- •Аннотация
- •Введение
- •1 Теоретические основы оценки недвижимости
- •1.1 Теоретические основы подходов и методов оценки
- •1.2 Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности
- •1.3 Основные подходы, принципы и этапы оценки недвижимости
- •2 Современное состояние рынка недвижимости и объекта оценки
- •2.1. Экономическая ситуация в России
- •2.2.Анализ рынка недвижимости в России
- •2.3 Характеристика объекта оценки
- •3 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости оао «нальчикская макаронная фабрика»
- •3.1 Расчет рыночной стоимости затратным подходом
- •1. Здания.
- •Итоговое заключение
- •3.2. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
- •Расчет рыночной стоимости объектов оценки «Здание макаронного цеха № 1»(Приложения 6,7)
- •3.3. Расчет рыночной стоимости доходным подходом
- •3.4 Обобщение результатов оценки и заключение об итоговой стоимости объекта оценки
- •Заключение
- •Список литературы
- •Приложения
Расчет рыночной стоимости объектов оценки «Здание макаронного цеха № 1»(Приложения 6,7)
АНАЛОГ 1.
Дата предложения |
22 апреля 2015г. |
Местоположение |
РФ, г.Нальчик, Стрелка, ул.Северная,5 |
Материал стен |
Блок, кирпич |
Этажность |
1 |
Общая площадь помещения, м2 |
500,0 |
Инженерное обеспечение |
имеются все коммуникации |
Техническое состояние |
удовлетворительно |
Площадь земельного участка, кв.м. |
900 кв.м (9,0соток) |
Цена предложения, руб. |
4 100 000 |
АНАЛОГ 2.
Дата предложения |
4 мая 2015г. |
Местоположение |
РФ, г.Нальчик, Стрелка, Северная |
Материал стен |
Блок, кирпич |
Этажность |
1 |
Общая площадь помещения, м2 |
460,0 |
Инженерное обеспечение |
имеются все коммуникации |
Техническое состояние |
удовлетворительно |
Площадь земельного участка, кв.м. |
- |
Цена предложения, руб. |
3 300 000 |
АНАЛОГ 3.
Дата предложения |
17 мая 2015г. |
Местоположение |
РФ, г.Нальчик, р-он Затишье, Калюжного |
Материал стен |
Блок, кирпич |
Этажность |
1 |
Общая площадь помещения, м2 |
340,0 |
Инженерное обеспечение |
имеются все коммуникации |
Техническое состояние |
удовлетворительно |
Площадь земельного участка, кв.м. |
800кв.м (8,0соток) |
Цена предложения, руб. |
6 000 000 |
Все корректировки были внесены на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Такой метод внесения поправок называется экспертным.
Описываются только элементы сравнения, требующие внесения корректировки, элементы по которым не выявлено различий (корректировка равна 0) не описываются.
Корректировка на фактор продажа/предложение
При продаже объектов сравнения на рынке предполагается типичная скидка на торг, что уменьшает цену предложения по сравнению с оцениваемым объектом. Корректировка к объектам сравнения в данном случае принимается в размере -13%.
Таблица 12
Рекомендуемые значения скидки на торг, %.
Численность населенного пункта, тыс. чел. |
Жилые объекты |
Торговая |
Офисная |
Производственная и складская |
Земельные участки |
более 500 |
11 |
15 |
15 |
15 |
15 |
250 до 500 |
9 |
13 |
13 |
13 |
13 |
Менее 250 |
9 |
13 |
13 |
13 |
13 |
Вводится корректировка -13%
Корректировка на местоположение.
К факторам местоположения относятся:
- Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.
- Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.
- Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.
- Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.
Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.
В связи с тем, что выбранные аналоги земельных участков производственного назначения по характеристикам престижности, удаленности от центра деловой активности, транспортной и пешеходной доступности существенно не отличается от объекта оценки корректировка на месторасположение не производилась.
Корректировка на техническое состояние.
Капитальный ремонт: расценки на ремонтные и отделочные работы за метр квадратный в г.Нальчике:
Таблица 13
Расценки на ремонтные и отделочные работы на 1м2
Стоимость: |
от 4000 руб./м2:
|
От 5000 руб./м2
|
От 6500 руб./м2
|
От 7000 руб./м2
|
Виды работ: |
Базовый |
Базовый+ |
Бизнес (Базовый +) |
Бизнес+ |
|
Капитальный ремонт без перепланировки |
---//--- |
---//---, + демонтаж, + возведение стен |
---//--- |
Стены |
Шпатлевка стен, поклейка обоев |
Штукатурка, шпатлевка, Покраска стен |
---//--- |
---//---, + создание декоративных ниш с подсветкой |
Электрика |
Перенос нескольких точек электрики, |
Полная разводка электрики и сантехники |
---//--- |
---//--- |
Сантехника |
Установка сантехники на готовые выводы |
Разводка сантехники до 6 точек |
Разводка сантехники до 12 точек |
---//--- |
Пол |
Наливной, самовыравнивающейся пол |
Стяжка пола до 5 см |
---//--- |
---//--- |
Потолок |
Шпатлевка потолка, покраска, установка в ванной реечного со светильниками |
Штукатурка потолка, шпатлевка, покраска |
---//--- |
---//---, + создание декоративных конструкций из ГКЛ |
Чистовая отделка пола |
Укладка паркетной доски или ламината |
---//--- |
---//---, или укладка штучного паркета, массива |
---//--- |
Плитка |
Укладка плитки стандартного размера, без подбора рисунка в ванной, туалете, на полу кухни, прихожей, на балконе. |
---//--- |
---//--- Укладка плитки не стандартного размера, с подбором рисунка |
---//--- |
Финишная отделка |
Финишная отделка |
---//--- |
Финишная отделка улучшенными материалами |
---//--- |
|
|
|
|
|
|
Цена от 4000 руб./м2
|
От 5000 руб./м2 |
От 6500 руб./м2 |
От 7000 руб./м2 |
Таблица 14
Корректировка на основе базовых видов работ 5000руб/ 1м2
Общая площадь помещения, м2 |
|
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Общая площадь помещения, м2 |
|
500,0 |
460,0 |
340,0 |
Стоимость ремонтных работ. Корректировка, руб. |
|
2 500 000 |
2 300 000 |
1 700 000 |
Таблица 15
Корректировка на наличие земельного участка.
Местоположение |
Цена предложения |
Площадь земельного участка, соток |
Стоимость 1 сотка |
Разрешенное использование |
Источник |
Дата предложения |
||||
Р-он Дубки |
30000000 |
100,0 |
300 000 |
Промназначение |
www.аvitо.ru |
30.04.15г. |
||||
Р-он Горная |
20000000 |
43,0 |
465116 |
Проиназначение |
www.аvitо.ru |
04.05.15г. |
||||
Стрелка |
21000000 |
100,0 |
210 000 |
Промназначение |
www.аvitо.ru |
15.05.15г. |
||||
Среднерыночное значение, руб./сотка |
325 038 |
|
|
|
||||||
|
|
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
||||||
Наличие земельного участка |
|
500кв.м (5,0соток) |
- |
800кв.м (8,0соток) |
||||||
Корректировка на наличие земельного участка, руб. |
|
- 1625193 |
0 |
- 2600304 |
||||||
Корректировка на масштаб.
Поправка на различия в масштабе (площади) определена по методике, опубликованной в журнале «Имущественные отношения в РФ» №1 (40) 2005г., статья «Проблемы кадастровой оценки земельных участков…», А.Д. Власов. Величина корректировки определяется по формуле:
Кп = Ln(Sан) / Ln(Sо.о.),
где Sан – площадь аналога;
Sо.о. – площадь объекта оценки;
Ln – функция натурального логарифма.
Таким образом, корректировка на разницу в площади помещения составит:
- для объекта сравнения № 1: Ln(500)/ Ln(2766,1) = 6,2/7,92 = 0,78;
- для объекта сравнения № 2: Ln(460) / Ln(2766,1) = 6,1/7,92 = 0,77;
- для объекта сравнения № 3 Ln(340) / Ln(2766,1) = 5,8/7,92 = 0,73.
Таблица 16
Расчет рыночной стоимости здания сравнительным подходом
№№ |
Наименование объектов |
Литера |
Полезная площадь, м2 |
Рыночная стоимость |
1 |
Здание макаронного цеха № 1 |
Г |
2766 |
22 947 441 |