Девелопер (Забудовник)

Об’єкт нерухомості під розвиток

^{(земля під забудову, будівля під реконструкцію)}

Повертання фінансових ресурсів

Отримання дозволів та узгоджень

Вибір джерел, форм фінансування

Вибір підрядників, контроль за їх роботою

Продаж відбудованого, від реконструйованого об’єкту

Реалізований проект –

Розвинутий об’єкт нерухомості

Вибір економічно ефективного проекту

Контрольні питання:

1. Які явища стоять за поняттям «девелопмент»?

2. Які етапи включає в себе девелопмент?

3. Чому в умовах централізованого планування не міг виникнути девелопмент як професійна діяльність?

4. Які функції виконує девелопера при реалізації проекту?

5. У чому, на ваш погляд, відмінності між такими поняттями, як «цикл девелопменту» й «будівничий цикл»?

6. Яку роль відіграє девелопера при реалізації проектів розвитку нерухомості? З ким він вступає в відносини при реалізації проекту?

7. Які ризики є найбільш суттєвими при реалізації проектів розвитку нерухомості?

8. Хто є учасниками процесу розвитку?

9. Що таке ризик ліквідності для проекту девелопменту?

10. У чому основні проблеми розвитку девелоперських фірм в Україні?

Тема 11. Фінансування нерухомості: джерела, інтереси та механізм.

Мета лекції: Визначення основних джерел й механізмів фінансування проектів по розвитку нерухомості; методи фінансування девелопменту.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: Власні та позиченні кошти фінансування нерухомості. Джерела і механізм зовнішнього фінансування. Короткострокове та довгострокове фінансування. «Дольова» участь у будівництві.

.

План

1. Власні і позикові засоби фінансування.

2. Основні методи фінансування девелопмента.

-1-

Для девелоперской компанії існує кілька можливих варіантів фінансування за рахунок власних коштів:

1. за рахунок чистого прибутку

2. за рахунок амортизаційних відрахувань

3. за рахунок емісії акцій і збільшення розмірів акціонерного капіталу

Прибуток може бути швидко мобілізована для інвестицій, але використана для інвестування може лише тільки після сплати податків.

Розмір амортизації обмежений нормами амортизаційних відрахувань (для будинків і споруджень 5% за рік); амортизація – це джерело відтворення майна підприємства, і використовуючи його для інвестування на підприємстві може не виявитися засобів для заміни устаткування, а збільшення – веде до зниження прибутку (у підприємства знижується привабливість для інвестора).

Випуск акцій (емісія) – нарощування власного капіталу шляхом випуску акцій. Ціна цих засобів визначається рівнем дивідендів, що зажадають акціонери за свої інвестиції в акції. Крім того збільшення акціонерного капіталу дозволяє залучити засобу на невизначений термін, не вимагаючи їхнього повернення і не припускає зобов'язань за рівнем дивідендів.

Досить часто ціна власних засобів виявляється більш висока, чим ціна позикових засобів, а крім того, власних засобів девелопера недостатньо для реалізації проекту, що і приводить його до визначення оптимального співвідношення між власними і позиковими засобами.

В основу цього співвідношення покладене наступні критерії:

1. Співвідношення рентабельності проекту і вартості (ціни) позикових засобів повинне забезпечувати ефективність власного капіталу на необхідному рівні, тобто не нижче рентабельності проекту

2. Співвідношення між власний і позиковими повинно створювати «податковий щит» для власного прибутку.

3. Співвідношення власного і позикового капіталу повинне створювати можливість для залучення зовнішнього фінансування.

-2-

Аналіз міжнародного досвіду фінансування проекту по розвитку нерухомості показує, що вона здійснюється на основі наступних принципів (методів):

1) за рахунок короткострокового фінансування (інвестор – комерційний банк)

2) за рахунок довгострокового фінансування (інвестори: прямі – пенсійний фонд, страхова компанія; кредитні – іпотечний банк – довгостроковий інвестор)

3) за рахунок сполучення довгострокового і короткострокового фінансування

Розходження довгострокового і коротко термінового кредитів:

• Забезпечення кредиту. Короткострокові кредити банку від будівництва приймають форму кредитування під проект, де проект виступає як забезпечення кредиту. Довгострокові кредити надаються в основному під надійне забезпечення, якимсь і є нерухомість.

• Технології видачі кредиту і механізму його повернення. Найбільш розповсюдженими способами надання засобів під будівництво є:

- поетапний метод (у міру завершення створення частин об'єкта кредитор надає частину засобів, здобуваючи право утримання на створену частину об'єкта);

- метод драфту (по ньому кредитор надає кошти в міру одержання підтвердження з боку архітектора або іншої особи, що здійснює контроль над будівництвом, про виконання робіт);

- система ваучерів (кредитор одержує рахунки від субпідрядників за фактично виконані роботи і надає необхідні кошти);

• Ризиків, зв'язаних із кредитуванням, і механізмів керування ними. Залежать від термінів кредитування, від можливості перевищення собівартості будівництва над ринковою вартістю створеного об'єкта, від невідповідності створеного об'єкта вимогам якості, екологічним нормативам і ін.

Короткострокове фінансування девелопмента комерційними банками.

Комерційний банк і девелопер приймають на себе весь ризик будівництва, розраховуючи на те, що об'єкт буде реалізований (під нього буде отриманий довгостроковий іпотечний кредит) по ходу реалізації проекту або, принаймні, по завершенні будівництва, що дозволить повернути виданий кредит.

Для девелоперов залучення банків до короткострокового кредитування є більш вигідне і прийнятним, чим використання ресурсів інституціональних інвесторів. У той же час для банків кредитування девелопмента є досить ризикованою операцією. У зв'язку з цим ставка відсотка, по якій банки дають кредит під будівництво, як правило, істотно вище, ніж пні довгостроковому фінансуванні, а крім того, банки при наданні кредиту під розвиток нерухомості (як правило, у розмірі від 70 до 80 % від витрат по проекті) мають потребу в додаткових гарантіях повернення наданої позики. Такою гарантією може бути, наприклад, страхування кредиту, але, як правило, і його недостатньо, що і змушує вважати цей варіант найбільш ризикованим.

Довгострокове фінансування.

Цей варіант полягає в тому, що за рахунок того самого інвестора забезпечується і короткострокове, і довгострокове фінансування. Як такого інвестора може виступати (і іноді виступає) комерційний банк, але, як правило, такими інвесторами є пенсійні фонди, страхові компанії і т.п., так називані «інституціональні інвестори».

Досить розповсюдженим при цьому є так називане форвардне фінансування, при якому пенсійний фонд або страхова компанія надає короткострокове фінансування для завершення девелопмента, а потім викуповують завершений будівництвом об'єкт.

У порівнянні зі сполученням короткострокового кредитування будівництва через банк із наступним продажем об'єкта інституціональному інвесторові подібний спосіб фінансування має переваги для девелопера тим, що зменшує ризик можливого не продажу об'єкта після завершення будівництва.

Одночасно цей спосіб має ряд переваг для інституціонального інвестора:

• збільшується прибутковість інвестицій унаслідок ледве більш високого ризику;

• інвестор здатний впливати на проектне рішення, а також на вибір орендарів;

• якщо в період будівництва спостерігається збільшення орендної плати, інвестор витягає з цього додатковий прибуток.

Механізм використання методу зводиться до наступного. Девелопер і інституціональний інвестор уже на стадії ухвалення рішення про реалізації проекту домовляються, про те, що інвестор фінансує створення об'єкта за умови наступного розподілу одержуваного від експлуатації об'єкта доходу або на основі «базової ренти», або на основі «базової прибутковості». Відповідно до методу базової ренти девелопер і інвестор обмовляють прибутковість і базову орендну плату, що дорівнюють середньорічним показникам по подібним до об'єктів, а також домовляються про розподіл можливого приросту орендної плати у визначеній пропорції, як правило, 50/50.

При іншому варіанті, між інвестором і девелопером може бути обговорена «пріоритетна», базова, ставка прибутковості, виходячи з якої, інвестор одержує доход від оренди в першочерговому порядку, забезпечуючи тим самим собі гарантовану прибутковість при одночасній участі в розподілі приросту орендної плати.

Досвід форвардного фінансування цікавий, насамперед, тим, що він став своєрідною реакцією ринку нерухомості на швидке збільшення інфляції на рубежі 1970-1980-х рр. і зв'язане з цим скорочення іпотечного кредитування. Дозволяючи інвесторові брати участь у розподілі одержуваного від експлуатації об'єкта доходу при його експлуатації, він скорочує для нього ризик скорочення доходу, як це відбувається при наданні іпотечного кредиту по фіксованій ставці відсотка.

Застосування методу форвардного фінансування засноване на тім, що власником створеного об'єкта нерухомості стає інституціональний інвестор, однак, часто експлуатацію об'єкта здійснює девелопер, що виступає одночасно і як керуючого нерухомості.

Близький до форвардного фінансування метод, якому можна назвати продажем зі зворотною орендою. При ньому незалежно від джерела короткострокового фінансування знову створений об'єкт комерційної нерухомості продається інституціональному інвесторові за умови, що інвестор здасть його назад в оренду девелоперской компанії на фіксований термін і по фіксованій орендній платі. Продаж зі зворотною орендою дасть можливість одержання девелопером засобів для реалізації інших проектів.

Сполучення короткострокового і довгострокового фінансування.

Найбільш розповсюдженим і найменш ризикованим варіантом є сполучення короткострокового кредитування будівництва комерційним банком з підключенням до видачі кредиту спеціалізованого іпотечного банку або іншого інституту, що спеціалізується на довгостроковому (іпотечному) фінансуванні (кредитуванні).

Механізм одержання гарантій полягає в наступному. Спеціалізований банк (як правило, іпотечний) або інший довгостроковий кредитор бере на себе зобов'язання дати довгостроковий кредит під заставу створеного об'єкта нерухомості після завершення його створення або зобов'язується викупити створений об'єкт. Такого роду угода зветься « зобов'язання, що виводить», оскільки воно виводить банк, що надає кредит під будівництво з зони ризику, гарантуючи йому повернення виданого кредиту.

Між кредитором будівництва, постійним кредитором і позичальником полягає в даному випадку тристороння угода, що дозволяє всім його учасникам мінімізувати ризики, зв'язані з реалізацією проекту.