или уменьшаться тарифы на "коммуналку", что также повлечет изменение стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором.

Величина же арендной платы при этом остается неизменной, ведь скорректировать ее размер стороны могут только раз в году, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Данный способ оплаты удобно использовать тем, у кого объем потребления коммунальных услуг изменяется незначительно.

А вот если объем потребления "коммуналки" колеблется существенно, то использовать его нецелесообразно.

В этом случае рекомендуем сторонам договора аренды использовать другую возможность: предусмотреть в договоре, что арендатор оплачивает фактически потребленные им услуги. Тем самым арендная плата будет складываться из двух частей:

- фиксированного (основного) платежа - собственно платы за пользование арендованным помещением;

- переменного (дополнительного) платежа, который представляет собой стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором в конкретном периоде.

Например, между организациями "Гамма" (арендодатель) и "Дельта" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату, включающую фиксированный платеж в размере 80 000 руб. и переменный платеж в размере стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором за месяц.

Переменная часть арендной платы, т.е. стоимость коммунальных услуг, может меняться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или объема потребляемых услуг, что исключает экономические потери как у арендодателя, так и у арендатора. При этом не нарушаются положения п. 3 ст. 614 ГК РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год (дополнительно об этом см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Далее мы расскажем подробнее о правилах учета доходов и расходов у арендодателя и арендатора при оплате коммунальных услуг в составе арендной платы.

Быстро перейти к нужному разделу вы можете по следующим ссылкам:

разд. 15.1.1. Доходы арендодателя, если арендная плата включает платежи за коммунальные услуги >>>

разд. 15.1.2. Расходы арендодателя, если арендная плата включает платежи за коммунальные услуги >>>

разд. 15.1.3. Расходы арендатора при оплате коммунальных услуг в составе арендной платы >>>