Приложения

Сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной

Договор аренды земельного участка № 862-А3 от 15 сентября 2005г. Зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по КБР. Дата регистрации 22 сентября 2005г. Номер регистрации 07-07-01/023/2005-412.

Дополнительное соглашение от 3 октября 2006года к договору № 862-А3 от 15 сентября 2005г.

Сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка

Ипотека

Основание возникновения права аренды у арендатора;

Постановление № 618 от 26 мая 2006г. Главы местной администрации г.Нальчика КБР «О предоставлении в аренду земельного участка ОАО «Нальчикская макаронная фабрика»

Договор аренды земельного участка № 862-А3 от 15 сентября 2005г. Зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по КБР. Дата регистрации 22 сентября 2005г. Номер регистрации 07-07-01/023/2005-412.

Дополнительное соглашение от 3 октября 2006года к договору № 862-А3 от 15 сентября 2005г.

Определение правомочий арендатора;

П.4 Договор аренды земельного участка № 862-А3 от 15 сентября 2005г

срок, на который заключен договор аренды земельного участка;

С 15 сентября 2005года по 15 сентября 2010года. По условиям дополнительного соглашения от 3 октября 2006года срок аренды участка устанавливается с 15 сентября 2005г. По 15 сентября 2015года.

Величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

По состоянию на 3 октября 2006г. – 213938,88руб./год.

Характеристика рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.

Кадастровый план земельного участка № 0902106-2087 от 20 июня 2006г.

Кадастровый номер 07:09:01 02 036:0011

Категория земель – земли поселений;

Разрешенное использование – для производственных целей;

Общая площадь участка, кв.м

8608,0кв.м

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки

Земельный участок

Расчетная площадь земельного участка для определения стоимости права аренды, м2

8608,0

Категория земель

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

Для размещения производственных объектов

Кадастровый (или условный) номер

07:09:01 02 036:0011

Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости

20.06.2006 года

Кадастровая стоимость всего, руб.

7 320 065.60 руб.

Кадастровая стоимость

оцениваемого участка 5357,8м2, руб.

2991795,52 руб.

Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв. м.

558,4 руб./кв.м

Местоположение

г.Нальчик, ул.Кабардинская, 145

Описание имущественных прав на объект оценки

Оцениваемые права

Право аренды земельного участка

Имущественные права

Право аренды земельного участка

Субъект права

Местная администрация г.Нальчика

Существующие обременения или ограничения

Ипотека

Характеристика местоположения объекта оценки

Окружающая застройка

Производственная, административная, торговая

Близость к транспортным

магистралям

Участок располагается в непосредственной близости от автомобильной трассы

Ж/дорожная ветка находится в непосредственной близости от объекта

Группа зданий

Общий срок службы зданий, годы

А. Жилые здания

Каменные особокапитальные: фундаменты каменные и бетонные; стены каменные (при толщине 3 кирпича) и крупноблочные; перекрытия железобетонные

150

I. Каменные обыкновенные: фундаменты каменные (кирпичные при толщине стены 2-2,5 кирпича), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные, смешанные и каменные своды по металлическим балкам

125

III. Каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной, кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам

100

IV. Деревянные рубленые и брусчатые, смешанные и сырцовые:фундаменты ленточные бутовые; стены рубленые, брусчатые, смешанные (кирпичные и деревянные, сырцовые); перекрытия деревянные

50

V. Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах; стены каркасные, сборно-щитовые и глинобитные, перекрытия деревянные

30

VI. Каркасно-камышитовые и прочие облегченные

15

Б. Общественные здания

I. Каркасные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменным материалом или зеркальным стеклом

175

II. Особо капитальные с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны и столбы железобетонные или кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные своды по металлическим балкам

150

III. С каменными стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны и столбы железобетонные или кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные своды по металлическим балкам

125

IV. Со стенами облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные; перекрытия деревянные

100

V. Со стенами облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные

80

VI. Деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рублеными стенами; перекрытия деревянные

50

VII. Деревянные, каркасные, сборно-щитовые

25

VIII. Камышитовые (деревянные) и прочие облегченные здания (телефонные кабины и т. п.)

15

IX. Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций

10

Наименов ание метода

Указание на применение или отказ от применения

Обоснование применения или отказа от применения

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Применяется

Данный метод применяется при наличии "рыночных индикаторов", свидетельствующих о существовании " активного рынка" земельных участков в соответствующем регионе.

Активный рынок - это рынок, где соблюдаются все нижеперечисленные условия:

•объекты сделок на рынке являются однородными;

•обычно в любое время могут быть найдены желающие совершить сделку продавцы и покупатели;

•информация о ценах является общедоступной.

Исполнитель провел анализ рынка купли-продажи земельных участков в г. Нальчике на дату оценки.

Проведенный анализ показал, что на рынке представлены к продаже земельные участки различного назначения.

Метод

выделения

Не

применяется

Метод выделения применяется при наличии информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости. В связи с тем, что на рынке отсутствуют достаточные данные о продажах аналогичных объектов, данный метод не применим

Метод

распределения

Не

применяется

Метод выделения применяется при наличии информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости. В связи с тем, что на рынке отсутствуют достаточные данные о продажах аналогичных объектов, данный метод не применим

Метод

капитализации

дохода

Не

применяется

Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от эксплуатации оцениваемого земельного участка.

Вторичный рынок аренды земельных участков аналогичного оцениваемому назначения, на дату оценки получить достоверные сведения о предложениях по аренде земельных участков аналогичного назначения оценщику не удалось.

Метод остатка

Не применяется

Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. На дату оценки у оценщика отсутствует информация, позволяющая спрогнозировать чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (оцениваемый земельный участок и улучшения), в связи с этим метод остатка не применяется.

Метод

предполагаемого

использования

Не применяется

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Применение данного метода оценщик считает некорректным в связи с отсутствием возможности использования оцениваемых земельных участков способом, приносящим доход

Вывод

Таким образом, в рамках настоящей оценки целесообразно применить метод остатка, как метод, наиболее полно учитывающий цель оценки и имеющуюся информацию об объекте оценки.

Наименование

Единица

измерения

Объект оценки

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Местоположение

г.Нальчик, ул.Кабардинская, 145

Г.Нальчик, р-он Дубки

Г.Нальчик,

р-он Горная

Г.Нальчик, Стрелка

Стоимость предложения на рынке

Руб./сотка

Рыночная стоимость 1 сотки земельного участка

300 000

465116

210 000

Скидка на торг

%

-13%

-13%

-13%

Скорректированная

стоимость

Руб./сотка

261000

404651

182700

Тип объекта

Земли промышленности

Земли промышленности

Земли промышленности

Земли промышленности

Корректировка

%

0,00%

0,00%

0,00%

Скорректированная

стоимость

Руб./сотка

261000

404651

182700

Условия сделки

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка

%

0,00%

0,00%

0,00%

Скорректированная

стоимость

Руб./сотка

261000

404651

182700

Состояние помещений

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Корректировка

%

0,00%

0,00%

0,00%

Скорректированная

стоимость

Руб./сотка

261000

404651

182700

Дата сделки/предложения

20.05.2015г.

Апрель 2015г.

Май 2015г.

Май 2015г.

Корректировка

%

0,00%

0,00%

0,00%

Скорректированная

стоимость

Руб./сотка

261000

404651

182700

Вид права

собственность

собственность

собственность

Корректировка

%

0,00%

0,00%

0,00%

Скорректированная

стоимость

Руб./сотка

261000

404651

182700

Местоположение

г.Нальчик, ул.Кабардинская, 145

Г.Нальчик, р-он Дубки

Г.Нальчик,

р-он Горная

Г.Нальчик, Стрелка

Корректировка

%

0,00%

0,00%

0,00%

Скорректированная

стоимость

261000

404651

182700

Масштаб

86,08

100

43

100

Корректировка

1,033

0,84

1,033

Скорректированная

стоимость

269798

339906,84

188729

Весовой коэффициент

доли ед.

0,33

0,34

0,33

Взвешенное значение

89033,34

115568,3

62280,57

Итоговое значение стоимости без учета НДС

Руб./сотка

266882

Рыночная стоимость земельного участка 86,08сотки

86,08 * 266882 = 22 973 222

Характеристики объектов

Объект оценки

Объект сравнения №1

Объект сравнения №2

Объект сравнения №3

1

2

3

4

5

Назначение помещения

Производственный цех

Производственное помещение

Производственное помещение

Производственное помещение

Цена предложения, (руб.)

определяется

4 100 000

3 300 000

6 000 000

Вид права

собственность

собственность

собственность

собственность

Условия финансирования

коммерческие

коммерческие

коммерческие

коммерческие

Условия продажи

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Дата предложения

май 2015г.

апрель 2015г.

май 2015г.

май 2015г.

Местоположение

РФ, г.Нальчик, ул.Кабардинская, 145

РФ, г.Нальчик, Стрелка, ул.Северная

РФ, г.Нальчик, Стрелка, ул.Северная

РФ, г.Нальчик, Затишье, Калюжного

Материал стен

блок

Блок, кирпич

Блок, кирпич

Блок, кирпич

Этажность

3

1

1

1

Общая площадь помещения, м2

2766,1

500,0

460,0

340,0

Инженерное обеспечение

имеются все коммуникации

имеются все коммуникации

имеются все коммуникации

имеются все коммуникации

Техническое состояние

хорошее

удовлетворительно

удовлетворительно

удовлетворительно

Площадь земельного участка, кв.м.

-

900кв.м (9,0соток)

-

800кв.м (8,0соток)

Источник информации

Интернет сайт

www.аvitо.ru.

www.аvitо.ru.

www.аvitо.ru.

Характеристики объектов

Объект оценки

Объект сравнения №1

Объект сравнения №2

Объект сравнения №3

1

2

3

4

5

Цена предложения, (руб.)

определяется

4 100 000

3 300 000

6 000 000

Корректировка на торг %

-

-13%

-13%

-13%

Скорректированная цена предложения, руб.

определяется

3567000

2871000

5220000

Вид права

собственность

собственность

собственность

собственность

Корректировка, %

-

0

0

0

Скорректированная стоимость, руб.

определяется

3567000

2871000

5220000

Условия финансирования

коммерческие

коммерческие

коммерческие

коммерческие

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена предложения, руб.

определяется

3567000

2871000

5220000

Условия продажи

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена предложения, руб.

определяется

3567000

2871000

5220000

Дата предложения

май 2015г.

апрель 2015г

май 2015г

май 2015г

Корректировка, %

-

0

0

0

Скорректированная цена предложения, руб.

определяется

3567000

2871000

5220000

Местоположение

РФ, г.Нальчик, ул.Кабардинская, 145

РФ, г.Нальчик, Стрелка, Северная

РФ, г.Нальчик, Стрелка, Северная

РФ, г.Нальчик, Калюжного

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена предложения, руб.

определяется

3567000

2871000

5220000

Материал стен

Блок, кирпич

Блок, кирпич

Блок, кирпич

Блок, кирпич

Корректировка, коэфф.

0

0

0

Скорректированная цена предложения, руб.

определяется

3567000

2871000

5220000

Инженерное обеспечение

имеются все коммуникации

имеются все коммуникации

имеются все коммуникации

имеются все коммуникации

Корректировка, %

-

0

0

0

Скорректированная цена предложения, руб.

определяется

3567000

2871000

5220000

Техническое состояние

хорошее

Требуется ремонт

Требуется ремонт

Требуется ремонт

Корректировка, руб.

-

2 500 000

2 300 000

1 700 000

Скорректированная цена предложения, руб.

определяется

6067000

5171000

6920000

Наличие земельного участка

900кв.м (9,0соток)

800кв.м (8,0соток)

Корректировка, руб.

- 1625193

0

- 2600304

Скорректированная цена предложения, руб.

4441807

5171000

4319696

Площадь помещения, м2

2766,1

500,0

460,0

340,0

Скорректированная цена предложения для помещения, руб./м2

8883

11241

12704

Корректировка на площадь помещения

0,78

0,77

0,73

Скорректированная цена предложения, руб.

6928,74

8655,57

9273,92

Весовые коэффициенты

0,33

0,33

0,34

Средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м общей площади Производственного здания, руб.

8296,0руб./м2.

Рыночная стоимость «Макаронный цех № 1», руб.

2766,1м2 * 8296,0руб./м2 = 22 947 441руб.