2.2.Анализ рынка недвижимости в России

Ухудшение ситуации не рынке недвижимости объясняется прежде всего неспокойной внешнеполитической обстановкой и усугубляется введением экономических снкций.

Активизация на рынке недвижимости связаны не с реальным спросом на недвижимость, а как способ вложения средств. При этом, недвижимость будет являться одним из наиболее выгодных способов вложения денежных средств.

Долгое время будет спрос на элитные проекты в престижных районах городов, так как предложение этих объектов существенно ограничено и со временем их количество особо не растет из-за трудностей с землей в центрах городов и более устойчивы к колебаниям цены даже в нынешней ситуации.

Общая картина нестабильной ситуации в экономике России отражается на состояние рынка недвижимости в КБР.

Изменения спроса и предложения представлены взаимосвязанными действиями покупателя и продавца и характеризуют организационную систему рынка недвижимости. Это и определяет в целом конкретную цену специфического товара- недвижимости, имеющего следующие особенности: неделимость, неэластичность, неординарность, бессрочностью, долгим сроком службы, государственное регулирование, высокий уровень риска.

Величина рыночной арендной платы является производной от доходности конкретного использования недвижимости.

Инвестиции в коммерческую недвижимость более рискованны по сравнению с жилой, т. к. она более уязвима к колебаниям экономики.

Можно также говорить о том, что изменения рыночных процентных ставок и инфляция повышают основной риск для аренды объектов недвижимости.

Для улучения возможности анализа рынок недвижимости целесообрано рассматривать в двух аспектах, это первичный рынок, предполагающий реализацию построенных и введенных в экслуатацию строительных объектрв и

вторичный рынок, рынок бывших в эксплуатации производственных, жилых и коммерческих зданий и сооружений.

В данной работе проведен анализ рынока недвижимости в КБР, для подбора аналогов к оцениваемому объекту.

Рынок недвижимости в КБР развит, что можно заключить на основании наличия большого количества риэлтерских фирм, которые также оказывают помощь физическим и юридическим лицам, в покупке, продаде и аренде нелвижиомтси.

На рынке представлен широкий спектр предложений на продажу и аренду помещений, различных по использованию, оснащенности удобствами и техоборудованием, износу, размерам площадей и объемов, местоположению, ремонтопригодности, стоимости и другим параметрам.

Что касается помещений, аналогичных оцениваемым, то можно отметить следующее:

- в городах КБР, в частности, в аренду сдавались и сдаются различные типы подобных помещений;

- до настоящего времени аналогичные помещения сдавались в аренду на договорной основе по нормативной арендной ставке или близкой к ней.

Состояние рынка недвижимости характеризуется следующими факторами:

- достаточно высокие темпы строительства частного домостроения и активное окончание бывших долгостроев;

- значительные производственные резервы на заводах строительной индустрии;

- внедрение в строительство быстровозводимых и относительно дешевых модульных промзданий и т.д.

- большое количество строительных фирм, риэлторов и оценщиков;

- возможности получения инвестиций (капиталов);

- высокая деловая активность населения по целому ряду объективных причин.

Реклама по продаже деловой недвижимости сосредоточена в информационных еженедельниках «Из рук в руки», «Синдика Информ».

Предложения на продажу объектов вносятся в банки данных риэлторских фирм и оперативно распространяются в информационной сети города и КБР.

Другими словами, риэлторские фирмы оказывают полный комплекс услуг на рынке купли-продажи и аренды объектов недвижимости, используя все средства массовой информации, включая электронные.

В каталогах риэлторских фирм, как правило, указываются основные технические параметры объекта и цены предложений. Коэффициент торга (уторгования) изменяется (по ряду известных причин) в пределах Кторг = 0,05÷0,15 в зависимости от категории коммерческой недвижимости, технического состояния и других причин.

Сделки с недвижимостью и сооружениями (купли-продажи) регистрируются в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав собственности на недвижимость в КБР, данные по ним в открытой печати не публикуются.

Цена предложения изменяется не прямо пропорционально изменению площади, а с некоторым отставанием, которое не является постоянной величиной, а изменяется в зависимости от технического состояния, местоположения объекта оценки, размера земельного участка.

Таблица 1

Цены на недвижимость

КБР	Аренда, (руб/мес)	Продажа, (тыс. руб)
Земельные участки, за сотку	-	30-1000
Офисные помещения, здания, за м2	100-500	20-100
Производственно-складские, за м2	50-250	5-20
Магазины, кафе, за м2	300-2000	20-125

Рынок продажи земельных участков находится в стадии становления, в основном, это участки, розданные населению под индивидуальную застройку в ближайших пригородах, либо дачные участки. Свободных земельных участков в центре города практически нет, имеющиеся предложения, это участки с ветхим жильем в районе реконструкции. Цены предложений, в центре, варьируют от 4 000,0 до 13 000,0 рублей за 1м.кв., но спрос на них незначителен, т.к. конфигурация, размер и назначение данных участков не всегда позволяют их экономически выгодно освоить. Цены предложений, на окраинах города, колеблются от 500,0 до 1 100,0 рублей за 1м. кв. участка, но, судя по анализу публикаций, срокам экспозиции, спрос значительно уступает предложению.

Рынок аренды земельных участков, в основном, представлен арендой собственниками коммерческой недвижимости (отдельно стоящие магазины, торговые павильоны и киоски, сфера бытового обслуживания и оказания услуг, и т.д.), земли у администрации местного самоуправления г. Нальчика. Рыночные ставки арендной платы за возмездное пользование находятся в стадии становления, т.к., до последнего времени, расчеты величины арендной платы производились по методике с использованием нормативной стоимости (менее одного рубля за 1м.кв.). Земли населенных пунктов, в г. Нальчик, сдаются в аренду, в среднем, по 1750,0 рублей за 1га.

Проведенное исследования рынка объектов недвижимости проведено Оценщиком и основывается на изучении периодических изданий, таких как газеты «Из рук в руки», подшивка за 2013-2014 гг.

Рыночная стоимость объектов в районных центрах существенно отличается от стоимости в г. Нальчике, разница может составлять 200-400%, так как деловая активность в сельскохозяйственных районах республики, а, следовательно, и уровень доходов, ниже. Основная масса платежеспособного населения стремиться приобрести недвижимость в республиканском центре и спрос на дома и квартиры в районах значительно ниже (в основном есть спрос на земельные участки для нового строительства).