Тема 2. Земельные правоотношения

1. Земельно-правовые нормы: понятие, классификация.

2. Земельные правоотношения: понятие, классификация.

3. Субъекты, объекты, содержание земельных правоотношений.

4. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений.

Основные нормативно-правовые акты:

1. Конституция РФ;

2. Гражданский кодекс РФ;

3. Земельный кодекс РФ;

4. ФЗ от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости;

5. ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вопросы 1. Земельно-правовые нормы: понятие, классификация

Элементом механизма земельного права, которым оказывается воздействие на поведение участников земельных отношений, является земельно-правовая норма.

Земельно-правовые нормы

Материально-правовые

Процессуально-правовые

Все земельно-правовые нормы, в зависимости от характера предписания и способа воздействия, можно классифицировать на материально-правовые и процессуально-правовые.

Материально-правовые нормы в свою очередь делятся на:

1. регулятивные (устанавливают права, обязанности субъектов земельных отношений);

2. нормы-гарантии (обеспечивают соблюдение регулятивных норм).

Регулятивные нормы бывают 4-х видов:

1. запретительными (устанавливают запрет на совершение тех или иных действий);

2. уполномочивающими (предоставляется право на совершение определённых действий);

3. компенсационными (устанавливают обязанность по возмещению правомерного вреда, например, в случае изъятия земель для государственных нужд);

4. экологизированные (устанавливают обязанность субъектов по охране земель от вредного негативного воздействия).

Нормы-гарантии делятся на два вида:

1. поощрительные – цель – заинтересовать землепользователя в рациональном использовании и охране земель;

2. карательные – предусматривают принуждение субъектов к выполнению предписаний регулятивных норм и ответственность в случае не выполнения предписаний.

Процессуально-правовые нормы выполняют служебную роль по отношению к материальным. В таких нормах указывается как необходимо действовать, чтобы права, обязанности, предусмотренные в материальных нормах, были реализованы, регулируется порядок деятельности государственных органов, ведения мониторинга земель, разрешения земельных споров. Все процессуальные нормы по содержанию можно классифицировать на 4 вида:

1. правонаделительные (регламентируют порядок предоставления земель);

2. правообеспечительные (устанавливают порядок проведения землеустройства);

3. правоохранительные (регламентируют порядок разрешения земельных споров);

4. правопрекращающие (регулируют порядок прекращения прав на земельный участок).

Можно использовать иную классификацию.

В зависимости от субъектов, которые осуществляют пользование земельным участком, можно выделить нормы, предусматривающие права на землю граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств, организаций и т.д.

Нормы можно классифицировать по объектному признаку в зависимости от категории земель – нормы, определяющие правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель особо охраняемых территорий.

2.Земельные правоотношения – это отношения, складывающиеся между субъектами права по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, урегулированные земельно-правовыми нормами.

Все земельные правоотношения, по основным институтам земельного права, могут быть классифицированы на 4 вида:

1. правоотношения собственности на землю, которые в зависимости от формы собственности на землю делятся на правоотношения частной, государственной, муниципальной собственности. Данные правоотношения можно подразделить на подвиды (правоотношения частной собственности на землю делятся на правоотношения собственности на землю граждан и юридических лиц, правоотношения государственной собственности на правоотношения федеральной собственности и собственности субъектов РФ);

2. правоотношения в сфере государственного управления земельным фондом. К данным правоотношениям относятся правоотношения по планированию использования и охраны земель, ведению мониторинга земель, разрешению земельных споров.

3. земельные правоотношения в области использования земли. Данные правоотношения делятся на отношения непосредственного и производного пользования землёй. Первые правоотношения имеют место, когда использование земельного участка осуществляют юридические лица и граждане, обладающие земельным участком на праве собственности. Если использование земли осуществляют землепользователи, землевладельцы, арендаторы, то отношения по использованию земельного участка являются производными.

4. охранительные земельные правоотношения, имеющие место в случае невыполнения обязанностей по рациональному использованию и охране земель. Разновидностью охранительных правоотношений являются отношения, связанные с причинением убытков собственникам земли, землепользователям, землевладельцам при отсутствии вины причинителя вреда. На причинителя вреда возлагается экономическая ответственность.

По целевому назначению все правоотношения можно классифицировать на правоотношения по использованию земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, транспорта, связи и т.д.

Земельные правоотношения можно классифицировать на материальные и процессуальные. Материальные правоотношения представляют собой урегулированные материальными нормами земельного права взаимные права и обязанности участников земельных правоотношений, а процессуальные правоотношения – это урегулированные процессуальными нормами земельного права отношения, связанные с деятельностью соответствующих органов государства, имеющих целью реализацию земельных материальных правоотношений.

3. Субъектный состав участников земельных правоотношений определен ст. 5 ЗК РФ.

Участниками данных отношений являются граждане, юридические лица, публично-правовые образования.

Правовой статус граждан как субъектов земельных отношений определяется гражданским и земельным законодательством. Для того, чтобы быть участниками земельных правоотношений, граждане должны обладать гражданской правоспособностью и дееспособностью. Гражданская правоспособность - это общая способность гражданина быть носителем гражданских прав и обязанностей, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (статья 18 ГК РФ). Правоспособность признается в равной мере за всеми гражданами. Это положение закона основано на статье 19 Конституции РФ, гарантирующей равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств.

Содержание правоспособности определено в статье 18 ГК РФ.

Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста, и заключается в способности гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности, исполнять их и нести ответственность за совершенные действия (статья 21 ГК РФ). Таким образом, дееспособность включает сделкоспособность и деликтоспособность.

В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом. Дееспособность возникает в полном объеме до достижения 18 лет в результате эмансипации (ст. 27 ГК РФ). Только дееспособный гражданин имеет право распоряжаться своим земельным участком, продать его, сдать в аренду и т.п., приобрести земельный участок.

Граждане в земельных отношениях в определенных случаях могут выступать и как индивидуальные предприниматели, если они зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 23 ГК РФ, ФЗ О государственной регистрации ЮЛ и ИП). Например, п. 6 ст. 69 ЗК РФ установлено, что индивидуальные предприниматели могут проводить любые работы по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено специальными законами.

Участниками земельных отношений могут быть юридические лица. Согласно статье 48 ГК РФ под юридическим лицом понимают организацию, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации. ГК РФ закреплены допустимые организационно-правовые формы коммерческих организаций и некоммерческих организаций (исчерпывающий перечень), что имеет значение для отношений по поводу земли, например, в соответствии со ст. 268 ГК РФ земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам только определенных организационно-правовых форм, а именно государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти, органам местного самоуправления.

Наравне с гражданами и юридическими лицами субъектами земельно-правовых отношений являются публично-правовые образования, которые выступают в земельных отношениях в двух разных качествах:

-в качестве носителей властных полномочий, осуществляющие нормативное регулирование земельных отношений на находящейся под их юрисдикцией территории;

- как собственники земельных участков, и в этом случае они являются равными с гражданами и юридическими лицами участниками земельных отношений. К их статусу применяются нормы, регулирующие статус юридических лиц. Права и обязанности от имени и в интересах данных субъектов осуществляют их уполномоченные органы и должностные лица в соответствии с установленной для них законом компетенцией.

Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

Субъекты РФ осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ.

Муниципальные образования осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица наделяются теми же правами, что и российские граждане и юридические лица, если иное не установлено федеральными законами или международным договором России. Это закреплено в ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, согласно которой иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.

В то же время российским законодательством установлены ограничения прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в отношении земельных участков. Например, иностранные граждане, лица без гражданства не могут иметь в собственности земельные участки на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ.

Иностранные государства не рассматриваются российским земельным законодательством в качестве субъектов земельных отношений.

В зависимости от объема правомочий, составляющих то или иное субъективное право в отношении земельного участка и оснований возникновения этого права, участники земельных правоотношений подразделяются на пять категорий:

-собственники земельных участков;

- землепользователи;

-землевладельцы;

- арендаторы;

-обладатели сервитутов.

Землепользователями считаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; землевладельцами - рассматриваются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Арендаторами признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или субаренды.

К обладателям сервитутов относятся лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками.

В п. 3 ст. 5 ЗК РФ речь идет о разграничении сферы применения норм земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений. Нормы гражданского законодательства могут применяться к регулированию земельных отношений только в том случае, если эти отношения не урегулированы земельным или специальным федеральным законом.

В связи с развитием оборота земель при купле-продаже земельных участков, их аренде, залоге и других сделках применение норм гражданского законодательства значительно расширяется. Однако при совершении таких сделок необходимо учитывать особенности земельных отношений, требующие соблюдения ряда ограничений, предусмотренных именно в земельном законодательстве и не свойственных гражданскому праву. Например, в соответствии с земельным законодательством запрещается продажа в частную собственность земельных участков, имеющих важное природоохранное назначение. При продаже земельного участка нельзя без разрешения государственных органов, указанных в земельном кодексе, изменять целевое назначение земли, определенное до его продажи. Земельное законодательство устанавливает и другие ограничительные условия, соблюдение которых требуется при привлечении к регулированию земельных отношений норм гражданского законодательства.

П. 3 ст. 5 ЗК РФ унифицировал систему терминов для обозначения обладателей вещных прав. Земельный кодекс ввел единообразие в использовании понятий, обозначающих участников земельных отношений, и, хотя в тексте п. 3 статьи 5 упоминается о том, что эти понятия и определения используются для целей земельного кодекса РФ, в настоящее время даваемая кодексом трактовка соответствующих понятий является общепринятой для законодательства и актов судебных органов.

Объекты земельных отношений

В соответствии со статьей 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются:

- земля как природный объект и природный ресурс;

- земельные участки;

- части земельных участков.

Земля – это поверхностный слой земной коры, расположенный над недрами, покрытый почвенным слоем, называемый территорией. В соответствии со ст. 1 ЗК РФ земельное законодательство исходит из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Земельный участок. Понятие земельного участка с момента принятия действующего земельного кодекса РФ менялось трижды. С 01 марта 2015 года действует новое определение земельного участка – земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие квалифицировать её в качестве индивидуально-определенной вещи. В статье 6 ЗК РФ, в отличие от статьи 11.1 ЗК (земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами), которая утратила силу, отсутствует указание на то, что границы земельного участка устанавливаются в соответствии с федеральными законами. Такое уточнение имеет важное значение, так как им отсекается возможность установления требований по определению границ участков на основе нормативных актов более низкого, чем федеральный закон, уровня.

Что касается самого определения земельного участка, то оно следует теоретическим представлениям гражданского права об объекте недвижимости. Устанавливаемая норма определяет земельный участок как объект гражданско-правовых, имущественных отношений. Однако земельные отношения, объектом которых является земельный участок, не ограничиваются отношениями вещных прав на землю. Новое определение земельного участка является более узким, чем круг земельных отношений, объектом которых является земельный участок.

В ранее действовавшем определении земельного участка был указан один, но очень важный признак такого объекта – границы участка. Установленные надлежащим образом границы земельного участка определяют его как объект оборота и индивидуально-определенную вещь, и как объект, в границах которого должны соблюдаться требования по сохранению плодородия сельскохозяйственных угодий, и как объект, на который распространяется режим охранной зоны или особо охраняемой территории, за несоблюдение которого наступает юридическая ответственность.

С принятием дефиниции земельного участка в числе признаков помимо части поверхности земли оказались его характеристики как индивидуально-определенной вещи, а граница как признак земельного участка не упоминается.

Вместе с тем, признаки индивидуально-определенной вещи законом не установлены. С юридической точки зрения они должны быть определены либо законом, либо договором.

Земельные участки кроме границ обладают еще несколькими признаками. Основу индивидуализации любого земельного участка составляют уникальные характеристики, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости: кадастровый номер, описание местоположения границ, площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» требований. Кроме уникальных в кадастровые документы вносятся дополнительные сведения, в том числе: о лесах, водных объектах, иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка; категория земель, к которой отнесен земельный участок, разрешенное использование.

В настоящее время законодательством допускается государственная регистрация прав на земельные участки с неуточненными границами. Такая регистрация прав может быть осуществлена на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, ИГС и ИЖС, либо если права на земельный участок возникают в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, или если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке.

Правильно установленные границы земельного участка являются доказательством факта образования объекта прав и оборота, но и того, что именно в границах участка действуют основные требования к использованию земельного участка, его правовой режим.

Земельный участок - недвижимая вещь, а вещи согласно ст. 133 ГК могут быть делимыми и неделимыми. Земельные участки бывают как делимыми, так и неделимыми, что зависит от их размера, конфигурации, целевого назначения и разрешенного использования.

Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В качестве неделимого земельного участка следует признавать земельный участок, полученный путем раздела, который далее не может быть разделен на части без изменения его целевого назначения. Как правило, неделимым земельным участком является земельный участок, на котором расположено здание, строение или сооружение. Земельные участки, площадь которых меньше минимальных размеров, установленных законодательством, также признаются неделимыми. В отдельных случаях запрет раздела земельного участка установлен законом - например, в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств. П. 1 ст. 9 Закона РФ от 11.07.2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» - при выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат.

Часть земельного участка – определенная площадь соответствующего земельного участка, которая может быть ограничена на местности и превращена в самостоятельный объект земельных отношений и гражданского оборота. В ЗК часть земельного участка как объект земельных отношений упоминается только в ст. 35 в контексте части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

В земельном законодательстве объектом прав выступают также земельные доли, например (п. 5 ст. 79 ЗК РФ - использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Содержание земельных правоотношений – это взаимосвязанные между собой субъективные права и юридические обязанности их субъектов, реализуемые ими путём совершения определённых действий или воздержания от совершения тех или иных действий, указанных в законе.

Содержание земельных правоотношений в сфере собственности на землю состоит из совокупности правомочий собственника по владению, пользованию, распоряжению.

Можно выделить содержание правоотношений в области пользования землёй: это правомочия владения, пользования и внутрихозяйственного управления земельным участком.

Правомочие владения – это юридическое основание принадлежности земельного участка данному субъекту. Лицо, будучи владельцем, вправе огораживать земельный участок, запрещать пользование участком другим лицам.

Права и обязанности, составляющие правомочие пользования, можно подразделить на общие, т.е. те, которые распространяются на всех участников этих правоотношений независимо от категории земель, целевого назначения участка и специальные, которые устанавливаются относительно категории земель, целевого назначения участка.

Правомочие внутрихозяйственного управления земельным участком, т.е. организация его хозяйственного использования в целях создания необходимых условий для эффективного использования в соответствии с его целевым назначением.

4. Основаниями возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений являются юридические факты, которые можно классифицировать в зависимости от порождаемых ими правовых последствий на правоустанавливающие, правоизменяющие и правопрекращающие.

Правоустанавливающие факты, т.е. это факты, при наличии которых возникает земельное правоотношение (заключение договора аренды земельного участка, находящегося в частной собственности); правоизменяющие – при их наличии происходит изменение в субъекте, объекте или содержании правоотношения; правопрекращающие – с их возникновением прекращается правоотношение (истечение срока договора аренды). Необходимо отметить, что данное основание классификации юридических фактов не имеет практической ценности, так как один и тот же юридический факт может влечь как возникновение, так и прекращение правоотношения.

Основанием возникновения земельных правоотношений является правовой акт индивидуального значения – это может быть решение органов государственной власти о предоставлении земельного участка конкретному лицу. Кроме того, административный акт индивидуального регулирования может является основанием прекращения соответствующих правоотношений, например изъятие земельного участка для государственных, муниципальных нужд.

Основанием возникновения конкретного правоотношения является договор, который может быть самостоятельным основанием возникновения конкретного земельного правоотношения, а также дополнением к соответствующему административному акту. Как дополнение к административному акту договор заключается, например, в соответствии с решением уполномоченного органа о предоставлении субъекту земельного участка в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такой договор конкретизирует права и обязанности сторон правоотношения, предусматривает ответственность сторон в случае нарушения ими договора.

Договор является самостоятельным основанием возникновения правоотношения в случае, когда земельный участок находится в частной собственности, например, договор аренды земельного участка.

Основаниями, влекущими прекращение земельных правоотношений, являются действия (бездействие), а также события. При этом, действия могут быть правомерными и неправомерными.

Правомерными действиями являются такие, как добровольный отказ от земельного участка, прекращение деятельности юридического лица, отчуждение земельного участка, выкуп земельного участка у собственника для государственных, муниципальных нужд.

Неправомерные действия – нерациональное использование земельного участка, использование способами, приводящими к снижению плодородия, использование участка не по целевому назначению.

Бездействиями, влекущими прекращение земельных правоотношений, признаются: систематическая неуплата платежей за землю в течение установленных законом сроков.

Событиями, влекущими прекращение земельного правоотношения, являются смерть собственника земельного участка, арендатора, истечение срока, на который был предоставлен земельный участок в аренду.