3.4 Обобщение результатов оценки и заключение об итоговой стоимости объекта оценки

Оценка недвижимости — это субъектно-направленный процесс, на который влияют разные факторы. Результаты оценки зависят от подхода, с помощью которого проводилась оценка. Согласование результатов оценки проводится на основании разных подходов.  

Затратный подход предполагает оценку стоимости. Данная оценка основана не только на анализе затрат на воспроизводство, но и на замещение объекта оценки в текущих ценах с учетом износа. Затратный подход обычно отражает точку зрения строителя объекта или его продавца, такой подход акцентирует внимание на затраты, на предложения рынка.  

Сравнительный подход основан на сравнении параметров оцениваемого объекта с параметрами сходных выставленных на рынок объектов. Сравнительный подход учитывает множество разных факторов — это полезность объекта, время, на протяжении которого объект выставлен на продажу, престижность.  

Доходный подход — это преобразование ожидаемых выгод в текущую стоимость недвижимости, стоимость вычисляется по математической формуле. Доходный подход рассчитывает расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства настоящего валового дохода.  

Методы согласования результатов оценки опираются на эти подходы. У каждого подхода есть недостатки. Так, сравнительный подход предполагает открытость рынка, которую трудно обеспечить в наших условиях. Согласование результатов оценки происходит также с помощью затратного подхода, который не дает возможности правильно оценить земельный участок. Доходный подход не работает в условиях неразвитого рынка, поэтому согласование результатов в этом случае проводится с трудом.  

Согласование результатов оценки тоже производится на основании одного из этих подходов.

Последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку).

Необходимость проведения этой процедуры связана с тем, что в большинстве случаев реализация разных подходов и методов дает неодинаковые стоимостные результаты (иногда разница достигает до 50 %). Причина этого заключается в том, что большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, а производители могут быть неэффективными. По этим и ряду других причин применение различных подходов и дает различную величину стоимости. Чтобы получить обоснованный стоимостной результат, в международной практике разработан ряд методик, которые позволяют найти наиболее оптимальный вариант стоимости объекта оценки на основе установления весовых коэффициентов, присваиваемых оценщиком каждому полученному результату.

Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке [25].

Итоговая величина стоимости объекта оценки – эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки. Она может быть представлена в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле:

 

где   – итоговая стоимость объекта оценки, р.;   – стоимости, определенные соответственно доходным, сравнительным и затратным подходами, р.;   – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке. В отношении этих коэффициентов должно выполняться равенство

 

. 

Весовые коэффициенты для согласования полученных результатов в итоговую стоимость округляются с точностью до 10 % (реже до 5 %). Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у заказчика отчета ошибочное представление о точности полученного результата.

На основе округленных весовых коэффициентов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения стоимостного результата, полученного с помощью каждого подхода, на округленный вес подхода. Полученное значение в денежных единицах измерения округляется.

При согласовании необходимо принимать во внимание:

1) полноту и достоверность информации;

2) соответствие процедуры оценки – целям оценки;

3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Таким образом, итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятностная цена оцениваемого объекта собственности.

В числе множества методов определения весовых коэффициентов и согласования полученных результатов можно назвать следующие:

– метод логического анализа;

– метод анализа иерархий;

– метод согласования по критериям;

– и др.

Методы различаются применением в итоговом согласовании данных неодинаковых способов выбора весовых коэффициентов, присваиваемых результатам оценки, полученным различными подходами. Если в первом методе используется только логический анализ, то в остальных – логико-математический, т. е. свои логические рассуждения оценщик накладывает на какую-либо оценочную шкалу, затем, на основе выбранного способа расчета, определяется предварительное значение весовых коэффициентов; полученные значения округляются.

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно, на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике.

Метод анализа иерархий разработан в начале 70-х годов XX в. американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки принятия решений, которую он назвал «Аnаlityс hiеrаrсhy prосеss». Авторы русского издания перевели это название как «Метод анализа иерархий».

Этот метод относится к классу критериальных и активно применяется в настоящее время, в том числе и в оценочной деятельности. В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив. Представим ее следующим образом:

Уровень 0: цель – оценить вес подхода к оценке.

Уровень 1: критерии – надежность получаемых результатов; соответствие целям оценки.

Уровень 2: критерии – надежность, обусловленная достоверностью информации; надежность, обусловленная обширностью информации.

Таблица 22

Согласование стоимостных результатов оценки для объектов недвижимости

Подход	Доходный	Сравнительный	Затратный
Величина ориентира, р.	19 986 960	22 947 441	21 381 431
Критерий	Баллы
1. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	5	10	2
2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	5	10	2
3. Способность подхода отразить мотивацию и/или действительные намерения типичного покупателя/продавца	5	10	2
4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости	5	10	2
ИТОГО СУММА БАЛЛОВ ДЛЯ ПОДХОДА	20	40	8
Подход применялся	ДА	ДА	ДА
Сумма баллов	20+40+8=68
Вес подхода, проц.	20/68*100=29,41%	40/68*100=58,82%	8/68*100= 11,76%
Вес подхода округленно, проц.	29,41%	58,82%	11,76%

Комментарий к результатам. В данном случае «вес» (29,41%) присваивается доходному подходу, так как объектами оценки являются помещения коммерческого и производственного назначения. Расчет по Доходному подходу основан на данных дохода и стоимости затрат на воспроизводство конкретных объектов.

Учитывая цель и назначение оценки, сравнительному подходу присужден «вес» (58,82%) так как аналогичные объекты обращаются на рынке в период близкий к дате оценки

Затратному подходу присвоен «вес» (11,76%) по причине того, что подход не отражает мотивацию покупателей подобных объектов на рынке недвижимости.

Таблица 23

Расчет итоговой рыночноцй стоимости объекта недвижимости

№№ п/п	Наименование объектов	Литера	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
1	Здание макаронного цеха № 1	Г	21381431	22947441	19986960
5	Право аренды на земельный участок		18856225	18856225	-
	ИТОГО:		0	0	19986960
	Весовые значения		0,1176	0,5882	0,2941
			4731948	24588916	5878165
	Рыночная стоимость объектов, руб.		35199029