Контрольні питання:

1. У чому зміст діяльності брокерської фірми?

2. Які зовнішні та внутрішні фактори впливають на ефективність роботи фірми?

3. В чому особливість різних підходів до організації фірми?

4. Як визначити межу ціни за послуги брокера?

5. Які основні статті витрат брокерської фірми?

6. Як визначити ефективність витрат на рекламу?

7. Який показних характеризує об’єми діяльності брокерської фірми?

8. Загальні показники діяльності брокерської фірми?

9. Які є приватні показники при оцінки діяльності фірми?

10. В чому сутність методу грошових потоків?

11. Яку роль відіграє метод капіталізації доходів при оцінці діяльності брокерської фірми?

12. В чому сутність методу дисконтування, чи справжньої вартості?

13. Які є методи засновані на активах фірми?

14. Як «працює» метод заміщення?

15. Який метод оцінки брокерської фірми є біль достовірним: метод чистих активів чи метод сумарних активів?

Тема 10. Розвиток нерухомості як бізнесу.

Мета лекції: Розвиток нерухомості як процес формування первинного ринку нерухомості, виявлення етапів й учасників цього процесу, роль та функції професійних учасників ринку нерухомості - девелоперів в процесі розвитку нерухомості. Визначення можливої ціни ринкової реалізації об’єкту нерухомості по завершенню проекту; розрахунок витрат по розвитку об’єкту.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: Поняття девелопмента. Етапи девелопмента. Учасники девелопменту. Ризики девелопменту. Функції девелопера. Алгоритм реалізації інвестиційно–будівничого проекту.

План

1. Поняття девелопмента.

2. Етапи девелопмента.

3. Учасники процесу девелопмента.

4. Роль і функції девелопера в реалізації проектів розвитку нерухомості.

-1-

У країнах з розвитими ринками нерухомості девелопер – одна з ведучих фігур на ринку.

Явище девелопмента можна розглядати в двох змістах:

- як матеріальний процес

- як особливий вид професійної діяльності на ринку

Девелопмент – виконання будівельних, інженерних, земляних і інших робіт на поверхні, над або під землею або здійснення яких або матеріальних змін у використанні будинків або ділянок землі. Визначення через ці операції є винятковим для визначення поняття девелопмент, що не включає роботи з поліпшення внутрішнього інтер'єра, що не змінюють зовнішній вигляд будинку.

Розвиток нерухомості розуміється як цілеспрямована зміна, у результаті якого об'єкт нерухомості здобуває якісно нові властивості і характеристики.

Девелопмент із погляду його матеріально – речовинного змісту містить у собі два складові: проведення будівельних або інших робіт над будинком або землею і зміна функціонального використання будинків або землі.

Разом з тим девелопмент – це особливого роду професійна діяльність по організації процесу розвитку нерухомості в умовах ринкової економіки.

-2-

Процес розвитку нерухомості може бути представлений наступною схемою:

1. Інніціонування проекту розвитку нерухомості. Ініціатором проекту може виступати як власник об'єкта, зацікавлений у його трансформації в новий об'єкт нерухомості, так і девелопер, що шукає сферу для додатка свого капіталу і професійної діяльності.

2. Оцінка нерухомості. Мова йде про оцінку нерухомості з погляду його економічної доцільності, фізичної виконуваності, правових можливостей.

3. Забезпечення правових можливостей для реалізації проекту і пророблення схем фінансування. Включаючи 2 етапи: придбання прав на об'єкт нерухомості (придбання земельної ділянки, висновок угоди з власником ділянки, висновок угоди з державними органами); пророблення і попередній вибір схеми фінансування, наприклад по схемах і умовам короткострокового або довгострокового кредитування, за рахунок випуску цінних паперів, власних засобів, засобів бюджету і т.д.

4. Розробка техніко-економічного обґрунтування і проектування. Етап проектування розглядається фахівцями в області керування проектами як один з найважливіших у процесі реалізації проекту, що дозволяє одержати істотну економію ресурсів (до 70 %).

5. Узгодження проекту з органами державного контролю і регулювання. Передбачає проведення державної експертизи проекту до його твердження замовником.

6. Створення системи договірних зобов'язань між учасниками реалізації проекту. Система договірних зобов'язань повинна охоплювати всіх учасників реалізації проекту і насамперед регулювати наступні сфери: фінансування проекту; виконання підрядних робіт; реалізацію створеного об'єкта.

7. Реалізація проекту розвитку. Головне завдання полягає в тім, щоб забезпечити виконання робіт з розвитку нерухомості з необхідними швидкістю, якістю і витратами.

8. Розпорядження результатами розвитку (передача об'єкта в керування, здача в оренду, продаж). Результат розвитку – це реалізований проект: закінчені будівництвом або реконструкцією житлові або адміністративні будинки, модернізований підприємство, переустаткований у новий напрямок використання торговий центр і т.д. Розпорядиться результатом розвитку – означає продати його новому власникові або залишити у своїй власності, але до закінчення проекту знайти наймачів, передати в довірче керування і т.д.

-3-

У процесі розвитку беруть участь:

• власник об'єкта розвитку;

• девелопер (фізична або юридична особа, що взяла на себе відповідальність за керівництво і забезпечення процесу розвитку);

• державні органи, що регулюють розвиток нерухомості;

• інвестори, що забезпечують фінансування проекту розвитку (це можуть бути банки, що кредитують, недержавні інвестиційні фонди (типу страхових і пенсійних фондів);

• проектні і будівельні підрядні організації, що забезпечують проектування, виконання будівельних, пуско-наладочних робіт;

• професійні радники: консультанти по плануванню, економіці, агенти по нерухомості, оцінювачі, консультанти по податках і бух обліку, консультанти по будівництву й архітектурі, кошторисники, інженери-проектувальники, менеджери по проекті і здачі в оренду результатів розвитку об'єкта, інші «вузькі» фахівці (геодезисти, археологи, фахівці з окремих секторів ринку, юристи й ін.);

• об'єкти впливу (опоненти — ті, хто може вплинути на швидкість виконання робіт і навіть у цілому на результати розвитку - це сусідні власники як прямі об'єкти можливого впливу результатів розвитку, «зелені» захисники навколишнього середовища, суспільство національної спадщини й активісти охорони пам'ятників і т.д.);

• споживачі (покупці, орендакрі й ін.), що, по суті, і дають головну оцінку проекту, «голосуючи» своїми грішми за або проти, купуючи або не купуючи об'єкт.

-4-

Суть девелопмента як особливого виду професійної діяльності на ринку нерухомості складається в організації і керуванні інвестиційним проектом у сфері нерухомості.

Функції девелопера включають;

• вибір економічно ефективного проекту;

• одержання всіх необхідних дозволів на його реалізацію від органів влади;

• визначення умов залучення інвестицій, розробка механізмів і форм їхнього повернення;

• пошук і залучення інвесторів;

• добір підрядчиків, фінансування їхньої діяльності і контроль за їхньою роботою;

• реалізація створеного об'єкта нерухомості або передача його в експлуатацію, повернення засобів інвесторів відповідно до укладених угод.

Девелопер забезпечує координацію між всіма учасниками девелопмента, приймає на себе ризики, зв'язані з реалізацією проекту, несе відповідальність перед окремими учасниками.

При реалізації будь-якого проекту девелопер послідовно проходить через три стадії робіт:

1. Визначення можливості реалізації проекту розвитку нерухомості.

2. Визначення умов здійснення проекту і розробка бізнес – плану його реалізації.

3. Реалізація (упровадження) проекту.

Девелопер є центральною фігурою в розвитку нерухомості. Він відповідає перед прямими інвесторами за ефективне керування їх засобами, перед банками – за повернення кредитних ресурсів, несе відповідальність за якість проекту перед державними органами, що дозволяють його реалізацію, перед підрядчиками – за своєчасне фінансування робіт, нарешті, перед споживачами його продукції.