Заключение

В первой главе рассмотрены понятие недвижимости, основные этапы, подходы и методы оценки недвижимости.

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, во-вторых, земельный участок.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

-затратный подход;

- доходный подход;

- сравнительный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.

В соответствии с поставленной целью во второй главе данной магистерской работы, был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования, для дальнейшего анализа и оценки. Была проанализирована макроэкономическая ситуация в стране, ситуация на рынке недвижимости как в России в целом, так и в частности в Кабардино-Балкарской республике. Проанализированы факторы, влияющие на ценообразование на рынке недвижимости. Во второй главе также были рассмотрены факторы, влияющие на привлечение инвестиций в сектор недвижимости и прогноз развития рынка в связи с политической и экономической нестабильностью в мире.

В третьей главе проводилась непосредственно оценка рыночной стоимости здания и рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Оценка объекта проводилась с использованием трех подходов:, доходный, затратный и сравнительный.

Для оценки стоимости объекта в рамках доходного подхода был выбран метод прямой капитализации, поскольку исходя из анализа рынка объекта оценки, здания, в котором он располагается, наиболее вероятным представляется заключение договоров аренды на фиксированный срок с фиксированной арендной платой. То есть, доход, приносимый помещением, будет относительно постоянным.

В рамках затратного подхода была определена восстановительная стоимость объекта.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства объекта недвижимости, которая рассчитывается в текущих ценах на нового и соотнесения к дате оценке.

В основу расчета стоимости замещения здания положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1 куб.м. (кв.м.; м) из уровня цен по состоянию на 1969 год в цены 1991 года с последующим пересчетом в уровень цен 2015года, путем умножения базовой сметной стоимости на соответствующий коэффициент, отражающий динамику удорожания материалов и строительно-монтажных работ.

В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж, в соответствии с которым был осуществлен сбор информации по рынку недвижимости производственного назначения о предложениях и сделках купли-продажи аналоговых помещений. Выбор аналогов производился с учетом изучения состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит объект оценки.

Сделанный нами вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на предположениях (указанных выше при определении термина «рыночная стоимость»), при которых данные объекты могут перейти из рук в руки по указанной цене. Однако необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от оценочной стоимости, определенной нами, вследствие таких факторов, как мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые) и иные факторы, непосредственно относящиеся к особенностям конкретной сделки. В случае сделки, предполагающей оплату в не денежной форме или продажу в кредит, происходит увеличение продажной цены. Наша оценка не учитывала этих и других подобных факторов увеличения или уменьшения цены.