1. Здания.

Принимая во внимание нормативные сроки службы зданий и сооружений Оценщиком принят общий экономический возраст для зданий в соответствии с техническими параметрами оцениваемых объектов:

Таблица 6

Общий экономический возраст зданий

№ п/п	Наименование объекта	Литера	Стоимость замещения на 20.05.2015г. (руб.)	Год ввода	Общий экономический возраст	Реальный возраст	Коэфф. Накоплен.износа	Физический износ	Стоимость Замещения с учетом накопленного износа
1	Здание макаронного цеха № 1	Г	32996035	1971	125	44	0,352	11614604	21381431
	ИТОГО:		32996035						21381431

Внешнее устаревание.

Внешнее устаревание вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов:

-изменением ситуации на рынке,

-неблагоприятным окружением,

-экологическими условиями,

-ухудшением финансовых и законодательных условий и т. д.

Внешнее устаревание является неустранимым, т. к. затраты на покупку окружающих объектов и устранение соответствующих вредных элементов ради увеличения стоимости одного оцениваемого объекта нерациональны, изменение ситуации на рынке – процесс долгий и непредсказуемый в настоящее время, экологические условия также являются не устранимыми условиями.

Внешнее устаревание существенно не воздействует на стоимость оцениваемых объектов.

При расчете рыночной стоимости зданий и сооружений при помощи затратного подхода сначала оценивается полная восстановительная стоимость, а затем из неё вычитается накопленный износ

Таблица 7

Расчёт восстановительной стоимости объекта

№№	Наименование объектов	Литера	Стоимость замещения	Физический износ	Функциональное устаревание	Внешнее устаревание	Стоимость замещения с учетом накопленного износа
1	Здание макаронного цеха № 1	Г	32 996 035	11614604	0	0	21381431

Сумма прописью: двадцать один миллион триста восемьдесят одна тысяча четыреста тридцать один рубль.

Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка общей площадью 86,08соток.

В данной работе Оценщиком использованы Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. (Утверждены распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 N1102-р.).

Стоимость права аренды арендодателя.

1.1. Право аренды арендодателя (муниципалитета) определяется текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые определяются размером арендной платы, установленной договором, и потенциальным доходом от продажи земельного участка или права заключения договора его аренды после окончания срока действующего договора.

1.2. Отсюда стоимость права арендодателя земельного участка, сданного в аренду, может быть определена следующим образом.

1.3. Если последующая продажа земли в собственность разрешена, то рыночная стоимость такого права определяется как:

,

где VА - стоимость права аренды арендодателя (стоимость земельного участка, обремененного договором аренды);

Pi – арендная плата, установленная в договоре аренды,

T – остаточный срок аренды,

VM – рыночная стоимость земли в момент оценки,

е - ставка дисконтирования.

Определение рыночной стоимости земельного участка в момент оценки.

Для определения стоимости объекта на рынке необходимо определить наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; соответственно стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Общие понятия оценки.

Основными документами при проведении оценки являются Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки (ФСО №1,2,3), обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Приказами Минэкономразвития России. (1)

Согласно пунктам раздела II. «Общие понятия оценки» Федерального Стандарта Оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»:

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. (2)

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке».

Этапы процесса оценки.

Процесс оценки - это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке. Задача Оценщика - определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта, резюмируемого в итоговом суждении.

Проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы:

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. На этом этапе осуществляется:

3.Осмотр объекта оценки: на данном этапе оценщик осматривает и фотографирует объект оценки.

4. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были собраны и проанализированы данные, характеризующие экономические, социальные, административные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки.

5. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

Применение подходов к оценке объекта оценки, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. Для оценки рыночной стоимости объектов рассматриваются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный. В случае использования не всех подходов приводятся обоснованные доводы об отказе от расчета тем или иным подходом. Использование разных подходов приводит к получению различных величин стоимости одного и того же объекта.

Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. На этом этапе после анализа результатов, полученных разными подходами, оценщик взвешивает достоинства и недостатки каждого и устанавливает окончательную стоимость объекта на основании результатов всех подходов и выбранных для каждого из них весовых коэффициентов.

Подготовка отчета об оценке. На данном этапе аналитически согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах, и обобщенно излагаются в виде письменного отчета.

Анализ наилучшего и оптимального использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (НЭИ) имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, разумно оправданным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости данного имущества.

НЭИ является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о НЭИ отражает мнение оценщика, который в ходе работы изучил характеристики объекта, его местоположение, состояние и динамику рынка на дату оценки.

Вместе с тем существует рекомендованный подход к поиску НЭИ. Он сводится к рассмотрению спектра вариантов и их последовательному отбору по следующим критериям, приведенным ниже.

Потенциал местополодения, характеризующий доступность, неудобства расположения, скрытые опасности расположения участка.

Рыночный спрос, установленный на основании спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения, обеспечивающий конкурентоспособность и недостатки объекта.

Правовая обоснованность, обеспечивающая непротиворечие законодательству.

Физическая возможность, возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность, рассмотрение тех вариантов использования объектов, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность, рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 7) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на определенные категории. Такие земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Исходя из задачи оценки - рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его текущего использования (для производственных целей).

Методология оценки

Существует три общепринятых подхода в оценке рыночной стоимости объектов недвижимости: затратныйЮ сравнительный и доходный подходы оценки недвижимости.

Затратный подход, представляет собрй совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход, это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход, это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. (5)

Выбор зависит от специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. Возможно, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применение всех трех подходов.

Соответственно, использование всех трех методов оценки приводит к порлучению разных результатов одного и того де объекта. И только после анализа результатов, полученных в рамках разных подходов, и сопоставления данных устанавливается окончательное суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Оценка любого объекта недвижимости предполагает его наиболее эффективного использования т.е. использование объекта который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, и при котором стоимость имущества максимальна.

По результатам анализа рынка нами было определено, что в случае данной оценки возможно применение только одного метода оценки: Метод прямого сравнительного анализа продаж. Ниже приведено описание этого метода.

Сравнительный подход - применяется при наличии "рыночных индикаторов", свидетельствующих о существовании " активного рынка" земельных участков в соответствующем регионе.

Активный рынок - это рынок, где соблюдаются все нижеперечисленные условия:

• объекты сделок на рынке являются однородными;

• обычно в любое время могут быть найдены желающие совершить сделку продавцы и покупатели;

• информация о ценах является общедоступной.

Исполнитель провел анализ рынка купли-продажи земельных участков производственного назначения в г. Нальчике на дату оценки.

Рассматривались следующие характеристики:

• Местоположение;

• Разрешенное использование;

• Цена предложения;

• Площадь земельного участка;

• Стоимость 1 сотки земли;

Таблица 8

Характеристика объекта аналогов

Местоположение	Цена предложения	Площадь земельного участка, соток	Стоимость 1 сотка	Разрешенное использование	Источник	Дата предложения
Р-он Дубки	30000000	100,0	300 000	Промназначение	www.аvitо.ru	30.04.15г.
Р-он Горная	20000000	43,0	465116	Проиназначение	www.аvitо.ru	04.05.15г.
Стрелка	21000000	100,0	210 000	Промназначение	www.аvitо.ru	15.05.15г.

Расчет рыночной стоимости земельного участка 86,08 соток по адресу: г.Нальчик, ул.Кабардинская, 145.(Приложение 5)

Все корректировки были внесены на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Такой метод внесения поправок называется экспертным.

Описываются только элементы сравнения, требующие внесения корректировки, элементы по которым не выявлено различий (корректировка равна 0) не описываются.

Корректировка на фактор продажа/предложение

При продаже объектов сравнения на рынке предполагается типичная скидка на торг, что уменьшает цену предложения по сравнению с оцениваемым объектом. Корректировка к объектам сравнения в данном случае принимается в размере -13%.

Таблица 9

Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилые объекты	Торговая	Офисная	Производственная и складская	Земельные участки
более 500	11	15	15	15	15
250 до 500	9	13	13	13	13
Менее 250	9	13	13	13	13

Вводится корректировка -13%

Корректировка на местоположение.

К факторам местоположения относятся:

Во- первых, престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

Во- вторых, удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения , в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.

В-третьих, транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.

В- четвертых, качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.

При корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных учитывается влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки.

В связи с тем, что выбранные аналоги земельных участков производственного назначения по характеристикам престижности, удаленности от центра деловой активности, транспортной и пешеходной доступности существенно не отличается от объекта оценки корректировка на месторасположение не производилась.

Корректировка на площадь земельного участка

Величина корректировки определяется по формуле:

Кп = Ln(Sан) / Ln(Sо.о.),

где Sан – площадь аналога;

Sо.о. – площадь объекта оценки;

Ln – функция натурального логарифма.

Таким образом, корректировка на разницу в площади земельного участка 86,08соток составит:

- для объекта сравнения № 1: Ln(100)/ Ln(86,08) = 4,60/4,45 = 1,033;

- для объекта сравнения № 2: Ln(43) / Ln(86,08) = 3,76/4,45 = 0,84;

- для объекта сравнения № 3 Ln(100) / Ln(86,08) = 4,60/4,45 = 1,033.