8.2 Метод остатка

Метод остатка основывается на принципах остаточной продуктивности и НЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости – физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна. Для проведения оценочных работ необходимы следующие исходные данные:

· общий чистый годовой доход от единого объекта недвижимости, включающего земельный участок;

· ставки одной из составляющих недвижимого объекта, капитала или права собственности;

· информация о сделках по сдаче в аренду строений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельным участком.

При этом застроенные земельные участки следует рассматривать и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле

Где:

• ЧОД – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

• Су – рыночная стоимость улучшений;

• Ку – коэффициент капитализации доходов от улучшений;

• Кз – коэффициент капитализации доходов от земли.

Метод остатка предполагает ряд этапов:

· выбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом градостроительных, юридических и других условий;

· расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

· определение чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

· расчет доли чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

· определение величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

8.2.1 Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

Для расчета потенциального валового дохода используется площадь помещений или зданий, которая различается степенью близости к их функциональному назначению:

• основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции – жилой, офисной, торговой, производственной, складской;

• вспомогательные помещения – помещения общего пользования, включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр., а также технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования, технического персонала.

При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Поскольку оценка рыночной стоимости осуществлялась на момент 01 января 2013 года расчетное значение кадастровой стоимости методом остатка будем осуществлять на эту дату. В связи с этим исходные данные для расчета потенциального валового дохода возьмем ретроспективные данные, опубликованные аналитическим центром «Медиана»:

Таблица 8.2 Средние арендные ставки, тыс., руб./мес. на рынке жилья по итогам января 2013

Таблица 8.3 Средние арендные ставки торговой недвижимости города Перми по итогам января 2013 года, руб./кв. м.

Рассчитаем потенциальный валовый доход за год, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы:

В здании 117 жилых помещений площадью:

- от 39 м² до 45 м² = 53 квартиры

- от 46 м² до 51 м² = 19 квартир

- от 62 м² до 68 м² = 27 квартир

- от 87 м² до 88 м² = 15 квартир

- от 107 м² до 108 м² = 3 квартиры

Итого по жилым помещениям за год: 29 312 280 рублей

Три встроенно-пристроенных помещения торгового назначения общей площадью:

• 58,29 м²

• 134,6 м²

• 179,62 м²

Итого торговым помещениям за год: 2 637 370 рублей

Потенциальный валовый доход за год по зданию в целом: 31 949 650 рублей.

Операционные расходы подразделяются на:

1. постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости

2. переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования)

В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

Для определения операционных расходов принято следующие допущение, что на содержание жилья необходимо - 10 рублей на квадратный метр в месяц, на текущий ремонт – 5 рублей, и на капитальный ремонт необходимы - 12 рублей. Тогда операционные расходы составят 2 851 200 рублей в год.

 Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составит: