- •Конспект лекций по дисциплине «правовая экспертиза»
- •6. Здания 49
- •7.Защита прав, связанных с недвижимостью 67
- •8.Правовой мониторинг 69
- •Особенности российского рынка недвижимости
- •1Инспектирование недвижимости. Сервейинг
- •1.1Назначение и роль инспектирования объектов недвижимости.
- •1.2Основные задачи контроля за использованием объектов недвижимости
- •2. Виды экспертиз объектов недвижимости
- •Правовая экспертиза объектов недвижимости;
- •3. Методы проектного анализа по этапам жизненного цикла проекта и эксплуатации готового объекта недвижимости
- •3.1. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •3.2 Виды проектного анализа
- •6. Финансовый анализ.
- •7. Экономический анализ.
- •3.3 Технический анализ
- •3.4 Коммерческий анализ
- •3.5 Институциональный (организационный) анализ
- •3.6 Социальный (социально-культурный) анализ
- •3.7 Экологический анализ
- •3.8 Финансовый анализ
- •3.9 Экономический анализ
- •4.Правовая экспертиза объектов недвижимости
- •4.1 Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
- •4.2 Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.2.2 Право собственности на недвижимость
- •4.2.3 Субъекты права собственности
- •4.2.4 Способы приобретения права собственности
- •4.2.5 Особенности права собственности на землю и другие природные ресурсы
- •5.Земельный участок
- •5.1 Понятие и общая характеристика правового режима земель
- •5.1.1 Виды правового режима земель:
- •5.1.2 Элементы правового режима земель:
- •5.1.3 Градостроительный регламенткак ограничение прав на землю
- •5.1.4 Категории и виды разрешённого использования (на какой земле можно строить)
- •Вид разрешённого использования земли
- •5.2 Виды права на землю
- •5.2.1 Право собственности
- •5.2.2.Другие права на землю
- •Безвозмездное срочное пользование земельными участками
- •5.3 Порядок предоставления земельных участков для строительства. Оформление прав на земельные участки. Оформление прав на земельные участки для строительства многоквартирного дома
- •5.3.1 Предоставление зу без предварительного согласования мест размещения объектов.
- •5.3.2 Предоставление зу с предварительным согласованием мест размещения объектов.
- •5.4 Документы на земельный участок
- •5.4.1 Правоустанавливающие документы
- •5.4.2 Правоудостоверяющие документы
- •Юридическая сила
- •Утрата документов
- •5.4.3 Государственная регистрация прав на землю
- •5.4.4 Государственный земельный кадастр
- •5.4.5 Кадастровый паспорт зу. Кадастровый номер зу (объекта недвижимости)
- •Кадастровый номер зу.
- •5.4.6 Процедура формирования земельного участка
- •6. Здания
- •6.1 Виды объектов жилой недвижимости
- •Правовой режим общего имущества многоквартирного жилого дома
- •6.3 Виды собственности на квартиру
- •6.4 Приватизация жилья
- •6.4.1 Совместная собственность
- •6.4.2 Долевая собственность
- •6.4.3 Собственность супругов
- •6.5. Долевое строительство
- •6.5.1 Гарантии, которые предоставляет договор об участии в долевом строительстве
- •6.6 Ввод объекта в эксплуатацию
- •6.7 Оформление собственности на квартиру в новостройке
- •6.7.1 Процессы юридического оформления новостройки
- •Разрешение на ввод в эксплуатацию
- •Обмер фактической площади
- •Акт передачи
- •Способы оформления права собственности
- •Оформление с помощью застройщика
- •Самостоятельное оформление
- •Оформление через суд
- •6.7.2Оформление права собственности на квартиру (вторичное жилье)
- •6.8 Кадастровый паспорт и технический паспорт
- •6.8.1 Порядок получения технического паспорта на квартиру
- •6.9 Оформление прав на индивидуальный жилой дом
- •6.10 Оформление дачного участка в собственность
- •7.Защита прав, связанных с недвижимостью
- •8.Правовой мониторинг
- •9 Осуществление надзора за исполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- •Проведение проверок саморегулируемых организаций оценщиков и контроль за исполнением саморегулируемыми организациями оценщиков предписаний об устранении нарушений законодательства Российской Федерации
- •Систематическое наблюдение за исполнением саморегулируемыми организациями обязательных требований
- •Порядок обжалования решений и действий (бездействия) Росреестра (территориального органа), а также его должностных лиц при исполнении государственной функции
6.7.2Оформление права собственности на квартиру (вторичное жилье)
Пакет документов должен в себя включать:
документ-основание. Документом-основанием права собственности на квартиру может быть: договор дарения, свидетельство о праве на наследование, договор мены, договор инвестирования в строительство, договор приватизации, Постановление органа местного самоуправления и прочее, т.е. документ, на основании которого возникает право собственности, подлежащее регистрации.
кадастровый паспорт (оригинал и копия);
выписка из Домовой книги (оригинал и копия);
справка об отсутствии задолженности (оригинал и копия);
квитанции об оплате государственной пошлины (оригиналы и копии);
паспорта заявителей (только предъявляются для удостоверения личности заявителя, копии не нужны).
Необходимый документ – это техническое описание объекта. В настоящее время таким документом является кадастровый паспорт, который оформляется в БТИ по месту нахождения имущества.
При подаче документов в регистрирующий орган, особое внимание следует обратить на то, что описание объекта (квартиры) должно полностью совпадать в документе-основании и в кадастровом паспорте. Следует иметь ввиду, что в случае, если кадастровый паспорт уже подавался в регистрирующий орган, т.е. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) уже имеются сведения об объекте (квартире), повторная подача кадастрового паспорта не требуется.
6.8 Кадастровый паспорт и технический паспорт
Кадастровый паспорт вместе с техническим паспортом входит в список обязательных документов при регистрации сделок с недвижимостью. Он представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую сведения об объекте недвижимости, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В нем должна быть представлены следующие сведения:
адрес объекта
год постройки объекта
этажность
общие характеристики квартиры (количество комнат, высота потолков)
материал перекрытий
материал стен
инвентаризационная стоимость
тип отопления здания
проводился ли капитальный ремонт (если проводился, то в каком году)
Кадастровый паспорт имеет ограниченный срок действия (для квартиры один год, для нежилых объектов пять лет), поэтому его необходимо обновлять при проведениисделок купли-продажи, мены, дарения, аренды, а так же в случае перепланировки квартиры или изменения внутренних и внешних границ участка.
Несмотря на то, что неотъемлемой частью кадастрового паспорта квартиры является приложение внутренней планировки помещения (экспликации), все же, данный документ является вторичным, по сравнению с техническим паспортом, и выдается он, как правило, для совершения сделок в отношении объекта недвижимости.
Технический паспорт – это основной первичный документ, содержащий подробную исчерпывающую информацию об объекте недвижимости. Технический паспорт на квартиру является главным документом, на его основании, после постановки на кадастровый учет, может выдаваться кадастровый паспорт на объект недвижимости.
Технический паспорт на квартиру представляет собой планквартирыс подробным описанием помещения.
В нем фиксируется:
фактическое местоположение (адрес) объекта
его собственник (владелец)
инвентаризационная стоимость объекта, которая является базой для расчета размера налога на имущество. Кроме того, инвентаризационная стоимость жилья применяется в ряде иных случаев (например, при аресте жилья).
технические характеристики объекта – год постройки здания, год последнего капитального ремонта, количество этажей в здании, характеристика квартиры (количество комнат, высота потолков), материал стен, материал перекрытий, тип отопления, наличие водопровода, канализации и т.д.
инвентарный, реестровый, кадастровый номера
отметка о внесении сведений о данном объекте в Реестр объектов недвижимости
Подготовкой технических паспортов на объекты недвижимости занимаются специально созданные государственные учреждения – Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Техпаспорт составляется на жилье при первичной инвентаризации, то есть, впервые при описании квартиры –в случаях с постройкой новых домов.
Все изменения в объекте капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, изменение уровня инженерного благоустройства и т.д.) непременно должны быть согласованы с органами БТИ и произведены только с их разрешения. Кроме того, произведенные изменения должны быть обязательно отражены в документах на квартиру – это будет ужевторичная или внеплановая инвентаризация. Помимо этого, считается, что каждые 5 лет должна производиться плановая инвентаризация объектов недвижимости.
Технический паспорт не имеет «срока годности» - все изменения объекта капитального строительства учитываются в нем, но при этом, данный документ действителен всегда, в отличие от кадастрового паспорта на квартиру.