3.3. Расчет рыночной стоимости доходным подходом

Доходный подход подразумевает, что цена объекта недвижимости на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

В рамках доходного подхода возможно применение одного их двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

оцениваемая недвижимость – небольшой объект – база снабжения и хранения;

объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

В целях настоящей оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки был использован метод капитализации денежного потока, поскольку текущие арендные платежи приближенно соответствуют доходам, ожидаемым в будущем.

Период прогнозирования в целях настоящей оценки приравнивается к 1 году, предполагается, что поток доходов, получаемых в будущем, будет постоянным.

При определении рыночной стоимости методом капитализации денежного потока соблюдается последовательность действий:

Расчет величины денежного потока в прогнозном периоде.

Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Ниже изложен порядок применения данных этапов.

Расчет величины денежного потока

В целях настоящей оценки в качестве базы для капитализации был выбран номинальный рублевый денежный поток.

На первом этапе расчета денежного потока определяется потенциальный валовой доход (ПВД), приносимый оцениваемым объектом (в расчете на 1 кв.м. помещения).

Рыночные ставки арендной платы в г.Нальчике производственных помещений по состоянию на май 2015г. по данным средств массовой информации и экспертных опроса арендаторов и собственников:

Таблица 17

Результаты поиска аналогов

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Месторасположение	г.Нальчик, ул.Кабардинская, 145	г.Нальчик, ул.Братьев Кушховых (СКЭП)	г.Нальчик, ул.Эльбрусская, 19А	г.Нальчик, Университет
Удаленность от центра города, км.	2	2	2	2
Функциональное назначение	Здания Промышленного, назначения	Производственные помещения	Производственные помещения	Производственные помещения
Площадь, м2	2766,1	130,0	200,0	50,0
Предложение	Аренда	Аренда	Аренда	Аренда
Стоимость всего, руб.		20 000,0	20 000,0	12 000,0
Состояние	хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Период предложения	20 мая 2015г.	13 мая 2015г..	15 мая 2015г..	19 мая 2015г..
Стоимость аренды в месяц, руб.		154,0 руб./м2	100,0 руб./м2	240,0руб./м2
Условия сделки	с учетом операционных расходов	с учетом операционных расходов	с учетом операционных расходов	с учетом операционных расходов
Источник информации		www.аvitо.ru.	www.аvitо.ru.	www.аvitо.ru.

Определение корректировок

Каждый сопоставимый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом, и в цену сопоставимых объектов вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

В оценочной практике, при оценке объектов недвижимости, принято выделять следующие элементы сравнения:

• объем передаваемых прав;

• условия финансирования сделки;

• условия сделки;

• дата сделки/предложения;

• факт сделки;

• местоположение;

• физические характеристики.

Состав передаваемых прав. Все объекты-аналоги, как и объект оценки, передаются в пользование заинтересованным лицам на праве аренды, без права переуступки или сдачи объектов в субаренду. Корректировка по данному фактору не производилась.

Условия финансирования сделки. Расчет между сторонами сделки производится за счет собственных средств. Корректировка по данному фактору не производилась.

Условия сделки. В стоимость аренды объектов-аналогов включены операционные расходы на содержание объекта недвижимости - корректировка не вводится.

Дата сделки/предложения. Поправка учитывает рост/падение цен на рынке недвижимости. Цены по аренде всех объектов-аналогов представлены по состоянию на июль 2014 года. Информация получена из интернет-сайта www.аvitо.ru. Корректировка по данному фактору не проводилась.

Местоположение. Рыночная стоимость аренды объекта недвижимости во многом зависит от места расположения. Корректировка на местоположение производится с учетом факторов престижности (расстояния от деловых центров), транспортной доступности, удобства подъездов. Все объекты-аналоги находятся в г.Нальчике в непосредственной близости от объекта оценки. Корректировка не вводится.

Таблица 18

Расчет величины арендной ставки для производственного объекта:

Наименование	Единица измерения	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Местоположение		г.Нальчик, ул.Кабардинская, 145	г.Нальчик, ул.Братьев Кушховых (СКЭП)	г.Нальчик, ул.Эльбрусская, 19А	г.Нальчик, Университет
Ставка аренды	руб/кв.м. в месяц	Ставка аренды	154,0 руб./м2	100,0 руб./м2	240,0руб./м2
Скидка на торг	%		-7%	-7%	-7%
Скорректированная стоимость	руб/кв.м. в месяц		143,2 руб./м2	93,0 руб./м2	223,2 руб./м2
Корректировка на местоположение	%		0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная стоимость	руб/кв.м. в месяц		143,2 руб./м2	93,0 руб./м2	223,2 руб./м2
Тип объекта		нежилое помещение	нежилое помещение	нежилое помещение	нежилое помещение
Корректировка	%		0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная стоимость	руб/кв.м. в мес.		143,2 руб./м2	93,0 руб./м2	223,2 руб./м2
Назначение		Пром.	Пром.	Пром.	Пром.
Корректировка	%		0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная стоимость	руб/кв.м. в мес.		143,2 руб./м2	93,0 руб./м2	223,2 руб./м2
Условия сделки		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%		0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная стоимость	руб/кв.м. в мес.		143,2 руб./м2	93,0 руб./м2	223,2 руб./м2
Состояние помещений		Хорошее	хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка	доли ед.		0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная стоимость	руб/кв.м. в мес.		143,2 руб./м2	93,0 руб./м2	223,2 руб./м2
Дата сделки/предложения		20.05.15г.	13 мая 2015г..	15 мая 2015г..	19 мая 2015г..
Корректировка	%		0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная стоимость	руб/кв.м. в мес.		143,2 руб./м2	93,0 руб./м2	223,2 руб./м2
Вид права			собственность	собственность	собственность
Корректировка	доли ед.		0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная стоимость	руб/кв.м. в мес.		143,2 руб./м2	93,0 руб./м2	223,2 руб./м2
Условия сделки			с учетом операционных расходов	с учетом операционных расходов	с учетом операционных расходов
Корректировка	%		0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная стоимость	руб/кв.м. в мес.		143,2 руб./м2	93,0 руб./м2	223,2 руб./м2
Весовой коэффициент	доли ед.		0,33	0,33	0,34
Средневзвешенное значение стоимости	Руб./кв.м		47,25	30,69	75,88
Рыночная стоимость ставки аренды производственного здания			154,0руб./м2 в месяц

РАСЧЕТ КОРРЕКТИРОВОК:

1. Корректировка на торг.

Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10 % для жилых объектов и 15…20 % для объектов коммерческой и промышленной недвижимости и земельных участков.

Таблица 19

Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость	Промышленная и складская недвижимость	Земельные участки
До 250	6	7	9	7
Свыше 250 до 500	4	5	7	5
Свыше 500	2	3	5	3

Принятая корректировка – 7%.

Корректировка на состояние.

Аналоги полностью соответствуют по состоянию объекту оценки. Корректировка не вводится.

Таблица 20

Принятые для расчета арендные ставки:

№№	Наименование объектов	Литера	Полезная площадь	Арендная ставка, руб./м2 в месяц	Арендная ставка руб./м2 в год
1	Здание макаронного цеха № 1	Г	2766,1	154,0	1848

На втором этапе необходимо рассчитать величину действительного валового дохода (ДВД). Это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей.

Определение степени недоиспользования осуществляется с помощью коэффициента загрузки, который зависит от следующих факторов:

общеэкономической ситуации;

перспектив развития региона;

стадии цикла рынка недвижимости;

соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Прогнозирование меньшей степени загруженности (заполняемости) произведено для объекта оценки по формуле

К3=1-((Dn*1)/Nа)),

где:

К3 - коэффициент загрузки объекта;

Dn – средний период, в течение которого объект эксплуатируется;

Nа – число арендных периодов в году (количество дней в году).

Определение действительного валового дохода

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И НЕДОСБОРА ПЛАТЕЖЕЙ.

По данным риэлтерских организаций Агентство недвижимости «Центр недвижимости» (тел. 8-928-690-72-43;), «Бест-Недвижимость» (тел. 8(928) 690-72-43), арендодатель аналогичных объектов в среднем тратит на поиск арендатора 1 месяц.

Для оцениваемых объектов коэффициент недоиспользования составит 8,3% и определяется из расчета того, что арендодатель в среднем тратит на поиск арендатора 1 месяц (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 - 0,083 = 0,917.

На третьем этапе из величины действительного валового дохода (ДВД) вычитаются операционные расходы и получается прибыль от объекта.

Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) – это расходы, позволяющие объекту недвижимости функционировать на должном уровне. По своей экономической сути операционные расходы делятся на:

постоянные;

переменные;

расходы на замещение, или резервный фонд на восстановление.

Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимости арендаторами. Сюда относятся налоги на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, плата за лицензии и разрешения, платежи за землю.

Переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. К числу переменных расходов можно отнести расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала и начисления на нее; расходы на вывоз мусора; коммунальные платежи (например, за воду, отопление, газ, систему канализации, электричество); расходы на эксплуатацию и ремонт; расходы по обеспечению безопасности; расходы по благоустройству территории; плата за услуги, предоставляемые государственными или частными подрядными организациями; расходы по содержанию автостоянки; прочие расходы.

При определении расходов на замещение, или резервного фонда на восстановление, предполагается, что в типичных рыночных условиях недвижимость будет эксплуатироваться на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости, которые предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы, например:

элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные рамы и заполнения, покрытие пола, кровля;

механическое, санитарно-техническое оборудование, электроарматура, различные приборы и счетчики;

элементы фондов внешнего благоустройства (подъездные дороги, автостоянки, озеленение).

Сюда же относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если эти расходы по договоренности несет владелец недвижимости.

В процессе проведения работ по оценке, Оценщик провел телефонный опрос сотрудников риэлторских фирм, предлагающих к аренде принятые для расчета объекты-аналоги. По итогам переговоров было установлено, что в ставку аренды объектов-аналогов расходы по коммунальным платежам (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, техническое обслуживание, плата за охранно-пожарную сигнализацию) не входят. Все указанные выше расходы уплачиваются арендатором.

Расходы, которые несет собственник – плата за землю, налог на имущество, расходы на замещение (на регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы). В расчетах величина операционных расходов, вычитаемых из действительного валового дохода, принимается исходя из данных Заказчика.

Операционные расходы приняты в размере 13,5% от ПВД (среднерыночное значение для аналогичных объектов), что составляет 690086 руб./год, в том числе:

Постоянные операционные расходы – 178911 руб.

Переменные операционные расходы – 511175 руб.

Капитализируя полученный денежный поток (чистый денежный поток), получаем рыночную стоимость объекта.

Таблица 21

Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

№№	Наименование объектов	Литера	Полезная площадь	Арендная ставка	ПВД	Потери арендной платы (8,3%)	ДВД	Постоянные операцион. Расходы (0,035)	Переменные операцион. Расходы (0,1)	ЧОД	Коэфф. Капит-ции	Рыночная стоимость
1	Здание макаронного цеха № 1	Г	2766,1	1848	5111753	424275	4687478	178911	511175	3997392	0,2	19 986 960