1Инспектирование недвижимости. Сервейинг

Объекты недвижимости и их совокупность во взаимодействии с различными сегментами рынка представляют собой сложную систему, охватывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Определение стоимостного эквивалента в этом случае становится возможным лишь в результате применения много подхода к анализу недвижимости.

Концепция такового подхода в западной практике получила название сервейинга (от англ. survy — межевание, обследование, инспектирование).

Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (стратегическое и оперативное) в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса правовых, технических, экономических, экологических, управленческих и др. экспертиз объектов недвижимого имущества, на основе анализа которых вырабатываются управленческие решения для получения максимального эффекта.

Исторически сервейинг впервые получил распространение в Англии в XV—XVI веках и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Это вполне объяснимо, поскольку земля рассматривалась как главное богатство, основа жизнедеятельности и главный источник получения доходов.

Сервейеры выполняли функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, участвовали в продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейера охватывала в то время все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивая взаимосвязное решение всех вопросов в этой сфере.

1.1Назначение и роль инспектирования объектов недвижимости.

Федеральное автономное учреждение «Главное управление государственной экспертизы» (ФАУ «Главгосэкспертиза России») – важнейший фактор обеспечения безопасности возводимых объектов. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации государственная экспертиза проектной документации направлена на предотвращение создания объектов, строительство и использование которых нарушает права физических и юридических лиц.

Главгосэкспертиза России и ее территориальные органы в регионах были созданы и нацелены на проведение обязательных комплексных и специальных экспертиз по крупным проектам объектов государственного заказа или финансируемых с участием средств бюджета. Однако в настоящее время, в соответствие с законодательством РФ все инвестиционно-строительные проекты, независимо от источников финансирования и форм собственности объектов, до их утверждения подлежат экспертизе.

Однако и при подготовке и реализации коммерческих инвестиционно-строительных проектов местные органы власти и управления регламенти­руют порядок возведения объектов недвижимости на своих территориях, осуществляют постоянное их инспектирование, т.е. административный и технический надзор и контроль.

Любой объект недвижимости, будь то жилой дом, гостиница, бизнес-центр или другое административное здание, торгово-развлекательный центр или склад, промышленное предприятие и т.д. при размещении их на территории населенного пункта и даже вне уже застроенной и освоенной территории требуют:

- отчуждения земельного участка;

- подведения инженерных сетей и коммуникаций для жизнеобеспе­чения деятельности и эксплуатации (водопровод, канализация, тепло- и электроснабжение, связь и т.д.);

- создания при необходимости специальных локальных объектов обеспечения жизнедеятельности (очистные сооружения, трансформаторные подстанции, котельные, тепловые и газораспределительные пункты; насосные станции и т.д.).

Кроме того, создаваемый объект недвижимости в любом случае должен:

- быть технически надежным и устойчивым зданием или сооружением, способным воспринимать и выдерживать эксплуатационные нагрузки, внешние атмосферные и техногенные воздействия, в том числе в период строительства, ремонта или реконструкции;

- отвечать требованиям минимальной энергоемкости и энергопотребления без ущерба для комфортабельности пребывания в нем его обитателей (жителей или работников);

- соответствовать по внешнему архитектурному облику своему функ­циональному назначению, а также облику существующей застройки квар­тала, микрорайона и даже города, где он расположен;

- не создавать неудобств для расположенных рядом существующих зданий и строений (затенение, повышенный шум вибрация), в том числе в период строительства, ремонта или реконструкции.

Создаваемый в результате реализации инвестиционно-строительного проекта объект недвижимости служит также в процессе его функционирования источником арендных и налоговых поступлений в бюджет муниципального образования, на территории которого он расположен, и в федеральный бюджет.

Указанные обстоятельства предопределяют постоянный контроль и инспектирование всего процесса жизненного цикла объекта недвижимости на всех его основных этапах - проектирование, строительство, сдача в эксплуатацию и процесс эксплуатации до полной его утилизации или реконструкции.

Субъекты Российской Федерации самостоятельно устанавливают и утверждают (в рамках общего действующего федерального законодательства) порядок и последовательность взаимодействия органов власти и управления, наделенных контрольно-надзорными функциями, с инвесторами (застройщиками) на территории своего региона.

Система инспектирования, контроля и надзора за строительством и эксплуатацией объектов недвижимости складывается из авторского надзора, технического надзора заказчика и государственного строительного надзора.