1 Теоретические основы оценки недвижимости

1.1 Теоретические основы подходов и методов оценки

Формирование новой экономической системы в начале 90-х годов в Российской Федерации, основанной на частной собственности и рыночных механизмах, стало основой для формирования новых направлений в развитии экономики страны. Становление рынка недвижимости как раз явилось новым направлением в экономике. Формирование данного рынка в свою очередь способствовало возникновению деятельности, связанной с осуществлением операций с недвижимостью. С развитием рынка возникла потребность в комплексе знаний отвечающих запросам и требованиям рынка. Для участников рынка стало важным понимание процесса развития и функционирования рынка недвижимости.

Особой сферой профессиональной деятельности на рынке недвижимости стала – оценка недвижимости. Для осуществления любой операции с недвижимостью требуется ее оценка.

В зависимости от операции с недвижимостью заказчиками на осуществление оценки объекта недвижимости могут быть продавец или покупатель объекта, кредитная организация, страховые организации, государственные структуры и пр.

Следует также отметить, что заказчиком проведения оценки могут выступать и третьи лица.

Оценка объектов недвижимого имущества, находящихся в частной собственности проводится в следующих случаях:

- купли-продажи объектов недвижимости;

- акционировании предприятий и перераспределение имущественных долей;

- внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал организации;

- в случае дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

- ликвидации объектов недвижимости;

- сдачи недвижимости в аренду;

- уточнение налогооблагаемой базы;

- страхование объектов недвижимости;

- кредитование под залог объектов недвижимости;

- принятии управленческих решений;

- составление финансовой (бухгалтерской) отчетности;

- исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др. [22]

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительскую и меновую стоимость [22].

Совокупность естественных и общественных свойств направленная на удовлетворение потребностей настоящих и возможных пользователей недвижимости обуславливает стоимость объекта оценки, его потребительскую стоимость.

Формирование потребительской стоимости базируется на определенных качествах объекта. Различные характеристики, такие как местоположение, количественные и качественные характеристики, аттрактивность объекта влияют на потребительскую стоимость.

Относительно меновой стоимости стоит говорить как об объективной или рыночной стоимости, которая является отражением всех рыночных процессов и факторов. Цена, являющаяся наиболее вероятной, по которой может быть продана недвижимость и определяет ее меновую стоимость.

Цена, по которой потребитель готов приобретать товар представляет собой предельную полезность. Формой выражения потребительской стоимости является ее полезность.

Полезность можно классифицировать с разных позиций:

1. Общая и предельная полезность;

2. Положительная и отрицательная полезность;

3. Количественная и порядковая полезность;

4. Абстрактная и конкретная полезность.

Затраты – это количественное выражение денежных средств, необходимых для создания, приобретения или реконструкции объекта недвижимости.

В отличие от общеэкономического трактования, в оценочной деятельности затраты понимаются достаточно упрощенно и однозначно. Нюансом в определении затрат в оценке является их дифференциация в зависимости от того, кто их производит – инвестор или потребитель объекта оценки.

При проведении оценочного анализа, следует учитывать различия при формировании затрат для различных субъектов рыночных отношений.

1. Затраты для производителя, то есть затраты на создание объекта, включают в себя затраты на производство и реализацию продукции.

2. Затраты для потребителя происходят при приобретении собственности, которые включают в том числе налоги, транспортировку и другие расходы.

В ФСО-1 определение затрат дается таким образом:

«При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена уплаченная покупателем за объект оценки». [2]

Кроме того следует учитывать местоположение объекта при определении эксплуатационных затрат.

Важным при определении цены является соотношение спроса и предложения. При снижении спроса уровень цены при сделки может сильно снизиться. В этом случае цена продажи объекта может быть ниже издержек на его воспроизводство.

На величину оценочной стоимости может повлиять изменение вида стоимости, прописанной тому или иному объекту оценки.

Изменение вида стоимости может существенно повлиять на величину оценочной стоимости, прописанной тому или иному объекту оценки.

По теории оценки все виды оценочных стоимостей разделяются как экономические характеристики на следующие этапы (рис. 1.1):

- стоимости в обмене как выражение меновой стоимости;

- стоимости в обмене и стоимости в использовании.

Стоимость недвижимости

Стоимость в обмене

Стоимость в использовании

Рыночная Инвестиционная

Ликвидационная Балансовая

Залоговая Налогооблагаемая

Страховая

Арендная

Утилизационная

Рисунок 1 - Группы стоимости недвижимости

Стоимость в обмене – объективные, рассчитанные под влиянием рыночных факторов спроса и предложения в расчете на приобретение товара среднестатистическим покупателем на соответствующем открытом и конкурентном рынке. [17]

Стоимость в пользовании – субъективные, рассчитанные под влиянием представлений о потребностях конкретного инвестора или пользователя для используемого в должных условиях объекта.

В теории оценки существует множество видов оценочных стоимостей соответствующих им определений. Их применение на практике и трактовка отражена в международных стандартах оценки. Оценщик, исходя из цели проводимой оценки, количества и подбора факторов использует и рассчитывает различные виды стоимости. Все это указывает на необходимость использования в оценочной деятельности профессиональным оценщиком термина «стоимость» с каким-либо конкретизирующим прилагательным, определяющий, какой вид стоимости используется при проведении оценки. Наиболее важные показатели, например, рыночная стоимость, принято называть стандартами, поскольку для их определения и комментариев к ним создается отдельный документ под названием «Стандарт».

Стандарт МСО-2 описывает базы оценки, отличные от рыночной, к которым относятся оценки потребительной, инвестиционной ликвидационной и прочих видов стоимостей, в том числе и рассчитываемых нормативно. [2]