- •Конспект лекций по дисциплине «правовая экспертиза»
- •6. Здания 49
- •7.Защита прав, связанных с недвижимостью 67
- •8.Правовой мониторинг 69
- •Особенности российского рынка недвижимости
- •1Инспектирование недвижимости. Сервейинг
- •1.1Назначение и роль инспектирования объектов недвижимости.
- •1.2Основные задачи контроля за использованием объектов недвижимости
- •2. Виды экспертиз объектов недвижимости
- •Правовая экспертиза объектов недвижимости;
- •3. Методы проектного анализа по этапам жизненного цикла проекта и эксплуатации готового объекта недвижимости
- •3.1. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •3.2 Виды проектного анализа
- •6. Финансовый анализ.
- •7. Экономический анализ.
- •3.3 Технический анализ
- •3.4 Коммерческий анализ
- •3.5 Институциональный (организационный) анализ
- •3.6 Социальный (социально-культурный) анализ
- •3.7 Экологический анализ
- •3.8 Финансовый анализ
- •3.9 Экономический анализ
- •4.Правовая экспертиза объектов недвижимости
- •4.1 Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
- •4.2 Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.2.2 Право собственности на недвижимость
- •4.2.3 Субъекты права собственности
- •4.2.4 Способы приобретения права собственности
- •4.2.5 Особенности права собственности на землю и другие природные ресурсы
- •5.Земельный участок
- •5.1 Понятие и общая характеристика правового режима земель
- •5.1.1 Виды правового режима земель:
- •5.1.2 Элементы правового режима земель:
- •5.1.3 Градостроительный регламенткак ограничение прав на землю
- •5.1.4 Категории и виды разрешённого использования (на какой земле можно строить)
- •Вид разрешённого использования земли
- •5.2 Виды права на землю
- •5.2.1 Право собственности
- •5.2.2.Другие права на землю
- •Безвозмездное срочное пользование земельными участками
- •5.3 Порядок предоставления земельных участков для строительства. Оформление прав на земельные участки. Оформление прав на земельные участки для строительства многоквартирного дома
- •5.3.1 Предоставление зу без предварительного согласования мест размещения объектов.
- •5.3.2 Предоставление зу с предварительным согласованием мест размещения объектов.
- •5.4 Документы на земельный участок
- •5.4.1 Правоустанавливающие документы
- •5.4.2 Правоудостоверяющие документы
- •Юридическая сила
- •Утрата документов
- •5.4.3 Государственная регистрация прав на землю
- •5.4.4 Государственный земельный кадастр
- •5.4.5 Кадастровый паспорт зу. Кадастровый номер зу (объекта недвижимости)
- •Кадастровый номер зу.
- •5.4.6 Процедура формирования земельного участка
- •6. Здания
- •6.1 Виды объектов жилой недвижимости
- •Правовой режим общего имущества многоквартирного жилого дома
- •6.3 Виды собственности на квартиру
- •6.4 Приватизация жилья
- •6.4.1 Совместная собственность
- •6.4.2 Долевая собственность
- •6.4.3 Собственность супругов
- •6.5. Долевое строительство
- •6.5.1 Гарантии, которые предоставляет договор об участии в долевом строительстве
- •6.6 Ввод объекта в эксплуатацию
- •6.7 Оформление собственности на квартиру в новостройке
- •6.7.1 Процессы юридического оформления новостройки
- •Разрешение на ввод в эксплуатацию
- •Обмер фактической площади
- •Акт передачи
- •Способы оформления права собственности
- •Оформление с помощью застройщика
- •Самостоятельное оформление
- •Оформление через суд
- •6.7.2Оформление права собственности на квартиру (вторичное жилье)
- •6.8 Кадастровый паспорт и технический паспорт
- •6.8.1 Порядок получения технического паспорта на квартиру
- •6.9 Оформление прав на индивидуальный жилой дом
- •6.10 Оформление дачного участка в собственность
- •7.Защита прав, связанных с недвижимостью
- •8.Правовой мониторинг
- •9 Осуществление надзора за исполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- •Проведение проверок саморегулируемых организаций оценщиков и контроль за исполнением саморегулируемыми организациями оценщиков предписаний об устранении нарушений законодательства Российской Федерации
- •Систематическое наблюдение за исполнением саморегулируемыми организациями обязательных требований
- •Порядок обжалования решений и действий (бездействия) Росреестра (территориального органа), а также его должностных лиц при исполнении государственной функции
3.4 Коммерческий анализ
Задача коммерческого анализа – оценить проект с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг, предлагаемых проектом.
В общем виде решаемые при этом задачи можно свести к трем:
маркетинг;
источники и условия получения ресурсов;
производства и сбыта.
В результате коммерческого анализа надлежит ответить на такие вопросы, как:
где будет продаваться продукция?
имеет ли рынок достаточную емкость, чтобы поглотить всю выпускаемую продукцию без влияния на ее цену?
если вероятноподобное влияние на цену, то каково оно?
останется ли проект жизнеспособным с финансовой точки зрения при новой цене?
какую долю общей емкости рынка может обеспечить предлагаемый проект?
предназначена ли выпускаемая продукция для местного потребления или идет на экспорт?
какие финансовые мероприятия потребуются для продвижения продукции на рынок, и какие резервы надлежит предусмотреть в проекте для финансирования маркетинга?
способны ли существующие методы поставок гарантировать своевременность поставок и устранить перебои?
практикуются ли конкурсные торги для установления справедливых цен?
кто разрабатывает спецификации на необходимые закупки?
3.5 Институциональный (организационный) анализ
Организационный анализ выполняется для оценки внутренних и внешних условий реализации нового инновационного проекта. К внутренним относятся условия, зависящие от деятельности самого предприятия; в частности:
особенности управления;
организационные структуры;
планирование;
комплектование и обучение персонала;
координация деятельности;
информационное обеспечение.
К внешним относятся политическая, правовая, общеэкономическая и научно-техническая (потенциал, потребность и т. п.) обстановка в обществе и регионе.
Цель организационного анализа – оценить организационную, правовую, политическую и административную обстановку, в рамках которой проект должен реализовываться и эксплуатироваться, а также выработать необходимые рекомендации в части:
менеджмента;
организационной структуры; планирования;
комплектования и обучения персонала;
финансовой деятельности;
координации деятельности; общей политики.
Основными задачами организационного анализа являются:
определение задач участников проекта применительно к действующему законодательству и подзаконным актам (инструкциям, регламентам и пр.);
оценка сильных и слабых сторон участников проекта с точки зрения материально-технической базы, квалификации, структур, финансового положения;
оценка возможного влияния законов, политики и инструкций на судьбу проекта – особенно, в части защиты окружающей среды, заработной платы, цен, государственной поддержки, внешнеэкономических связей;
разработки мер по устранению слабых сторон участников проекта, выявленных в процессе анализа, а также снижению отрицательного воздействия окружения проекта (законы, политика, инструкции);
разработка предложений по совершенствованию вышеупомянутых организационных факторов, влияющих на эффективность проекта.
анализ обеспеченности проекта ресурсами и необходимости перестройки этого обеспечения, повышения квалификации персонала.
выбор оптимальных управленческих решений при выявлении негативных организационных условий реализации инновационного проекта.
