- •Конспект лекций по дисциплине «правовая экспертиза»
- •6. Здания 49
- •7.Защита прав, связанных с недвижимостью 67
- •8.Правовой мониторинг 69
- •Особенности российского рынка недвижимости
- •1Инспектирование недвижимости. Сервейинг
- •1.1Назначение и роль инспектирования объектов недвижимости.
- •1.2Основные задачи контроля за использованием объектов недвижимости
- •2. Виды экспертиз объектов недвижимости
- •Правовая экспертиза объектов недвижимости;
- •3. Методы проектного анализа по этапам жизненного цикла проекта и эксплуатации готового объекта недвижимости
- •3.1. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •3.2 Виды проектного анализа
- •6. Финансовый анализ.
- •7. Экономический анализ.
- •3.3 Технический анализ
- •3.4 Коммерческий анализ
- •3.5 Институциональный (организационный) анализ
- •3.6 Социальный (социально-культурный) анализ
- •3.7 Экологический анализ
- •3.8 Финансовый анализ
- •3.9 Экономический анализ
- •4.Правовая экспертиза объектов недвижимости
- •4.1 Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
- •4.2 Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.2.2 Право собственности на недвижимость
- •4.2.3 Субъекты права собственности
- •4.2.4 Способы приобретения права собственности
- •4.2.5 Особенности права собственности на землю и другие природные ресурсы
- •5.Земельный участок
- •5.1 Понятие и общая характеристика правового режима земель
- •5.1.1 Виды правового режима земель:
- •5.1.2 Элементы правового режима земель:
- •5.1.3 Градостроительный регламенткак ограничение прав на землю
- •5.1.4 Категории и виды разрешённого использования (на какой земле можно строить)
- •Вид разрешённого использования земли
- •5.2 Виды права на землю
- •5.2.1 Право собственности
- •5.2.2.Другие права на землю
- •Безвозмездное срочное пользование земельными участками
- •5.3 Порядок предоставления земельных участков для строительства. Оформление прав на земельные участки. Оформление прав на земельные участки для строительства многоквартирного дома
- •5.3.1 Предоставление зу без предварительного согласования мест размещения объектов.
- •5.3.2 Предоставление зу с предварительным согласованием мест размещения объектов.
- •5.4 Документы на земельный участок
- •5.4.1 Правоустанавливающие документы
- •5.4.2 Правоудостоверяющие документы
- •Юридическая сила
- •Утрата документов
- •5.4.3 Государственная регистрация прав на землю
- •5.4.4 Государственный земельный кадастр
- •5.4.5 Кадастровый паспорт зу. Кадастровый номер зу (объекта недвижимости)
- •Кадастровый номер зу.
- •5.4.6 Процедура формирования земельного участка
- •6. Здания
- •6.1 Виды объектов жилой недвижимости
- •Правовой режим общего имущества многоквартирного жилого дома
- •6.3 Виды собственности на квартиру
- •6.4 Приватизация жилья
- •6.4.1 Совместная собственность
- •6.4.2 Долевая собственность
- •6.4.3 Собственность супругов
- •6.5. Долевое строительство
- •6.5.1 Гарантии, которые предоставляет договор об участии в долевом строительстве
- •6.6 Ввод объекта в эксплуатацию
- •6.7 Оформление собственности на квартиру в новостройке
- •6.7.1 Процессы юридического оформления новостройки
- •Разрешение на ввод в эксплуатацию
- •Обмер фактической площади
- •Акт передачи
- •Способы оформления права собственности
- •Оформление с помощью застройщика
- •Самостоятельное оформление
- •Оформление через суд
- •6.7.2Оформление права собственности на квартиру (вторичное жилье)
- •6.8 Кадастровый паспорт и технический паспорт
- •6.8.1 Порядок получения технического паспорта на квартиру
- •6.9 Оформление прав на индивидуальный жилой дом
- •6.10 Оформление дачного участка в собственность
- •7.Защита прав, связанных с недвижимостью
- •8.Правовой мониторинг
- •9 Осуществление надзора за исполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- •Проведение проверок саморегулируемых организаций оценщиков и контроль за исполнением саморегулируемыми организациями оценщиков предписаний об устранении нарушений законодательства Российской Федерации
- •Систематическое наблюдение за исполнением саморегулируемыми организациями обязательных требований
- •Порядок обжалования решений и действий (бездействия) Росреестра (территориального органа), а также его должностных лиц при исполнении государственной функции
3.8 Финансовый анализ
Финансовый анализ изучение основных параметров, коэффициентов и мультипликаторов, дающих объективную оценку финансового состояния предприятия, а также анализ курса акций предприятия, с целью принятия решения о размещении капитала. Финансовый анализ - это часть экономического анализа.
Цель финансового анализа - характеристика финансового состояния предприятия, бизнеса, группы компаний.
Задачи финансового анализа:
Анализ активов (имущества).
Анализ источников финансирования.
Анализ платежеспособности (ликвидности).
Анализ финансовой устойчивости.
Анализ финансовых результатов и рентабельности.
Анализ деловой активности (оборачиваемости).
Анализ денежных потоков.
Анализ инвестиций и капитальных вложений.
Анализ рыночной стоимости.
Анализ вероятности банкротства.
Комплексная оценка финансового состояния.
Подготовка прогнозов финансового положения.
Подготовка выводов и рекомендаций.
Виды финансового анализа
Финансовый анализ может быть разделен на следующие виды.
По пользователям:
внутренний финансовый анализ - финансовый анализ проводят сотрудники компании.
внешний финансовый анализ - финансовый анализ проводят лица, не работающие в компании.
По направлению анализа:
ретроспективный анализ - анализ прошлой финансовой информации;
перспективный анализ - анализ финансовых планов и прогнозов.
По детализации:
экспресс-анализ - анализ проводится по основным финансовым показателям;
детализированный финансовый анализ - проводится по всем показателям, дает полную характеристику компании.
По характеру проведения:
анализ финансовой отчетности - анализ по данным бухгалтерской отчетности;
инвестиционный анализ - анализ инвестиций и капитальных вложений;
технический анализ - анализ ценных бумаг компании;
специальный анализ - анализ по специальному заданию.
Методы финансового анализа
вертикальный анализ;
горизонтальный анализ;
анализ коэффициентов;
метод сводки и группировки;
анализ и прогнозирование трендов;
Факторный анализ;
метод балансовой увязки;
корреляционный анализ;
анализ чувствительности.
В качестве основных источников информации для проведения финансового анализа могут использоваться:
1. Внешние данные:
состояние экономики, финансового сектора, политическое и экономическое состояние;
курсы валют;
курсы ценных бумаг, доходность по ценным бумагам;
альтернативные доходности;
показатели финансового состояния других компаний;
2. Внутренние данные:
Бухгалтерская отчетность;
Управленческая отчетность.
3.9 Экономический анализ
Экономический анализ состоит в оценке влияния вклада проекта в увеличении богатства государства (нации).
Для крупных инвестиционных проектов помимо оценки их финансовой эффективности принято анализировать экономическую эффективность и экономическую притягательность (т.е. степень соответствия проекта национально приоритетным задачам).
Измерение экономической притягательности инвестиционного проекта может быть осуществлено по следующей схеме.
Шаг 1. Выбирают цели и взвешивают их. Например:
№ п/п |
Цели государства |
Вес цели |
1 |
Приток твердой валюты |
0.30 |
2 |
Экономия твердой валюты |
0.20 |
3 |
Увеличение продуктов на местном рынке |
0.15 |
4 |
Обеспечение занятости населения |
0.20 |
5 |
Развитие регионов |
0.15 |
|
Всего |
1.00 |
Таблица 1 – Цели экономической притягательности проекта.
Шаг 2. Для каждого из альтернативных проектов определяют численную меру достижения каждой цели (в абсолютных значениях или в процентном отношении к лучшему). Для каждого проекта вычисляют взвешенное значение комплексного критерия
Шаг 3. Выбор наилучшего варианта производится по критерию максимума обобщенного критерия.
Измерение экономической эффективности производится с учетом стоимости возможной закупки ресурсов и готовой продукции, внутренних цен (которые отличаются от мировых), и многого другого, что является отличительной особенностью страны и не совпадает с мировыми правилами и расценками (например, условия работы с валютами других стран).
Укрупненно процедура оценки экономической эффективности может быть представлена в виде следующей последовательности.
1. Представить результаты финансового анализа.
2. Сделать новую классификацию затрат и доходов с точки зрения экономического анализа.
3. Перевести финансовые значения в экономические (они не совпадают по причине несоответствия цен и затрат для внешнего и внутреннего рынка).
4. Оценить стоимость других возможностей для использования ресурсов и получения такого же продукта.
5. Исключить все расчеты по внутренним платежам (так как они не изменяют общего богатства страны).
6. Сопоставить ежегодные экономические потоки средств с исходным объемом инвестиции (это будет конечный итог). [6, с.46]
Еще раз подчеркнем, что экономический анализ обычно проводится для крупных инвестиционных проектов, которые разрабатываются по заказу правительства и призваны решить какую-либо национально значимую задачу.
