Контрольні питання:

1. Які цілі можуть стояти перед дослідником ринку нерухомості?

2. Які обставини утрудняють дослідження ринку нерухомості?

3. Чи відрізняються поняття «ціна пропозиції» і «ціна продавця»? Якщо так, то чим?

4. Проаналізуйте динаміку операцій на ринку нерухомості вашого регіону. Як швидко трапляється зростання кількості операцій на житловому ринку, на ринку комерційної нерухомості? Що найбільш суттєво впливає на ціни?

5. Що таке сегментація ринку? У чому її значення для успіху фірми?

6. Що є об’єктом сегментації – об’єкти чи покупці?

7. Що таке «потенціал ринку», «об’єм ринку»? Яке значення мають ці показники при дослідженні ринку?

Тема 5. Оцінка нерухомості – необхідність та основні підходи.

Мета лекції: Знайомство з основними принципами та методами оцінки нерухомості, їх перевагами, недоліками та сферою застосування. Визначення вартості нерухомості під впливом різних факторів. Визначення норми капіталізації.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: Поняття «оцінки» нерухомості; «вартість»; «інвестиційна вартість»; «ринкова вартість». Види вартості. Методи оцінки нерухомості. Принципи оцінки нерухомості. Принципи пов’язані з об’єктом нерухомості.

.

План

1. Поняття оцінки нерухомості. Поняття “вартості” і “ціни”.

2. Принципи оцінки.

-1-

По суті, оцінка – це знання ринку, сфальцьоване на конкретному об'єкті нерухомості. Її ціль – визначення цінності нерухомості в ринку, що змінюється, і як така оцінка - необхідна умова для прийняття економічно обґрунтованих рішень при операціях з нерухомістю.

Оцінка нерухомості – це процес встановлення обґрунтованого грошового еквівалента вартості об'єкта нерухомості.

Теорія оцінки базується на основних поняттях “вартість”, “ціна”, “витрати”.

Вартість – це гроші або грошовий еквівалент, що покупець готовий обміняти на який – або предмет або об'єкт.

Ціна – це історичний факт, що відбиває те, скільки було витрачено на покупку подібних об'єктів у минулих угодах.

Витрати – це міра витрат, необхідних для того, щоб створити об'єкт власності схожий з оцінюваним.

Розрізняють види вартості, що поділяються на дві великі групи:

1. Вартість використання – носить суб'єктивний характер і відбиває намір власника (орендаря) не зв'язані з купівлею-продажем об'єкта, здачі і т.д.: інвестиційна; балансова; для мети оподатковування.

2. Вартість обміну – носить об'єктивний характер і служить проведенню операцій з нерухомістю на ринку: ринкова; ліквідаційна; страхова; орендна.

На вартість нерухомості впливають наступні фактори:

• продуктивність праці

• мотивація покупців і продавців

• стан ринку нерухомості

• соціологічні (демографічні) умови

• стан економіки

• стан навколишнього середовища

• політико-правова ситуація в країні

• стан законодавства в області

При оцінці нерухомості повинні бути прийняті в увагу витрати, понесені при створенні об'єкта, актуальна оцінка об'єкта ринком, і нарешті, ті блага і вигоди, що об'єкт може принести в майбутньому. При цьому як минулі витрати, так і майбутні вигоди зводяться до їх сучасного еквівалента.

-2-

Принципи оцінки нерухомості – методичні правила, що дозволяють оцінювачеві правильно оцінити, як усе різноманіття факторів, властивому ринкові нерухомості впливає на вартість нерухомості. Проходження принципам оцінки дозволяє не упустити вплив тих або інших обставин, що можуть бути значимі для цінності нерухомості.

Оцінка нерухомості – це процес, що повинний враховувати взаємодію суб'єкта операції (угоди) з її об'єктом в умовах ринку. Можна виділити три основних елементи угоди: суб'єкт, об'єкт, ринкова середовище, а отже і три групи принципів. Це:

• принципи, засновані на представленнях користувача

• принципи, зв'язані з об'єктом нерухомості

• принципи, зв'язані з ринковим середовищем.

Принципи, засновані на представленнях користувача:

- принцип корисності;

- принцип заміщення;

- принцип чекання.

Принцип корисності

Об'єкт нерухомості має вартість лише остільки, оскільки він може бути корисний його користувачеві. Корисність — здатність даного об'єкта нерухомості задовольняти споживи користувача в даному місці тепер (не взагалі, а саме в даних умовах).

Принцип заміщення

Розумний потенційний власник не заплатити за об'єкт нерухомості торбу більшу, ніж та мінімальна ціна, за якої може бути придбаний або побудований (з урахуванням фактора години) аналогічний об'єкт. Отже, максимальна вартість оцінюваного об'єкта визначається мінімальною ціною придбання аналогічного об'єкта. На цьому принципі тією чи іншою мірою базуються всі три основних методи оцінки нерухомості: методи порівняльного аналізу продажів (МПАП), витратний підхід (ВП), дохідний підхід (ДП).

З погляду МПАП застосування цього принципові означає: при наявності альтернативних можливостей ринкова вартість даного об'єкта визначається ціною придбання альтернативної прийнятної заміни з тими ж термінами й умовами фінансування.

З погляду ВП принцип заміщення означає: ніхто з раціональних покупців не заплатити за об'єкт нерухомості більше, ніж він затратити на будівництво аналогічного об'єкта (з урахуванням термінів будівництва і можливих втрат у зв'язку з цим).

З погляду ДП принцип заміщення означає: ринкова вартість об'єкта встановлюється на рівні величини ефективного капіталовкладення, що забезпечує (з урахуванням ризиків) прибутковість, рівну прибутковості даного об'єкта.

*Теоретичною основою принципові заміщення є широко відома в сучасній економічній теорії концепція раціонального вибору, відповідно до якої раціональному є такий вибір суб'єкта, що хазяює, що забезпечує мінімальні альтернативні витрати, мінімізацію упущеної вигоди в зв'язку з прийняттям того або іншого рішення.

Принцип чекання

З позиції загальної економічної ідеї раціональних чекань цінність будь-якого об'єкта в очах його набувача визначається тими вигодами, що йому може принести володіння цим об'єктом. Відповідно до цього вартість об'єкта нерухомості, що приносити доход, визначається величиною копійчаного потокові, очікуваного від використання даного об'єкта і від його наступного продаж. Таким чином, вартість нерухомості є функція від майбутніх грошових потоків від неї, приведених до їхньої дійсної вартості.

Принципи, зв'язані з об'єктом нерухомості.

Дані принципи зв'язані, насамперед, із землею, на якій розташований об'єкт. Це:

* принцип залишкової продуктивності землі;

* принцип граничної продуктивності (принцип внеску);

* принцип зростаючого і зменшуваного доходові;

* принцип збалансованості;

* принцип економічного розміру;

* принцип економічного поділу.

Принцип залишкової продуктивності землі.

В основі принципові лежить теорія факторів виробництва, відповідно до якої створюваний у процесі виробництва продукт є результат взаємодії капіталу, праці і землі.

Відповідно до цього вартість створеного продуктові за визначений період години являє собою торбу перенесеної вартості устаткування, матеріалів, витрат на оплату праці, необхідного прибутку і доходові, що приходитися на землю (ренти).

Рента (частка вартості створеного продуктові, що приходитися на землю), отже, дорівнює різниці між усією величиною вартості, з одному бокові, витратами підприємця і доходом, що приходитися на капітал і працю, — з іншої, за визначений період години. (У свою чергу, величина ренти, співвіднесена з альтернативними варіантами вкладення засобів, використаних для придбання землі, визначає ціну землі.)

Практично принцип залишкової продуктивності землі може бути використаний (і використовується в так називаній «техніці залишку») для визначення прийнятної ціни, якові можна заплатити за землю при визначенні доцільності нового будівництва:

*Якщо можлива величина ціни реалізації споруджуваного об'єкта (заміського будинку) складає $ 100 тис., витрати на будівництво — $70 тис., необхідна норма прибутку 20 %, то можлива ціна, яку буде згодний заплатити забудовник за землю, складає:

Ціна землі = 100 000 - 70000 - (70000 * 0,2) = $16 000 тис.

Принцип внеску.

Внесок — торба, на якові збільшується або зменшується вартість об'єкта внаслідок наявності або відсутності якого-небудь елемента. При цьому величина такого збільшення (зменшення) може бути як вище, так і нижче витрат на його створення.

* Як можна помітити, теоретичною основою принципові внеску (як і рядові наступних принципів оцінки) є концепція граничної продуктивності, відповідно до якої максимальна ефективність досягається тоді, коли граничний доход стає рівним граничним витратам, зв'язаним з його одержанням. Відповідно до цього додаткові витрати мають сенс доти, поки смороду приносять доход, більший, ніж самої витрати.

* Наприклад, якщо до заміського будинку з попереднього приклада додати басейн, ті його вартість зросте на $ 10 тис., але додаткові витрати — на $ 45 тис. Очевидно, що в цьому випадку створення басейну недоцільно.

Принцип зростаючого і зменшуваного доходові.

Суть принципові в тім, що в міру додавання додаткових порцій капіталу і праці до землі прибутковість буде збільшуватися зростаючими темпами до визначеної границі. За її межами приріст доходів хоча і продовжується, алі темпами, що сповільнюються, так що в результаті настає ситуація, при якій додаткові доходи виявляються нижче, ніж необхідні для їхнього одержання витрати.

Принцип збалансованості.

Для шкірного типові землекористування існують оптимальна величина і співвідношення між факторами виробництва, при яких забезпечується максимальна вартість землі.

Принцип економічного розміру.

По суті — це зворотна сторона принципові збалансованості. Економічний розмір — це величина площі землі, що необхідна для досягнення оптимального масштабові землекористування відповідно до ринкових вимог.

* Наприклад, при площі заміського будинку в 100м² оптимальним розміром земельної ділянки, що забезпечує максимізацію вартості об'єкта нерухомості, є для даного ринку ділянка площею в 1/10 га. Зменшення розміру ділянки, як і сто збільшення, знижує вартість об'єкта, тому що не забезпечує оптимального розміру землекористування.

Принцип економічного поділу.

Як уже відзначалося, права на нерухому власність варто комбінувати так, щоб забезпечити максимальну загальну цінність об'єкта.

Зазначень принцип може бути використаний для визначення «достатності» або «надмірності» прав при тому або іншому використанні нерухомості.

Так, мова може йти про ті, що продавець нерухомості вимагає придбання покупцем у власність, як будинку, так і земельної ділянки, на якому воно розташовано. У тієї ж година з погляду максимізації загальної цінності нерухомості може бути більш розумним оренда землі (наприклад, довгострокова).

Принципи, зв'язані з ринковим середовищем.

- принцип залежності;

- принцип відповідності;

- принцип попитові та пропозиції;

- принцип конкуренції;

- принцип зміни.

Принцип залежності.

Цінність об'єкта нерухомості; використовуваного тім або іншому конкретному образові, залежить від зовнішнього середовища, у якій знаходиться об'єкт.

При цьому як фактори зовнішнього середовища виступають економічні, екологічні, юридичні й інші фактори.

* Особливе значення мають економічні фактори — близькість об'єкта до транспортних шляхів, торговельним, культурним і іншим об'єктам, зв'язок з якими визначає цінність об'єкта для його користувача.

Залежність цінності об'єкта для його користувача від його близькості до тихнув або інших об'єктів одержує своє вираження в такому понятті, як «економічне місце розташування нерухомості».

У залежності від типові нерухомості на економічне розміщення об'єкта впливають різні фактори. Наприклад, для житлової нерухомості це може бути близькість до маршрутів суспільного транспортові, об'єктам соціальної інфраструктури; для торговельних підприємств — близькість до пасажиропотікоків і ін.

Оцінюючи нерухомість, оцінювач повинний визначити, як впливає місце розташування об'єкта на його цінність для споживача, і який варіант використання може бути в умовах даного зовнішнього середовища найбільш ефективним (наприклад, можна відмовитися від використання приміщення як офіс і використовувати його як торговельне).

Принцип відповідності.

Характеристики об'єкта нерухомості — архітектурно-планувальні рішення, рівень зручностей і послуг — повинні відповідати один одному і відповідати потребам і чеканням ринку.

Цей принцип важливий при прийнятті містобудівних рішень, при визначенні вимог, що пред'являються до об'єктів різних категорій, і припускає, що усі компоненти об'єкта відповідають один одному.

* Наприклад, застосування високоякісних і дорогих матеріалів для обробки житлових об'єктів елітної категорії (наприклад, мармуру для ванної кімнати) виправдано, але використання цього матеріалу при будівництві об'єктів, розрахованих на представників середнього класу, не має змісту і навіть економічно збитково.

Саме ця теза і лежить в основі вже згадуваній формулі: «ціна = якості = споживачеві».

Ця формула для шкірного типові і кожної категорії нерухомості винна бути наповнена своїм конкретним змістом. І від того, наскільки точно оцінювач або інший професійний учасник ринку — брокер, девелопера — розуміє цей зв'язок, настільки він буде успішний у своїй діяльності.

Принцип попитові та пропозиції.

Оцінювач при визначенні вартості об'єкта повинний розуміти, які фактори і який образ впливають на попит та пропозицію на ринку нерухомості, які зміни цих факторів можуть відбутися і як ці зміни вплинуть на вартість даного об'єкта нерухомості.

Принцип конкуренції.

Зміст принципові складається в розумінні оцінювачем ролі конкуренції як сили, що приводити до вирівнювання прибутковості на ринку нерухомості, як у внутрішньогалузевому, так і в міжгалузевому розрізі.

Проходження даному принципові вимагає особливої уваги до даних про надвисоку прибутковість, оскільки дія конкуренції винна привести до її зниження до рівня і це винно бути прийняте в увагу оцінювачем.

Принцип зміни.

При оцінці нерухомості необхідно приймати в увагу, що як сам об'єкт, так і його оточення, розвиваючись, проходять різні етапи. У розвитку об'єктів нерухомості і їхніх комплексів можуть бути такі етапи, як зародження, ріст, стабілізація, занепад. Циклічність розвитку винна прийматися оцінювачем при визначенні вартості нерухомості.

Підсумковий, синтезуючий принцип, виходячи з якого, винний вироблятися оцінка нерухомості: принцип найкращого і найбільш ефективного використання (ННЕВ): ННЕВ — такий варіант використання об'єкта, обраний з можливу і виправданих, котрий можливий фізично, правомочний юридично, здійснимо фінансово, і забезпечує або найвищу поточну вартість об'єкта, або найвищу вартість землі.

У цьому принципі, як видно з визначення, чотири складові:

* фізична можливість;

* юридична правомочність;

* фінансова здійснюваність;

* економічна ефективність.

Повною мірою принцип щонайкраще застосуємо до оцінки незайнятих земельних ділянок.

Якщо ж ділянка зайнята, те застосування цього принципові розбивається на два етапи:

1. Визначення найкращого варіанта землекористування.

2. Визначення найкращого варіанта використання наявного на ділянці будівлі.