10.4. Государственный кадастровый учет земельных участков

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с изменениями от 22, 23 июля 2008 г.)

Государственный кадастровый учет недвижимости - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в результате чего каждый объект недвижимости получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет объектов недвижимости сопровождается присвоением каждому объекту недвижимости кадастрового номера.

Государственный кадастр недвижимости представляет собой систематизированный свод сведений о конкретных объектах недвижимости. В него вносится информация об уникальных характеристиках объекта недвижимости, позволяющих определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Исходя из перечня сведений, установленных Законом, в него должно быть внесено следующее:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства) - в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости - каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер - кадастровый номер;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок, - в соответствии со ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В соответствии с комментируемой статьей орган кадастрового учета должен занести в государственный кадастр недвижимости имеющиеся сведения о границах земельного участка;

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства, - применительно к объекту недвижимости данное требование весьма обоснованно, ведь указанные объекты неразрывно связаны с землей и должны соотноситься с земельным участком, на котором они расположены;

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение, - если в государственный кадастр вносятся сведения о помещении, расположенном в многоэтажном здании или сооружении, то кроме кадастрового номера самого помещения подлежит указать кадастровый номер здания или сооружения, частью которого является помещение, и этаж, на котором он расположен;

6) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение, - площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом требований (п. 8 ст. 38), является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Принципы ведения государственного кадастра недвижимости

В статье 4 Закона сформулированы основные начала ведения государственного кадастра недвижимости. К ним отнесены следующие принципы:

- принцип единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации - он выражается в том, что во всех регионах страны (субъектах РФ) государственный кадастр недвижимости ведется с применением единых механизмов и систем;

- принцип обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем кадастровых сведений - первое положение, касающееся общедоступности, закреплено дополнительно в п. 8 комментируемой статьи, второе же, в котором говорится о постоянном обновлении кадастровых сведений, отражает ценность государственного кадастра недвижимости как основного источника, содержащего актуальные сведения об объектах недвижимости;

- принцип сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах, - его наличие объясняется тем, что государственный кадастр недвижимости является не единственным государственным ресурсом. К ним отнесена информация, содержащаяся в государственных информационных системах, а также иные имеющиеся в распоряжении государственных органов сведения и документы. Это указано в п. 9 ст. 14 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации.

Согласно ст. 15 Закона Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Она основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования:

- государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;

- государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода;

- государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В соответствии с п. 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316, органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Подробней о государственном кадастре недвижимости см. в Комментарии к Закону О государственном кадастре недвижимости.