- •Конспект лекций по дисциплине «правовая экспертиза»
- •6. Здания 49
- •7.Защита прав, связанных с недвижимостью 67
- •8.Правовой мониторинг 69
- •Особенности российского рынка недвижимости
- •1Инспектирование недвижимости. Сервейинг
- •1.1Назначение и роль инспектирования объектов недвижимости.
- •1.2Основные задачи контроля за использованием объектов недвижимости
- •2. Виды экспертиз объектов недвижимости
- •Правовая экспертиза объектов недвижимости;
- •3. Методы проектного анализа по этапам жизненного цикла проекта и эксплуатации готового объекта недвижимости
- •3.1. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •3.2 Виды проектного анализа
- •6. Финансовый анализ.
- •7. Экономический анализ.
- •3.3 Технический анализ
- •3.4 Коммерческий анализ
- •3.5 Институциональный (организационный) анализ
- •3.6 Социальный (социально-культурный) анализ
- •3.7 Экологический анализ
- •3.8 Финансовый анализ
- •3.9 Экономический анализ
- •4.Правовая экспертиза объектов недвижимости
- •4.1 Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
- •4.2 Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.2.2 Право собственности на недвижимость
- •4.2.3 Субъекты права собственности
- •4.2.4 Способы приобретения права собственности
- •4.2.5 Особенности права собственности на землю и другие природные ресурсы
- •5.Земельный участок
- •5.1 Понятие и общая характеристика правового режима земель
- •5.1.1 Виды правового режима земель:
- •5.1.2 Элементы правового режима земель:
- •5.1.3 Градостроительный регламенткак ограничение прав на землю
- •5.1.4 Категории и виды разрешённого использования (на какой земле можно строить)
- •Вид разрешённого использования земли
- •5.2 Виды права на землю
- •5.2.1 Право собственности
- •5.2.2.Другие права на землю
- •Безвозмездное срочное пользование земельными участками
- •5.3 Порядок предоставления земельных участков для строительства. Оформление прав на земельные участки. Оформление прав на земельные участки для строительства многоквартирного дома
- •5.3.1 Предоставление зу без предварительного согласования мест размещения объектов.
- •5.3.2 Предоставление зу с предварительным согласованием мест размещения объектов.
- •5.4 Документы на земельный участок
- •5.4.1 Правоустанавливающие документы
- •5.4.2 Правоудостоверяющие документы
- •Юридическая сила
- •Утрата документов
- •5.4.3 Государственная регистрация прав на землю
- •5.4.4 Государственный земельный кадастр
- •5.4.5 Кадастровый паспорт зу. Кадастровый номер зу (объекта недвижимости)
- •Кадастровый номер зу.
- •5.4.6 Процедура формирования земельного участка
- •6. Здания
- •6.1 Виды объектов жилой недвижимости
- •Правовой режим общего имущества многоквартирного жилого дома
- •6.3 Виды собственности на квартиру
- •6.4 Приватизация жилья
- •6.4.1 Совместная собственность
- •6.4.2 Долевая собственность
- •6.4.3 Собственность супругов
- •6.5. Долевое строительство
- •6.5.1 Гарантии, которые предоставляет договор об участии в долевом строительстве
- •6.6 Ввод объекта в эксплуатацию
- •6.7 Оформление собственности на квартиру в новостройке
- •6.7.1 Процессы юридического оформления новостройки
- •Разрешение на ввод в эксплуатацию
- •Обмер фактической площади
- •Акт передачи
- •Способы оформления права собственности
- •Оформление с помощью застройщика
- •Самостоятельное оформление
- •Оформление через суд
- •6.7.2Оформление права собственности на квартиру (вторичное жилье)
- •6.8 Кадастровый паспорт и технический паспорт
- •6.8.1 Порядок получения технического паспорта на квартиру
- •6.9 Оформление прав на индивидуальный жилой дом
- •6.10 Оформление дачного участка в собственность
- •7.Защита прав, связанных с недвижимостью
- •8.Правовой мониторинг
- •9 Осуществление надзора за исполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- •Проведение проверок саморегулируемых организаций оценщиков и контроль за исполнением саморегулируемыми организациями оценщиков предписаний об устранении нарушений законодательства Российской Федерации
- •Систематическое наблюдение за исполнением саморегулируемыми организациями обязательных требований
- •Порядок обжалования решений и действий (бездействия) Росреестра (территориального органа), а также его должностных лиц при исполнении государственной функции
3.6 Социальный (социально-культурный) анализ
Целью социального анализа является определение пригодности вариантов плана проекта для его пользователей. Результаты социального анализа должны обеспечить возможность стратегии взаимодействия между проектом и его пользователями, которая пользовалась бы поддержкой населения и способствовала бы достижению целей проекта.
Социальный анализ сосредотачивает внимание на четырех основных областях:
социокультурные и демографические характеристики населения, затрагиваемого проектом (количественные характеристики и социальная структура);
организация населения в районе действия проекта, включая структуру семьи, наличие рабочей силы, доступ к контролю за ресурсами;
приемлемость проекта для местной культуры;
стратегия обеспечения необходимых обязательств от групп населения и организаций, пользующихся результатами проекта.
Социальный анализ весьма сложен – прежде всего, из-за затруднительности применения формальных методов и отсутствия стандартных методик и процедур. Вместе с тем, успешное его проведение способствует улучшению плана проекта, а также эффективности проекта в целом.
Социальные результаты в большинстве случаев поддаются стоимостной оценке и включаются в состав общих результатов проекта в рамках определения экономической эффективности.
Основными видами социальных результатов проекта, подлежащих отражению в расчетах эффективности, являются:
изменение количества рабочих мест в регионе;
улучшение жилищных и культурно-бытовых условий работников;
изменение условий труда работников;
изменение структуры производственного персонала;
изменение надежности снабжения населения отдельными видами товаров;
изменение уровня здоровья работников и населения;
экономия свободного времени населения.
Предусматриваемые проектом мероприятия по созданию работникам нормальных условий труда и отдыха, обеспечению их продуктами питания, жилой площади и объектами социальной инфраструктуры являются обязательными условиями его реализации и какой-либо самостоятельной оценке в составе результатов проекта не подлежат.
3.7 Экологический анализ
Экологический анализ занимает особое место в проектном анализе, так как взаимоотношения между деятельностью человека и окружающей средой недостаточно изучены и, что самое главное, несовершенные с этой точки зрения решения приводят к необратимым изменениям в окружающей среде.
Задачей экологического анализа инвестиционного проекта является установление потенциального ущерба окружающей среде, наносимого проектом, как в инвестиционный, так и в постинвестиционный период, а также определение мер, необходимых для смягчения или предотвращения этого эффекта. Иначе говоря, следует находить такие средства достижения целей проекта, которые не уменьшают «емкость» экосистемы.
Поэтому в план проекта должны включаться соответствующие руководящие стандарты, а также меры обеспечения соблюдения этих стандартов. По данным Всемирного банка, расходы на необходимые меры по защите окружающей среды составляют не более 3% общих затрат на проект. Существенно больших – до 10%, затрат, требуют те проекты, которые нуждаются во включении защитных мер после завершения их разработки.
Проведение стандартного анализа экономической эффективности экологических проектов часто не представляется возможным, так как экологические затраты и результаты нередко очень трудно рассчитать. В этих случаях прибегают к т. н. качественному анализу (влияния, например, какого-то загрязняющего вещества на зрение, обоняние, вкус, коррозию, животных, растения). Тем не менее качественный анализ, как и количественный, должен показать разницу между ситуациями «с проектом» и «без проекта».
Требования к оценке воздействия хозяйственной деятельности предприятия на отдельные компоненты окружающей среды изложены во «Временной инструкции по экологическому обоснованию хозяйственной деятельности в предпроектных и проектных материалах» .
