43. Договор аренды: понятие, основные элементы, общая характеристика.

Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Стороны договора аренды: арендодатель и арендатор.Предмет (объект) договора аренды:1) земельный участок;2) предприятие и иные имущественные комплексы;3) здание;4) сооружение;5) оборудование;6) (транспортное средство и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простая письменная форма необходима лишь в случае, если договор заключается на срок более одного года.

Договор аренды недвижимого имущества независимо от суммы сделки, срока и состава участников подлежит государственной регистрации. Арендная плата устанавливается за все арендованное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.Общие положения об аренде регулируются нормами ПС РФ.Виды договоров аренды:1) прокат;2) аренда транспортных средств;3) аренда зданий и сооружений;4) аренда предприятий,5) финансовая аренда;6) аренда земельных долей.Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Например, договор аренды земельных долей вступает в силу с даты его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству и продлевается до тех пор, пока одна из сторон не позднее, чем за оговоренный при заключении договора срок не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении.Договор аренды может заключаться на определенный либо неопределенный сроки. Если срок договора истек и ни одна из сторон не изъявила желания его прекратить, договор считается автоматически продленным на тот же срок на прежних условиях. Договор может быть расторгнут любой из сторон в случае неоднократного нарушения другой стороной условий настоящего договора. В этом случае виновная сторона обязана возместить все убытки, связанные с расторжением договора. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами, а в случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в арбитражный или народный суд, выбранный сторонами для разрешения споров.Договор составляется в двух экземплярах, которые идентичны и имеют одинаковую силу. Любые изменения и дополнения к договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон.

44. Договор найма жилого помещения: общие положения, правовое регулирование.

Договор найма жилого помещения– это соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).Договор найма жилых помещений является:1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям;2) возмездным;3) взаимным.Предмет договора– изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.Стороны договора– наймодатель и наниматель. На стороне нанимателя может быть только гражданин, на стороне наймодателя – любое лицо (договор коммерческого найма жилого помещения) или уполномоченный государством или муниципальным образованием орган.Форма договора– письменная. В договоре указываются члены семьи, совместно проживающие с нанимателем.Срок договора: для договора коммерческого найма – не более 5 лет; для договора социального найма – неопределенный.Наниматель обязан:а) использовать жилое помещение только для проживания;б) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором;в) своевременно вносить плату за жилое помещение – в сроки, предусмотренные договором или законом;г) самостоятельно вносить коммунальные платежи.Наниматель вправе:а) использовать помещение для проживания, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;б) сдавать жилое помещение или его часть в поднаем;в) заключить договор найма жилого помещения на новый срок (преимущественное право нанимателя).По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях: если наниматель не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, допускают разрушение или порчу жилого помещения; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, несмотря на предупреждение наймодателя, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.