2 Современное состояние рынка недвижимости и объекта оценки

2.1. Экономическая ситуация в России

Ситуация в экономике РФ на данный момент выглядит весьма неопределенно, тем не менее большинство экономических экспертов все же дают положительную оценку экономической ситуации в России, но положительная отнюдь не значит высоких темпов роста. Необходимо сохранить темпы роста ВВП и удержать инфляцию, чтобы избежать снижение реальных доходов населения, падения предпринимательской активности и сокращения количества рабочих мест в экономике России.

Рисунок 2 - Темпы роста ВВП России

Темпы роста ВВП в 2014 находятся на своих критических минимумах, и оставляю уже не 0,8%, , а 0,3%, это показывает то что российские компании не развиваются, бизнес находится в опасной точке застоя. Данному застою есть несколько причин:

- высокие ставки по кредитам, банки вынуждены повышать ставки по кредитам, вследствие перекрытия притока к ним западного капитала;

- геополитические риски, на данный момент практически все опасаются риска стремительного ухудшения отношений между Россией и западом: существующие компании приостанавливают планы на развитие, и начинают думать о собственном выживании, люди также приостанавливают создание планируемых проектов;

- крупный бизнес страдает от вынужденного разрыва контрактов и совместной работы с партнерами в Европе и США, вследствие этого начинаются сокращения рабочего штата, а также поступают запросы от госкомпаний к государству в докапитализации.

Таким образом, малый и средний бизнес нуждается в кредитам по выгодным ставкам, банки эти кредиты дать не в состоянии, банки обращаются за поддержкой к государству, госкомпнании теряют контракты и прибыль — обращаются за поддержкой к государству, люди теряют работу и обращаются за пособием к государству

Существует несколько способов решения этих проблем: валютные резервы, деньги из реальной экономики, внешние заимствования, повышение налогов для население.

Период ускоренного восстановления экономики после кризиса закончился. В условиях отсутствия роста цен на сырьевые товары и прежде всего на нефть и газ темпы роста российской экономики существенно замедлились Замедление наблюдается и по таким ключевым показателям как индекс промышленного производства, динамика грузооборота, оборот розничной торговли, реальные располагаемые доходы населения, а также инвестиции в основной капитал. Без изменений структуры ВВП в сторону сокращения доли сырьевого сектора достичь прежних темпов роста экономики будет очень сложно.

По данным Госкомстата темпы роста индекса промышленного производства (ИПП), наблюдавшиеся в 2011(+8,2%) и 2012 (+4,7%) годах были обусловлены посткризисным восстановлением. Уже в 2013 темпы роста ИПП составили всего 2,6%, а по итогам 2014 года, видимо, едва ли покажут рост (10 мес. 13 к 10 мес. 12 ИПП составил 100%). Объем инвестиций в основной по итогам 9 мес 13 года снизился на 1,4% по сравнению с 9 мес. 12 года.

Тем не менее, на динамике реальной заработной платы замедление экономики пока не сказалось: рост реальной заработной платы 10 мес. 13 к 10 мес. 12 составил 5,5%. Как обычно на динамике доходов населения замедление экономики скажется с небольшим лагом. Как ожидается, темп роста реальных располагаемых доходов населения в результате снизиться с 4,0% в 2014 году до 2,3% в 2015.

Одновременно сбережения населения продолжают увеличиваться высокими темпами. Так по итогам сентября 2014 года объем депозитов физических лиц в банках в связи вырос на 22% по сравнению с уровнем сентября 2013 года. При этом, в связи со стабильными ценами на нефть, мы ожидаем замедления притока валюты по счетам платежного баланса и , как следствие, мы прогнозируем замедление в ближайшие годы уровня инфляции до 5-6%. Замедлению инфляции будет способствовать и сдерживание роста тарифов естественных монополий, предпринимаемые правительством (на 2015 год рост тарифов вообще был заморожен). Замедление темпов инфляции благоприятно скажется на реальных доходах населения и, как следствие, на потребительских расходах и сбережениях.[49]

Другим важным фактором восстановления экономики явилось наращивание объемов кредитования банками. Несмотря на то, что темпы роста объемов кредитования замедляются они все же остаются очень высокими, а абсолютный эффект от кредитования бьет исторические рекорды. Так в 2013 году задолженность по кредитам выросла на 2,2 трли. рублей. В 2015 году этот показатель по прогнозам вырастет на 2,3 трил. рублей.

Инфляция по итогам 2014 года составила 6,3%. Вследствие заморозки тарифов естественных монополий в 2015 году ожидается, что инфляция по итогам текущего года снизится до уровня 5,3%. Замедление инфляции создаст хорошие предпосылки для снижения уровня процентных ставок в экономике и в частности ставок по банковским кредитам. Негативным фактором влияющим на прогноз могут стать возможным рецессия и девальвация рубля в 2015 году.

Времена, когда мировой финансовый кризис сделал кредитные ресурсы недоступными для строительных компаний, в результате чего последние сосредоточили все свои усилия на достройке уже возводимых объектов, одновременно отказываясь от новых проектов, ушли в прошлое. Долговой рынок не только восстановился после кризиса, но и продолжил свое дальнейшее развитие, что выражается в росте активности на рынке недвижимости. Так, если судить по такому показателю как количество сделок купли-продажи на рынке недвижимости, например, для рынка Москвы, то можно констатировать, что посткризисное восстановление активности закончилось в середине 2011 года.

Однако, не все так безоблачно. Нельзя исключать некоторого замедления темпов кредитования не только вследствие того, что рынок становиться более «зрелым», но и из-за замедления реальных темпов роста доходов населения. Вкупе со стремительным развитием потребительского кредитования в предыдущие годы замедление темпов роста доходов населения привело к увеличению доли расходов на обслуживание банковских кредитов в расходах населения. Как следствие, снизилась способность населения наращивать свою долговую нагрузку. Банки стали более избирательно подходить к выдаче кредитов населению.

Особенностью Российской экономики является большая зависимость от нефти и газа. Эта зависимость проявляется не только в тесной связи прибыли нефтегазовых компаний и доходов бюджета с ценами на сырьевые товары, но и в том, что цены на нефть существенным образом влияют и на доходы населения (1999-2007 годы) совпадает по времени с периодом быстрого роста цен на нефть. При этом тот факт, что в 2009-2010 годах мы не наблюдали падения реальных доходов населения (как в 1998 году), в то время кК цены на нефть обвалились со 100 до 40 долларов за баррель, объясняется тем, что во время кризиса государство стало активно проводить социальную политику (индексация пенсий, зарплат бюджетникам, пособий по безработице ит.д.). В результате для большей части населения последствия кризиса были сглажены. У среднего потребителя доходы упали незначительно или просто перестали расти.

В результате того, что государство в 2010-2012 годах взяло на себя повышенные социальные обязательства, расходы бюджета существенно увеличились. Как следствие, сейчас даже при цене нефти выше 105 долларов бюджет едва сводится без дефицита. Как следствие, это приводит к замораживанию или существенному замедлению темпов индексации социальных расходов(пенсий, зарплат бюджетников ит.д.). В результате темпы роста реальных доходов населения, по экспертным оценкам, снизятся в ближайшее время до непривычно маленьких для России значений.

Очевидно, что в период бурного роста экономики люди привыкают к высокому уровню жизни. Поэтому при снижении или существенном замедлении темпов роста доходов некоторое время они стараются сохранить расходы на приобретение товаров и услуг на прежнем уровне, и лишь при более длительном недостатке в денежных средствах снижают «избыточное» потребление.

При этом доля расходов на обязательные платежи и взносы неуклонно растут и будут продолжать увеличиваться, поскольку физические лица берут все больше кредитов (на поддержание ставшего привычным в «тучные» годы образа жизни), т.е. все большую часть своего дохода они тратят на обслуживание долга. Оставшиеся денежные средства составляют сбережения.

Доля отдельных городов в расходах на недвижимость напрямую зависит от их вклада в экономику страны. Вклад в экономику страны может быть измерен через долю валового регионального продукта (ВРП) в ВВП.

Данный показатель, по сути, отражает долю доходов населения города в доходах страны.

Начиная с 1999 года и на протяжении последующих десяти лет, российская экономика была одной из самых быстрорастущих в мире. И хотя этот рост во многом поддерживался высокими ценами на нефть, экономическое развитие страны все же впечатляет. В 1999 году ВВП России был сравним с ВВП Дании. Сейчас же величина ВВП России превышает величину ВВП Дании, Финляндии, Швеции, Чехии и Австралии, вместе взятых. По итогам 2014 года Россия по величине ВВП по паритету покупательной способности сохранить шестое место в мире, продолжая сокращать разрыв с Германией.

Важно, что, несмотря на впечатляющие темпы экономического роста в прошлом, российская экономика все еще обладает огромным потенциалом роста в отличие от экономик стран Западной Европы и особенно США. В этих странах наблюдавшийся в последние годы рост был обусловлен чрезмерным стимулированием потребительского спроса через кредитование населения. В России же ситуация в корне отличается от ситуации, наблюдаемой в развитых странах.

В нашей стране спрос населения на большинство товаров и услуг неудовлетворен. Ярким примером является спрос на жилую недвижимость (базовая потребность): в России количество квадратных метров жилой площади, приходящихся на одного человека, в 2 раза ниже, чем в Европе, в 3,5 ниже, чем в США и на 30% ниже, чем на Украине. Похожая ситуация наблюдается и с легковыми автомобилями: в России на 1000 жителей приходится 276 автомобилей, в то время как среднее значение по Европейскому Союзу составляет 463 на 1000 жителей. Таким образом, и в будущем российская экономика останется одной из самых быстрорастущих экономик мира только благодаря огромному потенциалу внутреннего рынка.

Потенциал роста рынка недвижимости во многом зависит от деятельности банков, в частности, от суммы выдаваемых на покупку недвижимости кредитов. Поэтому доступность ипотечных кредитов является для развития рынка жилой недвижимости крайне важным фактором, который усиливает спрос на жилую недвижимость.

При этом уже сейчас мы наблюдаем некоторое замедление темпов кредитования. Связано это не только с тем, что рынок становиться боле «зрелым», но и с замедлением реальных темпов роста доходов населения. Вкупе со стремительным развитием потребительского кредитования в предыдущие годы замедление темпов роста доходов населения привело к увеличению доли расходов на обслуживание банковских кредитов в расходах населения. Как следствие снизилась способность населения наращивать свою долговую нагрузку. Банки стали более избирательно подходить к выдаче кредитов населению.