Контрольні питання:

1. У зв’язку з чим виникає потреба в оцінці нерухомості як особливої процедурі?

2. Який загальний принцип полягає в основі оцінки нерухомості?

3. Які принципи полягають в основі доходного підходу до оцінки нерухомості?

4. При яких умовах ринкова ціна може співпадати з ринковою вартістю?

5. Яка економічна теорія полягає в основі принципу остаточної продуктивності землі?

6. Відображенням якого принципу оцінки є формула: «ціна = якості = споживачу»?

7. Що таке зовнішній знос нерухомості?

Тема 6. Процес оцінки нерухомості. Вартість грошей в часі.

Мета лекції: визначення етапів процесу оцінки нерухомості. Попередній огляд та складання плану оцінки. Збирання та аналіз інформації. Вживання основних підходів до оцінки нерухомості. Визначення майбутньої та поточної вартості нерухомості.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: майбутня вартість грошової одиниці; поточна вартість грошової одиниці; поточна вартість ануїтету; накопичення грошової одиниці; етапи процесу оцінки; підходи до оцінки нерухомості.

План

1. Процес оцінки. Етапи оцінки.

2. Майбутня вартість грошової оцінки нерухомості. Нагромадження грошової одиниці.

-1-

Процес оцінки нерухомості повинний складатися з визначених етапів, в основу яких покладені принципи оцінки.

Етапи процесу оцінки.

Етап 1. Визначення задачі: ціль оцінки; вид вартості; дата оцінки; майнові права; юридичний опис нерухомості; обмежувальні умови

Етап 2. Попередній огляд і складання плану: джерела одержання даних; визначення складу фахівців необхідних для проведення роботи; складання плану роботи; розробка календарного графіка робіт

Етап 3. Визначення вартості робіт і підписання контракту: визначення гонорару приваблюваних фахівців; визначення вартості ринкової інформації; визначення вартості роботи і підписання контракту

Етап 4. Збір і перевірка інформації: загальні дані (економічні, регіональні); спеціальні дані (правила зонування в регіоні, дані продажів, що зіставляються,)

Етап 5. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання.

Етап 6.Оцінка земельної ділянки.

Етап 7. Застосування трьох підходів до оцінки: метод витрат; метод САП; дохідний метод

Етап 8. Узгодження результатів.

Етап 9. Підготовка звіту і здача замовникові.

Етап 1. Визначення задачі

Звичайно ціль оцінки складається у визначенні якої-небудь оцінної вартості:

• клієнт може бути зацікавлений у придбанні офісного будинку як об'єкта інвестицій;

• організація бажає переоцінити основні фонди;

• клієнт може висловити побажання продати складське приміщення;

• клієнт може захотіти дати кредит власникові житлового будинку або фермерові;

Пошук відповіді на представлені питання жадає від оцінювача визначити особливий вид вартості, оскільки різні потреби клієнта.

Корисність, заміщення та чекання - це принципи, що допоможуть оцінювачеві зрозуміти зміст поставленої задачі.

При оцінці важливо першою справою визначити зв'язані з об'єктом юридичні права.

Клієнт може мати лише право на оренду або обмежені права на користування майном. Зв'язані з об'єктом права можуть представляти собою частку в спільній оренді або партнерстві. Власність може бути обтяжена заставною або якимсь іншим заставним зобов'язанням. Правові обмеження можуть обмежувати варіанти його можливого використання (уряд і місцеві органи влади). Важливо домовитися з клієнтом про фіксовану дату оцінки.

Етап 2. Попередній огляд і складання плану оцінки

Задача по оцінці вирішується шляхом складання і реалізації програми досліджень.

Програмою необхідно передбачити загальні фактори, що впливають на вартість об'єкта на загальнодержавному і регіональному рівні, потім необхідно перейти на аналіз специфічних факторів на рівні ринку або його частини.

У підсумку, оцінювач аналізує конкретні фактори, що впливають на вартість даної ділянки, що знаходяться на ньому будинків і споруджень.

З метою уникнути дублювання оцінювач складає план оцінки: