1.2 Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности

Повышение качества оценочной деятельности требует не только качественно подготовленных специалистов, но и соответствующее законодательство. Надо отметить, что в течении последних лет работа в данном направлении ведется довольно интенсивно. Были разработаны регламенты и нормативы ведения экспертной деятельности в сфере оценки, процедуры и методы экспертизы саморегулируемых организаций.

Важно отметить, что в данных мероприятиях принимали участие профессиональные оценщики, госструктуры, а также те,кто пользуется оценочными услугами, создаются советы с их участием для дальнейшей работы над совершенствованием нормативно-методологической базы оценочной деятельности.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., №132-ФЗ стал первым российским законом, регулирующим оценочную деятельность . [1]

В дальнейшем, в связи с необходимостью передачи управления оценочной деятельностью от государства саморегулируемым организациям и отменой лицензирования, 27 июля 2006 г. был принят Федеральный закон №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В новой редакции закона были отредактированы определения базовых понятий оценки. Теперь под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, связанная с определением в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. [1]

В соответствии с Законом об оценочной деятельности под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- каждая из сторон сделки хорошо осведомлена о предмете сделки и действуют в личных интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки без принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны;

- плата за объект оценки выражена в денежной форме. [1]

Рыночная стоимость устанавливается в том случае, если в договоре об оценке не указывается конкретный вид стоимости.

Согласно закона об оценочной деятельности физические лица признаются субъектами оценочной деятельности, которые являются членами саморегулируемой организации. Оценщик может работать самостоятельно или на основании трудового договора между ним и юридическим лицом.

В качестве объектов оценки закон определяет:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лиц, в том числе имущество определенного вида (движимое или не движимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства, т.е. иными словами долги;

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Согласно статьи 8 Закона об оценочной деятельности, оценка объекта должна быть в обязательном порядке проведена, если объект сделки является собственностью, либо частично принадлежит Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Оценка проводится согласно договору на проведение оценки. Договор составляется в письменной форме и содержит следующие пункты:

- описание объекта;

- вид стоимости оцениваемого имущества;

- величина денежного вознаграждения за проведение оценки;

- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, местонахождение органнизации;

- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

- указание на размер, порядок и основание наступления дополнительной ответственности, установленной гражданским законодательством и ст.24 Закона об оценочной деятельности, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

- сведения об оценщике или оценщиках.

Закон №157-ФЗ устанавливает, что оценщик должен быть членом саморегулируемой организации. При этом указывает, что оценщик должен соблюдать не только законодательство, и правила, установленные саморегулируемой организации, касающейся репутации и профессионализма оценщика.

В случае, если оценщик является учредителем, акционером, собственником, работником заказчика оценки объекта или имеет имущественные интересы, связанные с заказчиком, то данный оценщик не может проводить оценку.

Стандарты оценочной деятельности делятся на:

- федеральные стандарты оценки;

- стандарты и правила оценочной деятельности.

Основой федеральных стандартов оценки, разрабатываемой Национальным советом по оценочной деятельности, являются международные стандарты оценки.

Для утверждения федеральных стандартов Национальный совет отправляет разработанные стандарты в уполномоченный орган, который осуществляет нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности. В срок не позднее, чем 60 дней уполномоченный орган обязан утвердить федеральные стандарты оценки или отказать, мотивировав в письменном виде причины отказа.

Причиной отказа уполномоченного федерального органа в утверждении федеральных стандартов оценки могут быть несоответствие Конституции РФ, международным договорам РФ и Закону об оценочной деятельности.

В случае, если федеральный стандарт утвержден, уполномоченный федеральный орган публикует федеральный стандарт на своей веб-странице в сети интернет.

Относительно стандартов и правил оценочной деятельности их разработкой и утверждением занимаются саморегулируемые организации. Основное требование, чтобы они не противоречили федеральному законодательству.

Важная роль оценочного сообщества в развитии стандартов оценки наглядно видна в разработке Концепции развития оценочной деятельности в РФ. В данной Концепции основной задачей ставится создание системы федеральных стандартов оценки. На Всероссийском съезде оценщиков 14 марта 2013 г. был одобрен проект Концепции на 2013-2017 гг., в котором отражены текущая ситуация, возможное развитие, меры и инструменты развития оценочной деятельности. [53]

Оценочная деятельность в РФ основывается на Федеральных стандартах оценки. Данные стандарты определяют: общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки; цель оценки и виды стоимости; требования к отчету об оценке; определение кадастровой стоимости; виды экспертиз и порядок ее проведения; требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков. Требования стандартов являются обязательными.

ФСО-1 был разработан с учетом международных стандартов оценки. Согласно требованиям стандарта, под ценой объекта понимается денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки, а стоимость определяется как расчетная величина цены объекта оценки на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости [2]. В свою очередь виды стоимости определены в ФСО-2. [3]

Стандарт приводит три основных вида подхода – затратный, сравнительный и доходный. В соответствии с этим стандартом оценщик обязан использовать один из трех подходов к оценке. В случае отказа оценщику необходимо обосновать от использования какого-либо из подходов. При этом специалист вправе, в рамках каждого из подходов, выбирать конкретные методы оценки.

В стандарте также определяются требования к проведению оценки, сбору и обработке информации.

Исходя из полученных результатов, который был получен в рамках каждого из подходов, оценщик обязан согласовать их для получения итоговой стоимости объекта оценки. Обоснованию подлежит способ согласования, принимая во внимание вид стоимости в задании на оценку, а также качество результатов, полученных в рамках использованных подходов. Результат оценки, согласно Стандарту, выраженный в рублях, имеет статус рекомендованной для использования при совершения сделки в течении шести месяцев после проведения оценки.

Стандарт также устанавливает обязательные требования к проведению оценки и информации, выраженная в ее достаточности и достоверности.

ФСО-2 определяет цели оценки, дает определение рыночной стоимости и видов стоимости.

Рыночная стоимость в Стандарте определена как наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. [3]

В стандарте ясно прописаны случаи, при которых необходимо определить виды стоимости. Так рыночная стоимость определяется: при изъятии имущества для государственных нужд; при ипотеке; при определений стоимости размещенных акций, стоимости денежных вкладов в уставный фонд и стоимости безвозмездно полученного имущества [22]. Остальные виды стоимости отличаются по целям и обстоятельствам определения рыночной стоимости. Так, например, не является обязательным наличие открытого рынка при определении инвестиционной стоимости. Целью определения кадастровой стоимости является налогообложение оцениваемых объектов.

Формирование нормативно-методической и правовой базы является необходимым для дальнейшего развития оценочной деятельности в России. Существующие стандарты не в полной мере отражают проблемы и вопросы возникающие в процессе оценки. По мнению оценочного сообщества оценочная деятельность должна стать отдельной отраслью услуг, для которой должны быть разработаны ГОСТы.

Немаловажным пунктом в процессе оценочной деятельности является взаимоотношение между оценщиком и заказчиком. Вопросы касаемо этической стороны взаимоотношений, качество результата оценки рассматриваются в существующих Стандартах, но потребность их дальней стандартизации очевидна.