1. Аналіз ринку нерухомості і відповідної його частини

Аналіз необхідний для вивчення ринку, тому що можуть бути на ринку об'єкти конкуруючі з оцінюваним і з боку попиту визначаються можливі покупці або користувачі оцінюваного виду власності, а також використовується інформація умов фінансування, розмір і конкурентні характеристики об'єктів, що зіставляються, а також характеристики можливих користувачів.

2. Аналіз можливості застосування трьох традиційних підходів до оцінки нерухомості

Теоретично, найбільш прийнятним є метод капіталізації доходу (дохідний метод), корисну інформацію може дати метод порівняльного аналізу продажу - САП (ринковий метод) і витратний метод.

САП особливо корисний тоді, коли існує активний ринок порівнянних об'єктів власності (квартири в Одесі). Дані, які необхідно зібрати: фізичні характеристики, час продажу, місце розташування, умови продажу і фінансування.

Витратний метод найбільше застосуємо для оцінки об'єктів спеціального призначення або нового будівництва, для визначення варіанта найкращого і найбільш ефективного використання землі, з метою страхування.

Інформація, що збирається:

• дані про ціни на землю, будівельних матеріалах;

• рівень зарплати;

• витрати на устаткування;

• прибуток і накладні витрати будівельників на місцевому ринку.

Витратний підхід тяжко виконувати для будинків, що володіють унікальними архітектурними характеристиками й історичною цінністю, споруджень з надмірним фізичним зносом.

З теоретичної точки зору дохідний і витратний підходи це частини методу САП (порівняльного аналізу продажів), а тому що кожний з них припускає використання ринкової інформації (ціни на матеріали, робочу силу; ставка капіталізації, що також розраховується за даними ринку) однак, у практичному плані ці методи різні.

3. Складання загального графіка робіт із проведення оцінки

Графік складають з урахуванням витрат коштів і часу на збір і перевірку інформації, що будуть залежати від обсягу інформації, від наявності людських ресурсів, від унікальності і складності розв'язуваної задачі і досвіду самого оцінювача. Іноді необхідно врахувати залучення експертів, запрошуваних з боку (інженери, кошторисники, мистецтвознавці, адвокати, бухгалтери, іноземні оцінювачі).

Необхідно врахувати можливі відрядження, використання баз даних на комп'ютері, підготовку і написання звіту про оцінку.

Від замовника необхідно одержати завірені керівником дані, необхідні для проведення оцінки. Мінімальний обсяг:

1. Договір закупівлі-продажу; 2. Свідчення про право власності; 3. Свідчення про внесення до реєстру власності; 4. Державний акт користування землею або договір оренди; 5. Паспорт БТИ з поверховим планом; 6. Технічна документація; 7. Кошторис; 8. Інвентарні картки; 9. Зведення по балансі (повна і залишкова відбудовна вартість за останні роки)

Якщо це неможливо, то складається пропозиція за оцінним завданням, що служить для уточнення відповідальності, як оцінювача, так і клієнта. Воно також дозволить переконатися, що оцінювач правильно зрозумів завдання. Схвалення клієнтом пропозицій за завданням і суми винагороди дозволить уникнути непорозумінь.

Етап 3. Визначення вартості роботи і підписання контракту

Вартість послуг експерта повинна визначатися в залежності від унікальності і складності розв'язуваної задачі і ні в якому разі не від вартості об'єкта оцінки (кодекс професійної етики). Гонорар варто визначати виходячи зі складності завдання, величини очікуваних витрат, обґрунтованого розподілу накладних і командировочних витрат, правового ризику, зв'язаного з даною роботою, набору наданих послуг, гонорарів приваблюваних фахівців, витрат по одержанню інформації і складанню звіту. Гонорар може визначатися як єдина сума, так і погодинна оплата.

Етап 4. Збір і аналіз інформації

Надійність висновків оцінювача залежить від якості й обсягу даних, використовуваних у роботі.

Збір починається з таких загальних даних як: економічні, соціальні, державно-правові й екологічні фактори в загальнодержавному масштабі, а також особливості місця розташування об'єкта оцінки.

Ці дані оцінювач повинний збирати і заносити у свою базу даних. Вони можуть бути почерпнуті з газет і журналів економічного характеру, таких як «Економіка і життя» і ін.

Важливо також збирати дані по регіоні розташування об'єкта, що впливають на його вартість. Сюди відносять дані по місту і мікрорайонові, у тому числі повинна бути отримана інформація з рівнів цін і зайнятості населення, особливостям народонаселення і його пристрастей стосовно нерухомості і т.д. До спеціальних даних варто віднести документи на право володіння майном, дані про державну реєстрацію прав власності, опис фізичних параметрів нерухомості й ін. Оцінювач повинний відповісти на питання:

1. Чи всі дані важливі і відносяться до рішення поставленої задачі?

2. Наскільки ці дані важливі і свіжа інформація?

3. Чи були дані перевірені? Є чи підтвердження про продажі порівнянних об'єктів?

4. Яка можливість перекручування або відхилення даних? Наскільки дані обґрунтовані виходячи з досвіду оцінювача?

Етап 5. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання

Більшість оцінювачів сходиться в думці, що цей етап є найбільш важливою частиною оцінки.

На цьому етапі проводяться два окремих аналізи: перший - це ННЕІ незабудованої ділянки, а другий - ННЕІ обладнаного.

ННЕІ незабудованої ділянки необхідний для виявлення порівнянних об'єктів нерухомості і визначення способу використання земельної ділянки, що могло б принести максимальний доход. Цей аналіз необхідний також для визначення вартості земельної ділянки.

Аналіз ННЕІ обладнаної ділянки необхідний для підбора аналогів для порівняння і визначення подальшого використання будівель.

Етап 6. Оцінка земельної ділянки

Цей етап в оцінці в залежності від цілей оцінки може бути відсутньою. Окрема оцінка земельної ділянки потрібно для застосування витратного методу, для цілей оподатковування, для визначення орендної плати при перепрофілюванні використаної нерухомості і т.д.

Етап 7. Застосування трьох підходів до оцінки

На ідеальному ринку всі три підходи повинні дати ту саму величину вартості. Але ідеальних ринків не буває, і тому методи дають різний результат.

1. Метод САП (порівняльний аналіз продажів) заснований на застосуванні принципу заміщення. Відповідно до нього, для порівняння вибираються конкуруючі з оцінюваною власністю об'єкта. При цьому, як правило, між оцінюваним і обраним об'єктами існують розходження, що коректуються відповідно до принципу внеску.

2. Витратний метод також заснований на принципі заміщення, а також на принципі найкращого і найбільш ефективного використання, внеску, збалансованості, економічної величини й економічного поділу. З метою аналізу, земля розглядається окремо від будинків і споруджень.

3. Метод капіталізації доходу (дохідний метод) - це метод визначення поточної вартості майбутніх вигод, що принесуть використання і можливий подальший продаж власності (принцип чекання).

Етап 8. Узгодження результатів (іспит совісті)

Узгодження - це процес, у ході якого для досягнення остаточної оцінки вартості виносяться визначені логічні судження. Може бути використана статистична обробка результатів обчислень, обмірковується діапазон значень, але клієнтові, як правило, видається фіксована величина. Механічне усереднення неприпустиме.

Етап 9. Висновок про оцінку вартості

Може бути коротким у формі листа або повним у формі звіту з усіма додатками про експертне визначення ринкової вартості об'єктів основних фондів.

-2-

В основі оцінки вартості нерухомості, що приносить доход, лежать положення про поточній вартості грошей, що будуть отримані через якийсь час у майбутньому.

Аксіома, що гроші, отримані через рік або кілька років, будуть коштувати менше при будь-якій економічній ситуації. Тому для оцінки поточної вартості майбутніх доходів необхідно в розрахунок увести відповідні виправлення.

Наприклад, можливі два варіанти інвестицій в умовах стабільної економічної ситуації.

1 варіант: 10000$ протягом 10 років будуть приносити доход у 1000$ у рік;

2 варіант: 5000$ дадуть через 20 років 20000$.

Який з цих варіантів краще при однаковому ризику вкладень?

Щоб відповісти на це питання, необхідно мати поняття про нагромадження і дисконтуванні.

Нагромадження це процес приведення поточної вартості грошей до їхньої майбутньої вартості, за умови, що ця сума утримується на рахунок; протягом визначеного часу, приносячи відсоток, що періодично накопичується.

Дисконтування - це процес приведення грошових надходжень від інвестицій до їхньої поточної вартості.

Усі ці поняття базуються на визначенні складного відсотка.

Складний відсоток - це відсоток нарахувань, як на основну суму, так і на невиплачені відсотки, нараховані за попередній період.

Приклад: 100$ поклали під 10% річних. Розрахувати суму депозиту по простому і складному відсотку.

Рік		Складний відсоток	Простій відсоток
0	Депозит	100	100
1	Нарахування на кінець року	10	10
1	Депозит на початок року	110	110
2	Нарахування на кінець року	11	10
2	Депозит на початок року	121	120
3	Нарахування на кінець року	12,1	10
3	Депозит на початок року	133,1	130
4	Нарахування на кінець року	13,31	10
4	Депозит на початок року	146,41	140
5	Нарахування на кінець року	14,64	10
5	Депозит на початок року	161,05	150

Логіка складного відсотка очевидна:

1. Усі гроші, що залишені на депозиті, повинні приносити відсоток.

2. Відсоток приносять тільки ті гроші, що залишені на депозиті. Перш ніж використовувати в розрахунках складний відсоток і дисконтування, необхідно визначитися з наступними моментами:

1. Сума грошей, про яку мова йде;

2. Час, коли ці суми повинні бути виплачені або отримані (час - гроші):

3. Ризики, зв'язані з інвестиціями;

4. Ставка доходу з урахуванням ринкових умов і оцінюваного ризику.

Ризик це можливість того, що інвестиції в нерухомість не забезпечать очікуваних доходів, тобто імовірність того, що доходи виявляться більше або менше спочатку прогнозованих.

Існують різні види ризику. Оцінювачеві варто пам'ятати, що жодне з вкладень не є абсолютно без ризиковим.

Ставка доходу на інвестиції - процентне співвідношення між чистим доходом і вкладеним капіталом. Пріоритет віддається тим вкладенням, де ставка доходу вище, а при однаковій ставці враховується ризик вкладень.

Шість функцій грошей

В всіх обчисленнях з використанням складного відсотка використовується формула:

S_n =(1 + i)ⁿ,

де S_n - сума після п періодів.

i - періодична ставка доходу,

п - число періодів.

Вирішуються наступні основні функції грошей.

1.Майбутня вартість грошової одиниці (накопичена сума одиниці).

2.Поточна вартість грошової одиниці (реверсії).

3.Поточна вартість ануітету.

4.Нагромадження грошової одиниці, за період.

5.Внесок на амортизацію грошової одиниці.

6.Фактор фонду відшкодування.

1. Майбутня вартість грошової одиниці (накопичена сума одиниці).

Цей фактор, використовуваний для розрахунку вартості грошової одиниці за умови, що вона буде утримуватися протягом визначеного часу, приносячи відсоток, що періодично накопичується

FV=PV(1+i)^п

де FV - майбутня вартість грошей;

PV - поточна вартість грошей;

п - кількість нагромаджень.

Поточна вартість - вартість грошового потоку і виторгу від продажу (реверсії), дисконтована по заданій ставці.

Задача. 100$ поклали в банк під 10% річних. Визначити майбутню вартість одиниці через 5 років.

Рішення. FV =100(1 + 0,1)⁵ =161.055