- •Конспект лекций по дисциплине «правовая экспертиза»
- •6. Здания 49
- •7.Защита прав, связанных с недвижимостью 67
- •8.Правовой мониторинг 69
- •Особенности российского рынка недвижимости
- •1Инспектирование недвижимости. Сервейинг
- •1.1Назначение и роль инспектирования объектов недвижимости.
- •1.2Основные задачи контроля за использованием объектов недвижимости
- •2. Виды экспертиз объектов недвижимости
- •Правовая экспертиза объектов недвижимости;
- •3. Методы проектного анализа по этапам жизненного цикла проекта и эксплуатации готового объекта недвижимости
- •3.1. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •3.2 Виды проектного анализа
- •6. Финансовый анализ.
- •7. Экономический анализ.
- •3.3 Технический анализ
- •3.4 Коммерческий анализ
- •3.5 Институциональный (организационный) анализ
- •3.6 Социальный (социально-культурный) анализ
- •3.7 Экологический анализ
- •3.8 Финансовый анализ
- •3.9 Экономический анализ
- •4.Правовая экспертиза объектов недвижимости
- •4.1 Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
- •4.2 Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.2.2 Право собственности на недвижимость
- •4.2.3 Субъекты права собственности
- •4.2.4 Способы приобретения права собственности
- •4.2.5 Особенности права собственности на землю и другие природные ресурсы
- •5.Земельный участок
- •5.1 Понятие и общая характеристика правового режима земель
- •5.1.1 Виды правового режима земель:
- •5.1.2 Элементы правового режима земель:
- •5.1.3 Градостроительный регламенткак ограничение прав на землю
- •5.1.4 Категории и виды разрешённого использования (на какой земле можно строить)
- •Вид разрешённого использования земли
- •5.2 Виды права на землю
- •5.2.1 Право собственности
- •5.2.2.Другие права на землю
- •Безвозмездное срочное пользование земельными участками
- •5.3 Порядок предоставления земельных участков для строительства. Оформление прав на земельные участки. Оформление прав на земельные участки для строительства многоквартирного дома
- •5.3.1 Предоставление зу без предварительного согласования мест размещения объектов.
- •5.3.2 Предоставление зу с предварительным согласованием мест размещения объектов.
- •5.4 Документы на земельный участок
- •5.4.1 Правоустанавливающие документы
- •5.4.2 Правоудостоверяющие документы
- •Юридическая сила
- •Утрата документов
- •5.4.3 Государственная регистрация прав на землю
- •5.4.4 Государственный земельный кадастр
- •5.4.5 Кадастровый паспорт зу. Кадастровый номер зу (объекта недвижимости)
- •Кадастровый номер зу.
- •5.4.6 Процедура формирования земельного участка
- •6. Здания
- •6.1 Виды объектов жилой недвижимости
- •Правовой режим общего имущества многоквартирного жилого дома
- •6.3 Виды собственности на квартиру
- •6.4 Приватизация жилья
- •6.4.1 Совместная собственность
- •6.4.2 Долевая собственность
- •6.4.3 Собственность супругов
- •6.5. Долевое строительство
- •6.5.1 Гарантии, которые предоставляет договор об участии в долевом строительстве
- •6.6 Ввод объекта в эксплуатацию
- •6.7 Оформление собственности на квартиру в новостройке
- •6.7.1 Процессы юридического оформления новостройки
- •Разрешение на ввод в эксплуатацию
- •Обмер фактической площади
- •Акт передачи
- •Способы оформления права собственности
- •Оформление с помощью застройщика
- •Самостоятельное оформление
- •Оформление через суд
- •6.7.2Оформление права собственности на квартиру (вторичное жилье)
- •6.8 Кадастровый паспорт и технический паспорт
- •6.8.1 Порядок получения технического паспорта на квартиру
- •6.9 Оформление прав на индивидуальный жилой дом
- •6.10 Оформление дачного участка в собственность
- •7.Защита прав, связанных с недвижимостью
- •8.Правовой мониторинг
- •9 Осуществление надзора за исполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- •Проведение проверок саморегулируемых организаций оценщиков и контроль за исполнением саморегулируемыми организациями оценщиков предписаний об устранении нарушений законодательства Российской Федерации
- •Систематическое наблюдение за исполнением саморегулируемыми организациями обязательных требований
- •Порядок обжалования решений и действий (бездействия) Росреестра (территориального органа), а также его должностных лиц при исполнении государственной функции
Юридическая сила
Документы, подтверждающие права на землю, выданные в советское время или до утверждения новых действующих форм таких документов, признаются юридически действительными (ст. ст. 6, 14, 17 Закона о госрегистрации прав). Это означает, что нет обязанности менять их на новые. Они имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.
Но в случае необходимости совершить сделку с такой землей (купить, продать, сдать в аренду и др.) необходимо перерегистрировать права на землю (п. 2 ст. 6 Закона о госрегистрации прав), то есть пройти процедуру государственной регистрации права. При этом правоустанавливающие документы на землю и свидетельство о зарегистрированном праве и по смыслу, и по содержанию не должны противоречить сведениям, указанным в других справках и документах из комплекта, который необходим для совершения сделки с землей.
Утрата документов
Если право на земельный участок возникло после 31 января 1998 г. (введение в действие Закона о госрегистрации прав), то вся информация должна храниться в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
В случае утраты по какой-либо причине документов на земельный участок необходимо обратиться в Управление Росреестра за выпиской о содержании таких документов. Полученная выписка подтвердит право на земельный участок. Ее будет достаточно для совершения сделки с земельным участком. Если в системе Росреестра искомые документы отсутствуют, то их следует истребовать в уполномоченных органах местного самоуправления.
Информация о зарегистрированных правах на земельные участки и другие объекты недвижимого имущества по общему правилу предоставляется за плату.
5.4.3 Государственная регистрация прав на землю
Государственная регистрация прав на землю застройщика осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации.
Обязательным приложением к правоустанавливающимдокументам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Представленные документы должны отвечать требованиям:
1) тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво;
2) наименования юридических лиц должны быть написаны без сокращения, с указанием их местонахождения;
3) фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их местожительства должны быть написаны полностью;
4) не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, написанные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
5.4.4 Государственный земельный кадастр
Одним из основных направлений управления земельными ресурсами является кадастровое деление территории РФ. Порядок кадастрового деления территории и присвоения соответствующих номеров земельным участкам устанавливает Правительство Российской Федерации.
Государственный земельный кадастр – это систематизированный свод документированных сведений о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов (далее – сведения государственного земельного кадастра).
Государственный кадастровый учет земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земельных участков, в результате чего каждый участок получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Существуют три основных типа кадастров:
правовой – запись прав на объекты недвижимости;
фискальный – запись стоимости объектов недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;
многоцелевой – объединение правовой и фискальной систем с информацией по планированию и землепользованию (в России это называется геоинформационной системой (ГИС) города, района).
Регистрационная (правовая) подсистема земельного кадастра–регистрационный кадастр (РК) – формировалась для гарантирования прав землепользователей и является необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.
Фискальная подсистема земельного кадастра – фискальный кадастр, (ФК) –ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций с землей. ФК включает прогноз, начисление и контроль поступления от арендных платежей и земельного налога. Одна из задач ФК – определение базы налогообложения.
На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости, поэтому необходимо их юридическое оформление. Это означает создание на каждый объект недвижимости кадастрового дела с последующей государственной регистрацией прав на него.
Кадастровое дело – система управления территориями с учетом их обустройства, с обязательным отображением в регистрационных источниках информации органов государственной власти экономической деятельности на земельном участке.
Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель. Кадастровое дело состоит из регистров титулов, топогеодезического, экономического, сервитутов и имущества. Государство гарантирует права на объект недвижимости, который становится товаром только после государственной регистрации в одном из кадастров или реестров недвижимости. Договор аренды земельного участка заключается на основе кадастрового дела. Таким образом, сдать в аренду объект недвижимости можно только после его юридического оформления.
Земельные участки регистрируют в земельных комитетах в поземельной книге и в государственном земельном кадастре. Землепользователю выдают свидетельство о регистрации, гарантирующее условия пользования участком, зафиксированные в правоустанавливающем документе (государственном акте или договоре аренды).
После регистрации данные по земельному участку заносят в эталонную базу данных государственного земельного кадастра, и руководитель организации, ведущей кадастр, несет ответственность за их достоверность.