148. Особенности недвижимости(н) как объекта инвестирования. Формы инвестиций(и) в недвижимость

Н– это особый вид соб­ственности с особыми правами, явл. до­вольно привлекательным объектом инвестирова­ния. Покупка и продажа н-ти связана с существенными затратами времени и фин-вых ресурсов при возможном дроблении капита­ла на несколько долей, поэтому ликвидность ин­вестиций в н-ть значительно меньше, чем у др. направлений инвестицион. вло­жений. Однако И в Н име­ют такие «+» черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохране­ния капитала. Отличительные признаки Н как объекта И:1) Н неподвижна, её невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; 2) существует прочная не только физ., но и юр. связь с землей; 3) каждая конкретная Н уникальна; 4) Н фундаментальна – её невоз­можно похитить, сломать или потерять при обычных условиях; 5) стоимость(ст-сть) Н высока, а её дробление на имущ. доли – слож. или невозм., т.к. без привлечения заем. кап-ла инвестиции в нее затруднительны; 6) низкая доступность полной и достоверной ин­ф-ции о сделках, уровне доходности И в Н; 7) долговечность объекта инвестирования; 8) полезность Н опр-ся сп-стью удовлетворять специф. потребность человека в жилой и произв. площади; 9) возможность «+» либо «-« влияния нов. строительства на ст-сть прилегающих земель, зданий; 10) существует тенденция к увеличению ст-сти Н со временем; 11) существуют специфич. риски, присущие Н, как объекту инвестирования: риск физ. повреждения под воздействием при­р. и техногенных факторов, риск накопления внеш. и функцион. износа, фин. риск, связ-й с условиями пересмотра арендной платы; 12) необх-сть постоян. управления Н, портфелем И в Н на достаточном уровне для получения приемлемого дохода; 13) выс. уровнь издержек на проведение сделок; 14) сущ-ют установл. гос-вом процедуры, к-ые. необх-мо выполнять при покупке и совершении других операций с Н. Формы И в Н: - И в основной капитал хоз-щих субъектов осуществляются в форме капитальных вложений(КВ). КВ неразрывно связаны с реализацией инвестиционных проектов. Инвестиционный проект – это обоснование эк-кой целесообразности, объемов и сроков проведения КВ, включая необходимую документацию, а также описание практических действий по осуществлению И. КВ(капиталовложения) – использование инвестором своего капитала, а также этот же капитал для воспроизводства основных фондов; составная часть капиталообразующих И. Представляет собой совокупность затрат, направляемых на создание и воспроизводство ОФ. В состав КВ входят: затраты на строительно-монтажные работы; затраты на приобретение основных средств (станки, машины, оборудование); затраты на НИОКР, проектно-изыскательские работы и т.п. Источники финансирования КВ: - собственные фин.ресурсы предприятия (чистая прибыль + ам.отчисления); - заемные средства – банковские и бюджетные кредиты, облигационные займы гос-ва и других компаний; - привлеченные средства от продажи акций, паевых и других взносов граждан и юр.лиц; - гос-ные бюджетные ассигнования;- иностранные И. КВ портфельные – вложения капитала в портфель акций фирм, корпораций (без приобретения контрольного пакета), облигации и другие ценные бумаги иностранных гос-в, международных валютно-кредитных учреждений с целью получения повышенного дохода на капитал за счет налоговых льгот, изменения валютного курса и т.п. КВ прямые –КВ в предприятия, обеспечивающие контроль над этими предприятиями (не менее 25% акций фирмы или не менее 10% акционерного капитала). Способы КВ:- аренда помещений с выкупом или без выкупа; - новое строительство; - приобретение (покупка); - через долю в уставном капитале, т.е привлечение в дело компаньонов, владеющих недвижимостью, в обмен на которую они получают акции.