Тема 4. Оборотоспособность земель и сделки с земельными участками.
План:
Понятие оборотоспособности земельного участка. Правовое регулирование оборота земельных участков.
Договор купли – продажи земельного участка.
Наследование земельного участка.
Аренда земельного участка.
Безвозмездное (срочное) пользование.
Под оборотоспособностью земельного участка следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация) или иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Сделки с земельными участками имеют смешанный характер, потому что одновременно регулируются нормами гражданского и нормами земельного законодательства. Действие гражданского законодательства применительно к сделкам с земельными участками ограничено правилом: «нормы части второй Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством» (ст. 13 ФЗ от 26. 01. 1996 № 15 – ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ»).
Данное правило влечет следующие выводы:
в земельном законодательстве должны быть определены пределы применения гражданского законодательства как о сделках общего характера, так и относительно конкретных видов сделок;
к нормам части второй ГК РФ могут устанавливаться дополнительные правила относительно регулирования сделок с земельными участками.
Необходимость специального регулирования сделок с земельными участками предопределена разными принципами правового регулирования гражданских и земельных правоотношений.
Данные отрасли права по-разному определяют приоритеты в вопросе о соотношении частного и публичного интересов.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Допускается ограничение гражданских прав в публичных интересах с соблюдением требований, изложенных в абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ.
Что касается земельного законодательства, то оно базируется на ином принципе соотношения частного и публичного интересов. В соответствии со ст. 1 ЗК РФ регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Проникновение частноправового регулирования в земельные отношения может иметь минусы, к которым следует отнести возможность игнорирования публичных интересов в результате утраты государством контроля над земельным оборотом, в том числе над сделками, совершаемыми по поводу земли.
Во многих зарубежных странах действуют специальные законы, посвященные купле-продаже, аренде, наследованию земельных участков, которые содержат правила об ограничении принципа свободы договора.
Устанавливая свободу сторон в заключении договоров о распоряжении земельными участками, следует допустить возможность перехода земли только путем совершения сделок, прямо предусмотренных законом, так как в противном случае в значительной части будут ограничены возможности государства в области контроля над сделками с землей. По общему правилу, государственный контроль находит свое выражение в установлении особенностей совершения тех или иных сделок. Сделать это проще, если изначально определить круг сделок с земельными участками. В настоящее время в ЗК РФ нет отдельной статьи, закрепляющей перечень оснований возникновения прав на земельные участки, и статьи, содержащей перечень допускаемых сделок.
На сегодня детально урегулированы ипотека и купля-продажа, а также аренда земельных участков (закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», ЗК РФ). В отношении иных сделок преимущественно применяются нормы ГК РФ.
В соответствии со ст. 129 ГК РФ земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
В соответствии с ГК РФ земельные участки, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте, определяются в порядке, установленном законом. Изъятие земельного участка из оборота означает лишь, что по поводу такого участка невозможны гражданско-правовые сделки, а его судьбу определяют административные акты соответствующих органов государственной власти и управления. Однако государство, например, в качестве собственника изъятых из оборота земельных участков, не обладает полным объемом правомочий собственника, предусмотренных п. 1 ст. 209 ГК РФ: оно не вправе передавать такие земельные участки в частную собственность и совершать по поводу них гражданско-правовые сделки.
На сегодняшний день установлен закрытый перечень земельных участков, изъятых из оборота – п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Ни каким иным ФЗ не могут быть установлены иные виды земельных участков, изъятых из оборота. В соответствии с ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности такими объектами, как:
государственными природными заповедниками и национальными парками;
зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
объектами организаций ФСБ;
объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
воинскими и гражданскими захоронениями; (перечень не весь).
Другую категорию составляют земли, ограниченные в обороте. Ограничение в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков обусловливается необходимостью обеспечения целевого использования этих участков в интересах общества.
В обороте ограничены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности:
в пределах особо охраняемых природных территорий; речь идёт об иных особо охраняемых природных территориях, которые не являются заповедниками и национальными парками.
в пределах лесного фонда, кроме случаев, установленных законом;
предоставленные для нужд обороны; (перечень не весь) (п. 5 ст. 93 ЗК РФ исполнительные органы государственной власти вправе передавать отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования).
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). Недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком (ипотеку, аренду);
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Указанные
При заключении договора купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определить размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка (пашня, сенокос, пастбище, участки, занятые многолетними плодовыми насаждениями), цель использования земельного участка, его кадастровая оценка.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. К договору прилагается план земельного участка, прилагается сводная ведомость оценки строений и сооружений, расположенных на земельном участке; требования залогодержателя по задолженности. Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причинённых ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:
об обременениях земельного участка
о качественных свойствах земли, которое может повлиять на планируемое покупателем использование земли
о разрешении на застройку данного участка
Форма договора – простая письменная, несоблюдение которой влечёт недействительность договора. К числу существенных условий договора относится цена, которая определяется соглашением сторон. Если земельный участок приобретается частными лицами у местной администрации, цена участка определяется на основании нормативной цены земли.
Продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии, пригодном для цели его использования (не допускается продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения, если участок заражен, нарушен почвенный слой и не поддаётся восстановлению). Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора.
При продаже здания, сооружения, другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передаётся право собственности.
Если же продавец не является собственником земельного участка, на котором расположена продаваемая недвижимость, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Продажа недвижимости осуществляется без согласия собственника участка.
В случае продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или орган МС в случае, предусмотренном законом субъекта РФ, имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по объявленной продавцом цене, кроме случаев продажи с публичных торгов.
Продавец такого земельного участка обязан в письменной форме известить высший орган исполнительной власти субъекта РФ, орган МС о намерении продать земельный участок с указанием цены. Извещение вручается под расписку, может быть направлено заказным письмом. Если указанные субъекты откажутся от покупки или не уведомят продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течении месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течении года продать земельный участок 3-му лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение данного срока начинается со дня поступления извещения в соответствующий орган. При изменении цены продаваемого земельного участка в меньшую сторону по сравнении с заявленной, продавец обязан направит новое извещение.
При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки, субъект РФ или орган МС сделка является недействительной.
3. Наследование земельного участка происходит на основании гражданского законодательства по закону или по завещанию собственника. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием. При наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства.
Завещание составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. Для оформления наследственных прав необходимо предъявить правоустанавливающий документ. В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально – определенной вещи.
Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учётом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. Например, Законом НСО ОБ обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области минимальные размеры образуемых новых земельных участков на территории области составляют 200 га.
В случае невозможности раздела земельного участка, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счёт своей наследственной доли этого земельного участка (ст. 1168 ГК РФ – переживший супруг). Остальные наследники получают компенсацию. В том случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляется наследниками на условиях общей долевой собственности.
Гражданским законодательством урегулирован порядок наследования имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства. Если наследник умершего члена крестьянского хозяйства сам не является членом данного хозяйства, то он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящейся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением между наследником и членами хозяйства, а при его отсутствии – судом, но в любом случае не может превышать одного года со дня открытия наследства. Если будет принято решение о принятии наследника в члены хозяйства, то данная компенсация ему не выплачивается.
Если после смерти члена крестьянского хозяйства это хозяйство прекращается, в том числе в случае, когда наследодатель был единственным членом хозяйства, а среди его наследников лиц, желающих, чтобы осуществление крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности продолжалось, не имеется, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства подлежит разделу между наследниками по правилам ст. 258 – раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства и 1182 – раздел земельного участка ГК РФ.
5. Аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде, но особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пользование землёй без владения невозможно, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. Плоды, продукция, полученные арендатором в результате использования земельного участка является его собственностью.
В качестве арендатора могут выступать физические или юридические лица, что касается иностранных граждан и лиц без гражданства, то они могут иметь земельные участки только на праве аренды, однако иное может быть предусмотрено законом (ни гражданам РФ, ни иностранным гражданам не могут предоставляться земельные участки изъятые из оборота).
Договор аренды может быть заключен на определённый срок или без такового. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В соответствии с ЗК РФ, преимущественное право аренды земельного участка имеет собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, а также на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.
В ст. 46 ЗК РФ указывается перечень оснований прекращения аренды земельного участка. При наличии данных обстоятельств лицо лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. Данные основания связаны с недобросовестным использованием арендатором земельного участка.
Для отдельных видов аренды земли могут быть установлены предельные сроки договора. Земельный участок может быть передан для проведения изыскательных работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК РФ).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (ст. 65 ЗК РФ), размер которой определяется соглашением сторон. Плата за земли, которые находятся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливается Правительством РФ, органом государственной власти РФ или органом МС.
Могут быть предусмотрены различные формы арендной платы (денежная сумма, доля, полученной в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и т.д.). Размер арендной платы является существенным условием договора аренды.
В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, однако иное может быть предусмотрено договором. В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя, если ионе не предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами. Отсюда следует, что если в договоре аренды не содержится условие о запрете сделок, указанных в п. 6 статьи, то арендатор вправе их совершать при условии уведомления об этом арендодателя.
Уведомление должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если уведомление арендатором в разумный срок не направлено, то арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору 3-му лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Данное правило, закрепленное в п.9 ст. 22 ЗК РФ лишает арендодателя возможности влиять на выбор арендатором лица, которому будут передаваться права и обязанности по договору аренды. Для передачи арендатором своих прав и обязанностей достаточно уведомления об этом арендодателя.
И последнее. Пункт 11 ст. 22 ЗК РФ не согласуется с императивной нормой первого абз. П.2, п.4 ст. 27 ЗК, в соответствии с которыми изъятые из оборота земельные участки не могут передаваться в аренду.
5. В. Право безвозмездного пользования земельным участком.
Данные отношения следует отличать от арендных, так как всегда осуществляется бесплатно, и от постоянного (бессрочного) пользования, т.к. участок предоставляется на определённый срок.
При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предоставляются на срок (39.10):
земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то он предоставляется на срок не более чем один год казённым предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям, органам государственной власти и местного самоуправления, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий;
установленный договором, если земельный участок находится в собственности граждан или юридических лиц;
на период трудовых отношений, так называемые служебные наделы. Право предоставления служебных земельных наделов имеют организации только определённых отраслей экономики (лесного хозяйства, государственных природных заповедников). Законодательством определяются категории работников, которые имеют право на получение служебных наделов – лесники, работники лесной охраны заповедников. Служебные наделы выделяются работникам на период установления трудовых отношений на основании заявления работника по решению соответствующей организации из принадлежащих ей земельных участков;
из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного на срок до 10 лет;
Если религиозные организации имеют на праве безвозмездного пользования здания, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения.