Глава 4

Житлові спори

Найбільш поширеними житловими спорами, з якими громадяни звертаються до адвокатів з проханням скласти заяву та захистити їхній інтерес в суді, є порушення прав у сфері користування житловими приміщеннями в будинках (квартирах) державного чи приватного житлового фонду, а також забезпечення і користування житловими приміщеннями в будинках житлово-будівельних кооперативів.

Зокрема, спори про визнання права чи втрату права користування житловим приміщенням, зміну договору найму, вселення, виселення, визнання права власності на житлове приміщення та недійсності правочину.

Значно почастішали за останні роки звернення громадян із приводу порушення прав користування житловими приміщеннями у квартирах, що належать громадянам на праві приватної власності. До них належать позови про виселення колишніх членів сім'ї власника (у тому числі вимоги нового власника) із житлових приміщень у зв'язку з необхідністю проживання в ньому наймодавця та членів його сім'ї, припинення і розірвання договору найму за вимогою власника або визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням у разі тимчасової відсутності наймача і членів його сім'ї, визначення порядку користування житловим приміщенням учасників спільної власності, позови про усунення перешкод у користуванні ними та інші вимоги, пов'язані із житловими конфліктами.

При підготовці і складанні позовної заяви важливо визначитись із правовою оцінкою порушених прав і посилатись на конкретні норми, які регулюють спірні відносини.

Окрім врахування аналізу адвокатської і судової практики, роз'яснень Пленуму Верховного Суду України при підготовці і складанні позовної заяви в інтересах громадян слід зважати і на особливості застосування житлового законодавства.

§ 3. Спори про право користування житловим приміщенням в будинках державного і комунального житлового фонду

Відносини, пов'язані з користуванням житловими приміщеннями, права й обов'язки сторін за договором найму регулюються Житловим, Цивільним кодексами України та

деякими іншими законодавчими актами.

У разі одержання квартири згідно з ордером право користування житловим приміщенням виникає з часу включення громадянина до ордеру. Якщо він не вселився в надане приміщення або був тимчасово відсутнім без поважних причин понад строки, визначені законом, може бути пред'явлено позов про визнання його таким, що втратив право користування на підставах, передбачених ст. 71 ЖК.

У випадку якщо громадянин вселився в житлове приміщення і набув право на його користування, за ним зберігається право користування цим приміщенням при тимчасовій відсутності у строки, визначені ч. 2 ст. 71 ЖК. У разі тимчасової відсутності користувача житла понад шість місяців із поважних причин за його заявою цей строк може бути продовженим. Понад шість місяців зберігається також право за тимчасово відсутнім у випадках, передбачених п. 1—7, ч. З ст. 71 ЖК.

Набуття права користування житлом може мати місце не тільки на підставі ордеру, а й при вселенні в житлове приміщення, в установленому законом порядку, на правах членів сім'ї наймача, незалежно від родинних відносин (ст. 65 ЖК).

Визнання права користування житловим приміщенням, у разі виникнення спору, здійснюється в судовому порядку, на підставі статей 64, 65 ЖК. Підтвердженням таких вимог можуть бути будь-які фактичні дані, встановлені засобами, визначеними статтями 58, 59 ЦПК.

Вимоги про визнання права користування житловим приміщенням осіб, які вселилися до наймача як члени сім'ї, не можуть бути обґрунтованими, якщо за ними зберігається право на інше житло або якщо після вселення такі особи фактично не змінювали свого місця постійного проживання.

При заявленні позову про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, суд може задовольнити його тільки за однієї з підстав, зазначених у ст. 71 чи ст. 107 ЖК. Дві такі вимоги в одній заяві неправомірні.

При зміні договору найму (визначення порядку користування житловим приміщенням) за вимогою члена сім'ї наймача (ст. 104 ЖК) йому може бути виділено Ізольоване житлове приміщення, що відповідає вимогам ст. 63 ЖК. Мінімальний розмір такого приміщення не може бути меншим за рівень середньої забезпеченості житлового приміщен-

4 S-88

98