Тема 3. Право собственности на землю и иные вещные права
Понятие, особенности права собственности на землю. Содержание субъективного права собственности на землю
Формы собственности на землю в России
Иные ограниченные вещные права на землю
Основные нормативные правовые акты:
Земельный кодекс РФ;
ГК РФ, часть 1;
ФЗ РФ от 24.07.2002 года №101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения;
ФЗ РФ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ О введении в действие ЗК РФ;
Закон НСО от 30.12.2003 года № 162-ОЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области;
Право собственности на землю можно рассматривать в объективном и субъективном смыслах. В объективном смысле – это совокупность норм права, регулирующих отношения собственности и образующих правовой институт права собственности.
Право собственности в субъективном смысле – это субъективное право в виде совокупности правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению землёй.
Собственность на землю имеет определённую специфику, в частности, это:
доминирующее положение граждан и их объединений среди субъектов права собственности на землю;
направленность земельной собственности в сферу сельскохозяйственного производства.
Собственник земельного участка владеет, пользуется и распоряжается им свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Все ограничения права собственности на земельные участки можно классифицировать на постоянные и временные.
К числу постоянных ограничений можно отнести:
соблюдение требования рационального использования и охраны земель;
не нарушение своими действиями прав и законных интересов других субъектов;
выполнение условий использования особо охраняемых территорий;
осуществление строительства в соответствии со строительными нормами и правилами.
Временными ограничениями являются:
строгое целевое использование земельного участка;
допускается купля-продажа земельного участка, занятого в сельскохозяйственном производстве, при условии сохранения целевого назначения участка.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Владение земельным участком представляет собой право фактического обладания им. Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельного участка, обязаны использовать его по целевому назначению, которое было установлено при приобретении или предоставлении земельного участка в собственность.
Принадлежащее субъектам государственной собственности правомочие владения распространяется абсолютно на все земли, находящиеся в их собственности, независимо от того, используются эти земли или нет. Владеть земельным участком может и несобственник, но только в соответствии с законом, иначе владение будет рассматриваться самовольным. Владение земельным участком представляет определенную условность, что связано с особенностями соответствующего объекта – земельный участок не может быть перемещен, господство над землей ограничено. На местности право владения объективно проявляется в возведении межевых и пограничных знаков, заборов, строений, сооружений.
Пользование – это возможность хозяйственной эксплуатации земельного участка путём извлечения полезных свойств. Собственники вправе размещать на земельном участке постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.д.
В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд в установленном законом порядке не только поверхность земельного участка и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые (без применения взрывных работ и только тех общераспространенных полезных ископаемых, которые не числятся на государственном балансе), пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры.
Неиспользование земельного участка в течение установленного законом срока, а также нецелевое использование земли является основанием для прекращения права на земельный участок (ст. 45 ЗК). Публично-правовые образования сами не осуществляют хозяйственной эксплуатации земельных участков.
Распоряжение – это способность лица определять юридическую судьбу земельного участка. Собственник вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам, отдавать его в залог и т.д.
Правомочия распоряжения земельными участками, принадлежащими публично-правовым образованиям, осуществляются от их имени уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления в пределах их компетенции. Это допустимо путём издания правовых актов, которыми предоставляются земельные участки в пользование, аренду, в собственность граждан и юридических лиц с установлением целевого назначения участка.
2.Согласно Конституции РФ земля находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В соответствии со ст. 36 Конституции граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
А. Право частной собственности на землю.
В соответствии со ст. 15 ЗК РФ «Собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ». В соответствии с п. 3 ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме ГУП и МУП, а также учреждений, являются собственниками имущества, внесенного в качестве вкладов их учредителями, а также имущества, приобретенного этими юридическими организациями по другим основаниям.
Некоторые особенности права частной собственности на земельные участки.
- В собственности граждан, юридических лиц может находиться любое имущество, кроме тех видов имущества, которые в соответствии с законом не могут им принадлежать, т.е. земель изъятых из оборота (ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые объектами организаций ФСБ; воинскими и гражданскими захоронениями).
- Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничивается, кроме случаев, прямо предусмотренных законом. Таких ограничений в отношении земельных участков ЗК не знает, однако в законе НСО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области» от 30 декабря 2003 года № 162 – ОЗ установлено, что максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица составляет 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
- Земельные участки из земель, находящихся в публичной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам в собственность или в аренду.
- Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам за плату. В случаях, предусмотренных законом, предоставление земельных участков может осуществляться на безвозмездной основе.
- В соответствии со ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды, кроме случаев, предусмотренных ЗК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
- Иностранные граждане, юридические лица, лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).
В соответствии с УП РФ от 09. 01. 2011 года «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности» на территории НСО к приграничным территориям относятся муниципальные образования Баганского, Карасукского, Купинского и Чистоозерного районов.
- Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
- Сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, например, государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка.
- Земельные участки могут находиться в общей собственности, для которой характерна множественность субъектов права собственности. Основания возникновения общей собственности: закон, договор, характер имущества – неделимость земельного участка. Общая собственность на земельные участки является долевой, кроме случаев, предусмотренных законом. Закон предусматривает два случая возникновения общей совместной собственности на земельные участки: общая совместная собственность супругов, если иное не предусмотрено брачным договором; общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства, однако члены крестьянского (фермерского) хозяйства своим соглашением могут предусмотреть иное.
Основные права собственников земельных участков:
- вправе использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные воды, обводненные карьеры;
- возводить жилые, производственные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических правил, нормативов;
- вправе проводить осушительные, оросительные и иные мелиоративные работы, строить пруды и другие водные объекты;
- собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, кроме случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование.
Б. Право государственной собственности на землю.
Государство может выступать в земельных отношениях в двух ролях:
как субъект государственной власти, устанавливающий нормы земельного законодательства, осуществляющий государственный контроль за использованием земель;
в качестве собственника земельных участков. Выступая в качестве собственника, государство несёт те же права и обязанности, что и иные собственники земельных участков. В соответствии со ст. 124 ГК РФ при заключении сделок с землей и в иных отношениях, регулируемых гражданским законодательством, РФ и её субъекты выступают на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами. Данные публично-правовые образования осуществляют управление и распоряжение находящимися в их собственности земельными участками, а непосредственно владеют и пользуются такими участками юридические лица, граждане, которым они предоставлены в аренду, пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование.
Государственная собственность на землю включает земельные участки, принадлежащие на праве собственности РФ и земельные участки, принадлежащие на праве собственности субъектам РФ.
От имени РФ и субъектов РФ права собственника осуществляют органы государственной власти в пределах компетенции. В случаях и в порядке, предусмотренных ФЗ, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
В п. 1 ст. 17 ЗК выделены три основания возникновения федеральной собственности на землю:
1. это земельные участки, которые признаны таковыми ФЗ, т.е. в ФЗ РФ должно быть специальное указание на принадлежность земельных участков. Ряд таких оснований имеется непосредственно в Земельном кодексе. Например, в соответствии с ЗК в федеральной собственности находятся земли государственных заповедников и национальных парков; в федеральной собственности находятся лесные участки в составе земель лесного фонда – п. 1 ст. 8 Лесного кодекса РФ. Например, ФЗ РФ «О гидрометеорологической службе» установил, что к государственной собственности относится государственная наблюдательная сеть, в т.ч. отведённые под неё земельные участки; Закон РФ О статусе столицы РФ от 15.04.1993 №4802-1 в ред. 18.07.1995 № 107 – ФЗ ст. 8 – здания, строения, находящиеся на территории г. Москвы и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, ЦБ РФ, Пенсионный фонд РФ, а также земельные участки, на которых расположены указанные здания, строения, сооружения, находятся в федеральной собственности РФ.
2. право собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю. В Советском Союзе в условиях существования исключительной государственной собственности на землю существовал единый государственный фонд, который не делился на собственность непосредственно Союза ССР и собственность союзных республик. С образованием независимого государства РФ входящие с его состав республики, края, области признаны субъектами РФ, обладающими правом государственной собственности на землю. Сложность проведения разграничения государственной собственности на землю состоит в том, что все земли, находящиеся в собственности РФ, расположены на территориях субъектов РФ. Требовалось установить четкие принципы разграничения. Указом Президента РФ от 16.12.1993 года «О федеральных природных ресурсах» были выделены федеральные ресурсы. Затем процедура проведения разграничения государственной собственности на землю была установлена ФЗ от 17.06.2001 года №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Данный закон утратил юридическую силу. В настоящее время Закон о введении в действие ЗК РФ дополнен нормами, регламентирующими основания такого разграничения.
3. которые приобретены РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Как гражданское, так и земельное законодательство допускают выкуп земельных участков для государственных, муниципальных нужд. Допускается конфискация земельных участков – ст. 50 ЗК РФ, реквизиция земельных участков – ст. 51 ЗК РФ.
В. Муниципальная собственность на землю.
Муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским, сельским поселениям, иным муниципальным образованиям. Территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ – земельные участки, занятые улицами, автомобильными дорогами, пляжами и т.д.), земли, необходимые для развития поселений и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения.
В ст. 19 ЗК и в ст. 5 ФЗ речь идёт об основаниях включения земельных участков в состав земель, на которые у муниципальных образований возникает право собственности.
РФ и субъекты РФ могут безвозмездно передавать находящиеся в их собственности земельные участки в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития, в т.ч. из земель, которые находятся за пределами границ муниципальных образований.
Среди вещных прав главенствующее место занимает право собственности. На сегодняшний день к иным вещным правам на землю относятся:
право постоянного (бессрочного) пользования
право пожизненного наследуемого владения
право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Указанные вещные права являются производными от права собственности. Иные вещные права уже права собственности. Вещные права обладают таким признаком, как право следования, что свидетельствует об их определенной самостоятельности. Переход права собственности на земельный участок не влечет прекращения вещных прав на этот участок. Обладатель вещного права на земельный участок не подчинен собственнику. Он имеет право на защиту от вмешательства собственника.
Объектом вещных прав является земельный участок. Этот участок определен на местности и имеет соответствующий кадастровый номер.
Право постоянного (бессрочного пользования)
В действующем законодательстве РФ не дается определение «постоянное (бессрочное) пользование» и не указывается, является ли оно безвозмездным или платным. Данный вопрос решается в статье 388 Налогового кодекса РФ, в которой указано, что налогоплательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не являются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
Использование земельного участка осуществляется без установления конкретного срока такого пользования. В соответствии со статьей 39.9. ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельный участки предоставляются:
- государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);
- казённым предприятиям,
- центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий. Такие центры являются юридическими лицами, создаваемыми в организационно-правовой форме фонда;
- органам государственной власти и местного самоуправления.
Предоставление указанным выше субъектам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на других правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования, если иное не предусмотрено статьями 39.10 (предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в безвозмездное пользование) и 39.20 ЗК (особенности предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором расположены здание, сооружение), не допускается.
Иным субъектам земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются.
Пункт 1 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закрепляет, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.
Однако юридические лица, не указанные в п.2 ст. 39.9 ЗК РФ обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Установлен конкретный срок переоформления этого права до 01.07.2012 года. Религиозные организации в течение этого же срока могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право безвозмездного пользования.
Исключение сделано для:
- садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, гаражных потребительских кооперативов, а также организаций, при которых до вступления в силу ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» были созданы садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками. – переоформление ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается.
- до 01 января 2016 года срок установлен законом о введении в действие ЗК РФ для юридических лиц, обладающих правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).
Что касается граждан, то оформление ими в собственность земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Если земельный участок был предоставлен гражданину на праве постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, то действует «упрощенный» порядок переоформления. Данный порядок применяется с 01 сентября 2006 года, так как с указанной даты вступил в силу ФЗ от 30.06.2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Особенности упрощенного порядка:
- не требуется принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность гражданина. Право собственности гражданина непосредственно регистрируется в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- если в документах не указано право, на котором предоставлен земельный участок или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением тех случаев, когда в соответствии с ФЗ такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность;
- государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном участке здание (строение), осуществляется также в упрощенном порядке. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на земельный участок может быть:
А. свидетельство о праве на наследство или иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное сооружение;
Б. акт о предоставлении земельного участка, а также иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право любого прежнего собственника указанного здания или сооружения на данный земельный участок.
- если земельный участок фактически окажется большей площади, чем по документам, допускается оформить такой участок в собственность по фактической площади, если это не нарушает прав соседей и если излишки не превышают определенную площадь. Норма излишков устанавливается в каждом субъекте РФ отдельно и составляет 400-600 кв.м.
Введение «упрощенного порядка» переоформления было обусловлено тем, что в соответствии со ст. 28 ЗК РФ , которая утратила силу 01.03.2006 года, указанные земельные участки предоставлялись гражданам на основе их личных письменных заявлений, подаваемых в уполномоченные органы власти, осуществляющие предоставление земельных участков. Однако это приводило к многочисленным земельным спорам, сопряжённым с необоснованными отказами уполномоченных органов власти в предоставлении гражданам находящихся в их постоянном (бессрочном) пользовании земельных участков. Сложившееся положение дел не удовлетворяло замыслу законодателя развить в стране институт частной собственности на землю.
Можно выделить положительные моменты «упрощенного» порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности:
- детально конкретизирован и одновременно упрощён порядок приобретения и оформления гражданами права собственности на предоставленный им земельный участок;
- отменена норма об однократном бесплатном предоставлении в собственность земельного участка, находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вместо этого введен принцип бесплатности переоформления прав на земельный участок в независимости от того, сколько земельных участков находится на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- переоформление прав граждан на предоставленные им земельные участки сроком не ограничено;
- механизм «переоформления прав» распространяется на ограниченный перечень видов целевого использования земельных участков и не распространяется на такие виды использования земельных участков, как животноводство, сенокошение, выпас скота и др.;
- механизм «переоформления прав» не распространяется на земельные участки, которые в соответствии с федеральным законом не могут предоставляться в частную собственность;
- установлена презумпция права собственности на предоставленный гражданину земельный участок.
По отношению к юридическим, которые используют земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, не выполнив в установленный ФЗ срок обязанности по переоформлению такого права на право аренды земельного участка или по приобретению этого земельного участка в собственность, установлена административная ответственность – ст. 7.34 – штраф от 20 до 100 тыс. рублей.
Б. Право пожизненного наследуемого владения землёй.
Право наследствуемого владения, известное римскому праву как эмфитевзис (по сути, бессрочная аренда), имело аналог в дореволюционном российском гражданском праве в виде чиншевого права - чинш – искаженное немецкое zins (процент), а также латинского слова census (оценка имущества римских граждан). Крупная поземельная собственность сосредоточилась в руках немногих фамилий, принадлежащих к высшему классу. Это обстоятельство вызвало потребность в рабочих силах. Привлечение рабочих было возможно только на условиях наследственного пользования, потому что такой способ эксплуатации земли представлял обоюдные выгоды. Чиншевику обеспечивалась постоянная оседлость, возбуждался интерес к лучшей обработке земли, к созданию сельскохозяйственных строений, так как он знал, что всё его достояние перейдет не к чужому, а к собственным детям. Для собственника выгода состояла в том, что земля не истощалась, а напротив, удобрялась, лес сберегался, строения не разрушались, а поддерживались. Обязанности чиншевика сводились к уплате периодически известной суммы, чинша, размер которой установлен был раз навсегда и не мог быть возвышен по требованию собственника земли, без согласия чиншевика. Чинш уплачивался или деньгами, или исполнением натуральных повинностей, или же тем и другим вместе. Неплатеж чинша давал собственнику право взыскать должную сумму с чиншевика, но не вел к прекращению чиншевого отношения. Возвращение земли, занятой чиншевиком, к собственнику было возможно в двух случаях:
по отказу чиншевика
за отсутствием законных наследников у ченшивика, не сделавшего при жизни распоряжения.
Право пожизненного наследуемого владения впервые введено Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 года. В дальнейшем оно было воспроизведено ЗК РСФСР 1991 года, по которому граждане наделялись правом на получение земельных участков в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду (ст. 7).
Данное право является промежуточным вариантом между правом постоянного (бессрочного) пользования и правом собственности на землю. Земельным участком на данном праве могут обладать граждане. Земельный участок остаётся в государственной или муниципальной собственности, но землевладельцы вправе передавать земельные участки по наследству.
Замечательным является то, что с момента введения в действие ЗК РФ запрещается предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения. Однако право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретённое гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Граждане, имеющие земельные участки на данном праве, могут приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок. Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 ФЗ РФ о введении в действие ЗК РФ).
Переход права пожизненного наследуемого владения на земельный участок осуществляется в результате наследования в соответствии с нормами гражданского законодательства.
В. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК), является новеллой Кодекса, т.к. ЗК 1991 года возможность установления сервитутов в отношении земельных участков не предусматривал.
Сервитут является классическим видом ограниченных вещных прав. Понятие сервитута и основы учения о сервитутном праве возникли еще в Древнем Риме. Значение слова servitus, имеющее множество смысловых оттенков, сводилось к рабству вещи, некой её повинности.
Чаще всего в качестве их объекта выступают земельные участки.
Сервитут является родовым понятием. Необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица каким-либо иным способом помимо сервитута. Обладатель сервитута вправе использовать земельный участок, обремененный сервитутом, только для тех целей и теми способами, которые указаны в акте, устанавливающем сервитут. Иное использование должно рассматриваться как действия, нарушающие права собственника.
Существуют 2 вида сервитута: публичный сервитут (п.2 статьи 23 ЗК) и сервитут, устанавливаемый в соответствии с гражданским законодательством. Данный сервитут ранее именовался частным.
Сервитут, устанавливаемый в соответствии с гражданским законодательством, устанавливается по договору с собственником обремененной недвижимости, но в соответствии с п. 6 статьи 274 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. Сервитут, устанавливаемый в соответствии с гражданским законодательством, носит возмездный характер, но иное может быть в законе, может быть срочным, постоянным. Сервитут подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Такой сервитут не может быть зарегистрирован в качестве ограниченного вещного права. По мнению Е. Суханова, «публичный сервитут» представляет собой не ограниченное вещное право, а общее ограничение права собственности на конкретный объект недвижимости – земельный участок и именно в этом качестве подлежит государственной регистрации.
Публичный сервитут может устанавливаться для:
прохода, проезда через земельный участок;
использование участка в целях ремонта коммунальных, электрических и других линий, а также объектов транспортной инфраструктуры;
размещение на земельном участке межевых (межевание – определение на местности и юридическое оформление границ земельных участков) и геодезических знаков и подъездов к ним;
проведения дренажных работ на земельном участке (дренаж – система подземных каналов (дрен), посредством которых осуществляется осушение сельхоз. земель, отвод от сооружений подземной (грунтовой) воды и понижение её уровня. Воду из дренажной сети обычно выводят за пределы осушаемой территории в водоприёмник);
забора воды и водопоя;
прогона скота через земельный участок;
сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям;
использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенных на земельном участке замкнутом водоёме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки;
свободного доступа к прибрежной зоне.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления.
Актом, которым установлен публичный сервитут, определяются права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Анализ пункта 6 статьи 23 ЗК позволяет сделать вывод, что он касается только частного сервитута.
После внесенных изменений в ЗК РФ можно сделать вывод, что пункты 4, 5 статьи 23 ЗК РФ не следует распространять на публичные сервитуты, однако их нормативное содержание настолько значимо для установления любых сервитутных отношений, что решение по этому поводу должно быть принято специально, в том числе путем внесения изменений в законодательство.
Обременение земельного участка не лишает его собственника владения, пользования и распоряжения этим участком. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
В соответствии со ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо иным способом лицам, которые не являются собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Сервитут может относиться ко всему земельному участку, а также к части земельного участка. Если сервитут относится к части земельного участка, то обязательно прилагается заверенный организацией по учёту соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечается сфера действия сервитута. Если же сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставление плана не требуется.