141.Рынок недвижимости: содержание основных понятий. Законодательная и нормативная база развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости (Н) – это сов-сть от­н-ний вокруг операций с объектами Н. Этот рынок представляет собой сферу вло­жения капитала в объекты Н и систему(с-му) эк. отн-ний, возникающих при операциях с Н, к-ое появляют­ся при купле-продаже Н, ипотеке, сда­че объектов Н в аренду. Основными сегментами рынка Н явл-тся: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Рынок доходной Н - сегментируется по фун-ному назначению объектов: - рынок объектов офис. назначения; - рынок объектов торг. назначения; - рынок объектов произв.-складско­го назначения. Особенности рынка Н: - локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);- необходимость гос. регистрации сделок; - вложения капитала в Н. Ему со­путствуют 3 гр-пы затрат: 1) расходы на под­держание объекта Н в функ-­но пригодном состоянии (ремонт, эксплуатаци­онные расходы); 2) ежегодный налог на владение Н; 3) высокие из­держки при сделках с Н. Осн. факторы, воздействующие на спрос и предложение на рынке Н: 1) Эк.: ур-нь доходов населения и бизнеса, доступность фин. рес-сов, ур-нь ставок арендной платы, строит. мат-лов, тарифы на комм. услуги; 2) соц.: изменение числ-сти, плотности населения; 3) адм.: ставки налогов и зональ­ные ограничения; 4) эколог.: подверженность района месторасположения Н засухам и затоп­лениям, ухудшение или улучшение эколог. обстановки. Основные типы Н: 1) земля (своб. земел. участки (под застройку или др. цели использования поверхности земли); 2) жилье (элитное, типовое, городское, загородное); 3) нежилые помещения (офисные, складские, торговые, производственные). Основное содержание правовых отношений: 1. Н - объект гражд. прав (право соб-сти, вещные права, прав. льготы, ограничения). 2. главным признаком Н, отличающим ее от др. объектов правового регулирования, явл-тся ее неразрывная связь с землей (прямая или косвенная). Вместе с тем зем. участки (сами по себе) - это важнейшие объекты права, а здания и соор-ния юр-ски могут рассматриваться отдельно от зем. участков, на кот. они расположены. 3. прав. закрепление неразрывного единства объекта Н и его назначения (жилое или нежилое помещение). 4. Состав. часть прав. понятия Н – система гос. регистрации объектов Н, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 5. Сов-ность прав на каждый от­д. элемент закрепляется в самост. док-те. Это – земельное, жилищное, водное, лесное законодательство, закон-во о недрах, т.е. законодательное разграничение этих понятий.

142.Понятие стоимости и цены недвижимости. Оценка недвижимости и критерии рыночной стоимости.

Оценка недвижимости (Н) - особая сфера профес. деят-сти на рынке Н, требующая высокой квал-ции оценщика, понимания принципов и м-дов оценки, своб. ориентации на рынке Н, знания состояния и тенденций спроса и предложения на разл. сегментах рынка. Профес. оценка необх-ма при решении вопроса о купле-продаже, обмене, выдаче и получении под залог имущества(им-ва), при преобразовании, ликвидации предприятия(П), для принятия инвестиц. решений, решений о санации или банкротстве П, при страховании им-ва, в целях переоценки основных фон­дов и пр. Ранее оценка Н базировалась на опр-нии восстанов. стоимости (С) и расчете амортиз. отчислений. Для приведения баланс. С основ. фондов (зданий и соор-­ний) в соот-вие с действующ. ценами про­водилась ее индексация путем перемн-ния С на соот-щие коэф-ты, учи­т-щие инфляцию. Принятие решений о фин-нии и обосн-нии инвестиц. проектов должно базироваться на опр-нии рын. С Н.Четыре компонента С: 1) спрос – кол-во дан. товара или услуг, находящее на рынке платежесп. покупа­телей. Самый большой потенц. спрос – на рынке жилья. 2) полезность – способность им-ва удовлетворять нек-ые потребности человека. Полез­ность побуждает желание приобрести опр. вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. 3) дефицитность – ограниченность предложе­ния. Как правило, при увеличении предл-ния опр. товара цены на дан. товар на­чинают падать, при уменьшении предложения – расти. 4) возможность отчуждаемости объектов – возм-сть передачи имущест. прав, что позволяет Н переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром. Стоимость объекта – совокупность рыночной и инвестиц. С Н, зависещей от ценности объекта Н, которая в свою очередь обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять опред. потребности и обеспечивать право и преимущество собственника в результате владения этим объектом Н. Рыночная С– выраженная в деньгах ценность чего-либо или величина затрат на что-либо.-мера того, сколько гипотетически типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую Н. Цена – фактически заплаченная сумма за преобретенные объекты в прошлых сделках; кроме того под ценой понимается денежная сумма, кот. Желает получить продавец за объект Н, выставленной на текущию продажу., рыночная С Н – это ожидаемая цена при опр. условиях, а цена продажи – это сумма, к-ую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять за объект Н. Рыночная С явл-ся объективной, независимой от желания отд. участников рынка Н. Выделяют сл. виды С: 1) ликвидац. С объекта оценки – опр-ся при ликвидации П. Это сумма , к-ая может быть получена в рез-те продажи активов П независимо от их баланс. С. 2) страховая С – С полного возмещения ущерба им-ву при наступлении страх. случая. 3) залоговая С – С недвиж. им-ва, используемого в целях обеспе­чения кредита. Расчет основан на опр-нии размера дохода, ожидаемого к получению в слу­чае не возврата кредита. 4) С права аренды – единоврем. плата за право пользования и распоряжения им-вом по договору аренды. Сущ-но влияют на С хар-ки самого оцениваемого здания: 1) соот-вие Н климат. условиям, функ. планировки, привлекательность внешнего вида. 2) наличие комм. услуг (газа, воды, электричества). 3) состояние здания (необх-сть капремонта). Пр-с оценки Н состоит из эта­пов, выполняемых послед-но специалис­том-оценщиком для опр-ния ее С. Этапы: 1) «Опр-ние проблемы» осущ-ется постановка задачи, к-ую необх-мо решить; 2) «Предвар. осмотр и план оценки» 3. «Сбор и проверка данных». 4. «Применение подходов к оценке» вклю­чает опр-ние С объекта традиц. подходами к оценке. Оценщик при прове­дении оценки обязан использовать (или обосно­вать отказ от использ-ния) затратный, срав­нительный и доходный подходы к оценке, сам-но определяя конкр. оценочные ме­тоды в рамках каждого из подходов к оценке. Под методом оценки понимают сп-б расчета С оцениваемого объекта в рамках одно­го из подходов к оценке. 5) «Согласование рез-та оценки» - это получение итоговой оценки имущества на ос­новании рез-тов применения разл. под­ходов к оценке. В кач-ве заказчиков могут выступать собст-ки имущ-ва. Основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Методы оценки: рыночный подход, затратный подход, доходный подход. Заключительным этапом процесса оценки явл. согласование результатов оценки – сведение величин оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов оценки в одну величину – в единое заключение об оценочной стоимости оцениваемого объекта.