85

Аннотация

Актуальность темы магистерской диссертации обусловлена тем, что в современных условиях появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня, отсутствует информационная база оценки.

Предметом исследования является рыночная стоимость объекта оценки.

Объектом исследования магистерской диссертации выступает ОАО «Нальчикская макаронная фабрика»

Целью магистерской диссертации является анализ теоретических основ оценки недвижимости и реализация методики оценки объекта недвижимости на практике.

Задачи магистерской диссертации заключаются в определении рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного, доходного и затратного подходов.

В первой главе работы рассмотрены теоретические основы оценки недвижимости.

Вторая глава посвящена современному состоянию рынка недвижимости и объекта оценки.

В третьей главе произведен расчет стоимости объекта недвижимости ОАО «Нальчикская макаронная фабрика»

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ 8

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 11

1.1 Теоретические основы подходов и методов оценки 11

1.2 Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности 15

1.3 Основные подходы, принципы и этапы оценки недвижимости 21

2 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 35

2.1. Экономическая ситуация в России 35

2.2.Анализ рынка недвижимости в России 41

2.3 Характеристика объекта оценки 45

3 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ОАО «НАЛЬЧИКСКАЯ МАКАРОННАЯ ФАБРИКА» 48

3.1 Расчет рыночной стоимости затратным подходом 48

3.2. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом 62

3.3. Расчет рыночной стоимости доходным подходом 75

3.4 Обобщение результатов оценки и заключение об итоговой стоимости объекта оценки 87

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 93

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 96

ПРИЛОЖЕНИЯ 100

Введение

Оценка объекта недвижимости с каждым годом приобретает все большую важность для развивающейся рыночной экономики нашей страны. Становление рынка недвижимости в России началось в 90+-х годах вместе с началом приватизации и появлением частной собственности. Обороты рынка недвижимости с каждым годом возрастают в десятки раз. Рынок недвижимости можно разделить на сектора, которые развиваются неравномерно. Например, рынок жилья в РФ достаточно развит, чего нельзя сказать о развитии рынка земель сельскохозяйственного назначения и объектов недвижимости в аграрном секторе. В данном секторе рынка появляются различные объекты, стоимость которых достаточно тяжело установить. Оценка помогает владельцу недвижимости в определении реальной стоимости объекта. Существуют различные подходы и методы в определении стоимости, которые должен применять оценщик в процессе своей работы. Не всегда определенный метод подходит к оценке имущества. Специалист по оценке обязан правильно определить ситуации и установить цель проделываемой работы (например, продажа, аренда, страхование и тд.). Поэтому остро стоит вопрос о разработке соответствующего состоянию рынка подхода к анализу всего комплекса доступной информации, который мог бы использоваться и в дальнейшем по мере становления рынка недвижимости в аграрном комплексе. Учитывая складывающуюся ситуацию, на сегодняшний день возникает необходимость разработки качественной, рыночно ориентированной системы оценки объектов, а также совершенствованию законодательной и методической базы в области отношений на рынке недвижимости.

Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение. В целях упорядочивания деятельности экспертов оценщиков, а также в целях установления их правового статуса установлен ряд законов и других нормативных актов, регулирующих их оценочную деятельность.

Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Актуальность темы магистерской диссертации обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется вся большая необходимость в грамотной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью развит, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Целью настоящей работы является анализ теоретических основ оценки недвижимости и реализация методики оценки объекта недвижимости на практике.

Объект исследования: ОАО «Нальчикская макаронная фабрика». Предмет исследования: оценка рыночной стоимости объекта недвижимости для принятия управленческого решения.

Задачами представленной работы было:

- определить сущность недвижимости;

- раскрыть основные этапы оценки недвижимости;

- отметить основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного);

- рассмотреть объект оценки (его местоположение, физические характеристики, оцениваемые права);

- подвергнуть рассмотрению рынок недвижимости в России;

- сделать выводы о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки;

- определить рыночную стоимость объекта оценки с применением трех основных подходов (сравнительного, доходного и затратного);

- сделать выводы о полученной стоимости.